今年以来的房地产市场总的来说分为几个发展阶段，1月到4月上中旬的时候处于复苏阶段，4月下旬到6月则发展更为快速，尤其到了6月一些地方的销售量和房价都涨得比较快。后来到8月，有关部门专门开过一些关于房地产市场形势的研讨会，不少与会者对房价上涨过快问题比较关注，觉得是不是应该要再出调控政策了，但我认为房地产在任何情况下面要稳定政策、稳定供应、稳定房价。

　　“拐点论”不成立

　　当时我之所以主张要稳定政策，是因为那个时候我们国内经济的回暖还不够，房地产市场的回暖基础也还不稳。而且，上半年楼市回暖主要得益于政策的支持，主要表现在销售量增加。但其他的一些指标，如土地的购置面积、房屋的新开工面积等都还在下降，这就表明房地产企业的信心还没有完全建立，市场回暖还没有体现在企业内动力上。

　　现在到了9月，大家又开始关注另外一个问题，近期一些主要城市的销售量在下降，所以是不是进入了一个“拐点”。我认为这个观点是不成立的。拐点不是看几个城市的销售量下降或者个别城市的房价回落，毕竟其他指标如开发投资等同比下降但环比在上升，而且即使是销售量和房价，与去年同比也是上升的。所以不能因为这个市场一些正常的局部的变动，就来推出一些不准确的结论。从目前的中国经济形势来看，包括房地产的开发投资，都在向好的方向发展，但如何处理好当前的保增长和保民生的关系，以及如何处理好当前保增长、保稳定和今后中长期促进房地产市场健康发展，确实都是比较难的问题。

　　如何预测房地产业走向

　　由于房地产地域性的差异，还有一个地方政府如何根据当地的房地产市场来进行预测、来落实当地发展及当地房地产市场稳定的问题，我觉得这个问题日益显出它的重要性。地方政府经过2007到2009年这么一个调控之后，已经逐渐具备了这种经验和能力。就当前的房地产市场来说，我们的政府主管部门应该一起跟踪市场的变化。

　　所以，在当前情况下，一定要加强对市场经济规律和需求的研究，努力提高应对市场变化的能力。说实在的，对于房地产市场的预测是很难的，去年就很少有人预测到今年房地产市场回暖能实现得这么快。作为企业，要主动去应对市场，我觉得这一条是必须具备的。虽然整个宏观市场很难预测，但是房地产市场有些需求情况的预测，我觉得企业是能做到的。

　　目前在预测房地产市场的时候，还有一个问题也是很客观的问题，就是怎样正确判断城市化进程的问题。这个问题估计在“十二五”期间可能会作为推动我国经济增长中的一个很重要的议题，因为城市化涉及到房地产的发展问题、城市与农村协调发展的问题。我们不少城市的常住人口和流动人口的差别很大，怎样来预测住房的需求，这是一个很难的课题。但是我觉得作为政府要制定统一规划或是年度计划、要搞好普查，作为企业则要以市场原则和市场行为为主。（中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一）