今年房地产市场为什么能够量价齐涨、迅速繁荣？

　　尽管解释的理由有很多，每一个人或集团都会站在其自身利益的角度找到一种或几种理由。

　　比如，房地产开发商说是“刚性需求”；也有人说，是因为市场通货膨胀的预期让投资者大量涌入房地产市场，以便让其财富保值增值；更有人说，上半年房地产市场量价齐涨，就在于居民手中的钱太多。

　　然而，最近市场十分关心个人住房按揭信贷政策调整，就足以让上述谬论不攻自破了。

　　无论是房地产开发商还是地方政府及普通民众，对政府的房地产政策十分关注，尤其是第二套住房的信贷政策，这足以说明不是居民的钱太多，而是居民的钱太少，只能通过政府的信贷优惠政策进入房地产市场。

　　如果国内居民的钱真的是太多，那么他们进入房地产市场与个人住房按揭贷款的政策有何关系？根本就没有关系。如果这些人有钱，根本就不用向银行贷款，也不必关注银行的信贷政策变化，个人愿意如何购买住房就如何购买，想买多少套就买多少套。

　　实际上，目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”，也不存在居民的钱太多来推高房价的情形，而是某些人过度地使用具有公共性质的商业银行体系，通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。如果这些住房炒作者没能利用银行的金融杠杆，今年房地产市场要出现这种所谓的繁荣是不可能的。

　　也就是说，今年国内房地产市场的繁荣最大的推动力，就是政府的房地产救市政策。我在今年上半年就指出，2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为尽管在2008年中国经济是出现了一些问题，但是中国金融体系没有出现危机，中国经济也没有出现危机。但是，在美国金融危机之后，政府出台比美国更为强劲的救市政策，特别是全世界最为优惠的信贷优惠政策，中国的个人住房按揭贷款优惠利率降得比美国还要低。仅这一种优惠政策，就足以把国内房地产市场的价格推高。

　　这种过度的优惠其实是一种财富转移机制或通过政府信贷管制政策的一种财富转移机制。

　　过度的优惠利率，表面上是让购买住房者受益，但实际上最大的受益者则是地方政府及房地产开发商，而利益受到损害的，是银行的存款者(把存款利率降得过低)。对于房地产开发商及地方政府来说，由于优惠利率让购买住房者涌入市场，不仅可以让房地产商的利润得以实现(在高房价时把住房卖出)，也给其不断推高房价创造了条件；对地方政府而言，把房价推高，土地财政也就增加了。

　　当然，这种财富的转移也让国内商业银行的利益有所减少。因为，过度的优惠利率必然导致利差的缩小，让商业银行收益水平降低。2009年商业银行信贷尽管达到了天量的增长，但是，今年商业银行利润水平还不如2008年信贷紧缩的年份，何也？就在于通过政府对信贷资金的价格管制，让商业银行收益转移到房地产开发商、地方政府及住房炒作者手上了。

　　我们可以看到，由于房地产暴利不仅让各行各业的企业纷纷进入房地产市场，而且凡有权力者都在千方百计持有住房。其最大的后遗症就是扩大贫富差距，形成新的社会问题。

　　可以说，目前中国高房价已经成了一种严重扭曲的财富转移机制，它使国民的财富在短时间内向极少数人转移与聚集，社会财富分配越来越不公。

　　因此，住房问题既是一个经济问题，也是一个民生问题和一个社会问题。正是这个意义上，中央政府的政策权衡将是未来房地产市场发展的关键。

　　我预计中央政府对房地产政策的权衡主要表现为如何保证房地产市场是一个消费为主导的市场、如何保证房地产市场不出现泡沫及促进产业结构的调整、如何通过房地产市场促进社会财富分配公平，建构和谐社会。

　　这样的政策权衡，不仅在于如何加大保障性住房建设的力度，加大对保障性住房的投入，也在于如何抑制房地产市场炒作过度。

　　住房投资比重过大，少数人住房持有过高，导致当前国内房地产市场价格飙升过快。这种现象的根本原因有两个，首先是住房的税收政策出了问题。纵观全世界所有的有房地产市场的国家，哪一个国家的住房投资是不征税的？只有中国例外。其次是住房的信贷政策出了问题，投资住房可以享受优惠信贷政策，这岂不是让普通民众来补贴那些投资者？

　　(易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员)