先是从网上看到了一条消息，说民生银行出笼了一份《国内房地产市场分析与展望》的报告，报告称中国房地产企业的土地库存巨大，按照历史速度消化需要50个月以上；同时房屋库存超过10亿平方米，按照历史速度消化需30个月以上。这条消息吓了我一跳，按照民生银行这份报告的结论，似乎中国的房地产业将长期处于一种去库存化的泡沫中。

　　这也与我们多年的研究和实际的调查有着截然相反的差距，为弄清楚到底是谁错了，我必须看这份报告的原文，其计算、推理与分析。《第一财经日报》6月17日B2版刊登了这份专题报告，看完报告之后，我心中的一块砖头落了地。原来民生银行这份极不专业的研究报告是在像小学生做算术题一样，丝毫不加分析的将一些统计数据罗列中一起加加减减得出的结论，就像是小孩过家家的一种游戏，将复杂的实际生活变成了一种无生命情感的想象。

　　民生银行的报告也许做了一道很好的算术题，但其谬误正在于根本不知道这一系列数字中的内涵已发生了很大变化。这些研究中比较不同时期的不同类别时，往往忽略了被比较类别的组成个体或内涵已发生了变化。这种结论的谬误恰恰建立在错误地比较不断变化的数据基础上。

　　最近读了一本书，是美国斯坦福大学的教授托马斯·索维尔著的《被掩盖的经济真相》。我建议民生银行的报告研究人员认真的读读这本书，重新认识这个真实的世界和市场，而不是简单的从统计数据中拿出几个数字加加减减就得出一个结论而误导市场与决策者。尤其是中国的经济正处于金融危机之后的恢复期，既需要扩大房地产的投资拉动中国经济和消费时，用错误的结论去误导市场将会给中国经济带来巨大的灾难。

　　这本书的序言只有这样短短的几句话：“人们相信一些观念可能有两种原因：一种原因是这些观念本身就是显而易见的事实；另一种原因是这些观念与我们对世界的普遍认识相一致，人们将这种观念当作事实的“替代品”而予以接受。主观的信念需要接受客观事实的检验，中经济领域尤其如此。由于经济现实不可避免的影响到成千上万民众的生活，因此建立中谬误之上的经济政策很可能带来毁灭性的影响。相反，如果能够明察经济领域的诸多谬误，明了被掩盖的诸多经济真相，将会使成千上万的民众打开幸福生活的希望之窗”。

　　书中用大量的实证来解释数据统计中的差别和由于不了解这些差别而产生的谬误，当然也包括民生银行报告中的同类错误。

　　一、关于土地的库存量报告引用了1999—2009年的土地购置面积和当年完成土地开发面积的减差等于新增库存土地的公式，计算出了50个月消化库存的结果。

　　但关键的问题是2003年实行8.31大限之前的绝大多数土地供给为毛地出让，因此有待于开发商进行拆迁、安置、建设基础设施等开发工作，所以有一个较大的当年完成土地开发面积的数字。但此后大部分的土地供给变成了净地出让，或毛地出让但土地一级开发的工作由土地出让方的政府完成，而非开发商完成土地开发工作。因此这部分土地可以直接进行建设，不再计入开发商的当年土地开发面积中。

　　同时当年的土地开发中有大量的土地一级开发商工作量，这些土地恰恰又非中购置的统计数字中，而是要经过二次招拍挂才能出让进入建设过程。

　　这样购置土地的面积统计中就有了大量的土地不需要经过土地的再开发投入了建设过程。而土地开发面积中又有大量的土地尚未进入出让和可以建设开发的阶段，这些已开发的土地下一次可能就变成了土地购置面积中的一部分。于是不界定指标数字定义的加减，实际上不但扩大了土地的实际供给量和新增土地的库存量，也未能得出合理的结果。

　　如2008年的土地购置面积为36.78540万平方米，但其中有2007年26.870万平方米的开发量(可能不是全部，但至少是大部分，是有重叠的)。这并非是一个减差而形成的库存关系，上年的土地开发量只是下年土地购置量增加中的一部分。

　　民生银行的计算是建立在一个错误的逻辑上形成的结果，将风马牛不相及的数字进行了排列计算的结果。

　　土地的购置中有毛地和净地之差(还有工业用地等其他用地)。土地的开发面积中有已购置毛地的开发面积；未购置和出让的土地进行的一级开发面积，也有已购置再开发但需二次出让的面积。这个购置是一级开发的成本，而出让后才是土地的全部成本。净地的出让则可以直接进入建设而不再有土地开发的过程了。

　　土地的实际库存量不能用购置面积减去开发面积计算，这是个实际操作中都清楚的事情，却中民生银行的研究中变成了一个必然和顺理成章的减差关系。这种计算可以骗过许多外行人或大多数的民众，甚至可能会欺骗了国家的决策者、市场的投资者。但实际的库存量只能用购置面积和已开发建设面积相减，同时这些库存的土地中还要加个周期扣除部分毛地的开发周期，才是开发企业实际可以使用的土地库存。

　　我手头没有毛地、净地出让的面积数，也没有土地一级开发再转为二次出让的土地面积数，但我知道毛地出让与净地出让的现实，尤其是2003年前后之间的差别。2003年之前毛地占大头，而2003年之后则净地占大头，两者之间有至少80%以上的差别。由此可见，这所谓的累计库存116096.99万平方米的土地一定是个错误的数字。

　　而依据购置面积和历年新开工面积占用土地的情况估算大约在开发商手中实际可用于直接建设的库存量大约只有2.5万平方米，不但严重的不足，甚至可能会在未来的一年之后出现严重的短缺。

　　从开发周期看，一次性购买的土地总量超过200亩以上的都会分期开发，上千亩的开发周期会超过七年，大约要80个月以上，但这些土地并不能平均分配给每一家企业，于是就会有多有少出现不对等的现象，仍会有大量的企业无地，并出现市场中的紧缺。

　　通常一个开发企业要想连续作业，就至少要库存三年以上的土地储备才能让企业形成流水线作业。如有人组织设计、有人组织施工，同时有人在销售、有人在管理。少于三年的项目储备就会让流水线断线或出现空挡。

　　因此市场中的土地储备不能用集中的库存量来解释和计算总的消化期。这种研究的结果会给市场造成极大的错觉，好像市场中有充足的粮食并平均分配给每个家庭，于是就不会有粮食的紧张和不会饿死人。而实际情况是，这种长周期、大投资的生产过程的特殊性决定了库存量的不平均和市场中的紧缺性。没有充足的土地储备根本无法保证连续的作业和持续的投资增长，土地恰恰是投资可持续增长的前提条件。

　　二、既然用这种用购置量面积减去开发面积等于库存面积的逻辑被推翻了，报告中列举的部分城市用购置面积减去开发面积等于未开发面积的推算也必然是错误的。

　　如报告中列举了北京、上海、广东、江苏等四个省市1999—2009年土地购置数和土地开发数，减差之后等于未开发的面积，更是个严重错误。说上海按此种办法计算出的未开发面积高达54%，就成了一种笑话，似乎这几年土地的是毛地出让的；似乎净地出让的土地也还要再开发一次。而大城市的净地出让的比例自2003年之后已发生了明显的变化，且比例大大提高，北京自2004年下达净地出让的文件之后，净地出让的比重已超过了90%，又何来的要再做一次完成土地开发面积的统计呢？

　　三、房屋的库存量超10亿平方米的计算逻辑错误大约与上述土地的计算类似。民生银行的研究人员用当年新开工面积减去当年销售面积得出当年房屋库存。根本不知道开工的建筑面积中还有多少是不可销售的面积；也不知道新开工的面积至少要到一定的时期或满足一定的条件才能销售；还不知道一个楼有十万平方米的面积，开工证一次批复和开工了十万平方米，但要完成这十万平方米的建筑是从底板、地下工程和结构工程开始逐步的完成，在这个可能长达36个月或更多的施工周期中，这十万平方米的房子并不存在，也许这个房子要结构封顶时才进入了销售阶段……

　　2004年曾副总理在上海开调研会时是用竣工面积减去销售面积来计算，认为如果销售小于竣工面积出现的就是未消化的空置或库存。会上我就插话说“总理不要被这些数字欺骗了”。因为竣工面积中并不都是可销售的面积，竣工面积减去销售面积剩余的面积并不等于空置与库存。

　　1、是新开工面积中包括了各种配套(垃圾楼、变电站等)、人防、车库、学校、商业以及一些地方规划指定建设的内容，如居委会、廉租房、消防队、派出所、幼儿园，甚至污水处理站、绿化设施、公交站等。按北京的千人指标计算，一个住宅区的配套等面积大约占20%以上，而人防、车库等则大约占15%以上，再加上机房等自身服务设施，实际的可销售面积大约只有65%左右。而民生银行的计算中则是按100%计算，至少这个误差就30%了。至今车库的销售率大约只有20%，大量的车库存在开发商的账面上，少数只能出租。

　　2、是新开工面积中有大量的可销售而不进行销售的面积。如酒店、写字楼、商场、公寓等等，这些列入非住宅的建筑至少占到总投资的30%，如果其中的一半是出租而非销售，那么民生银行的报告误差就大于45%了。

　　3、新开工量大约占年开复工总量的40%，这些建筑都有约十个月的滞后周期，才能进入可销售的阶段，就像前面所说的“饭只能一口一口的吃，但菜单字却是一张纸上面审批的”。也许开发商同时申报了十万平方米(或更多)的开工量，但一个基础就干了半年，出正负零时，楼座也是分期干的，楼也是一层一层盖的。这个周期所形成的工作量并不表示已有了这么多平方米的房子，更不能从新开工时就变成了一个巨大的库存量。

　　因为楼有高矮、底盘有分有合，因此新开工量并不会100%的形成滞后周期，但至少砍掉当年新开工面积的70%是有依据的。历年我国的竣工与开工的总量关系大约是1：2.9，或者说竣工量低于开复工总量的30%，新开工的70%不能在当年变成开工证面积上标明的房子是有依据的。当然这中间也会有大量的面积不具备销售的条件(大量就是至少超过50%以上)。

　　又有谁能保证已开工的项目都会如期建设呢？2008年不就有大量的工程停工了吗？全国又有哪个城市中看不到大量的烂尾楼呢？这样用新开工面积做计算的基础数据一定会是个错得不能再错、精得不能再精的结论的报告了。

　　如果按实际可能发生的情况计算，中国2009年具备销售条件的房屋存量大约远远低于七亿平方米。如果今年保持了3、4、5月份的销售增长，年尾或明年就会出现严重的供不应求的短缺局面，而绝不是民生银行报告中所说的还要消化30个月。

　　如果今年下半年不出现大量的新开工，不出现房地产投资的高增长，就一定会在明年出现房价的报复性增长。

　　用不着再举更多的理由来说明民生银行报告的错误了，谬误大多时已不值得再去纠正了。如果这个不专业的研究对市场和国家决策产生了重大的方向性的误导，那岂不是要让中国的经济蒙受重大的损失，也不知这些幼稚的分析员们应承担什么样的责任？

　　约翰·亚当斯曾说“客观事实是永恒不变的，真实的确凿的事实不因我们的意愿、偏好抑或热情而改变”。

　　也许是因为银行过度的担心泡沫会影响银行的信贷安全，于是让这些代表银行利益的研究人员用更倾向于市场已出现泡沫的观念来寻找数据的支撑；也许房价让这些年轻人购房费力，而制造这些假象来迫使政府采取政策来打压市场；也许他们本来就外行、本就幼稚、本就不知其中的奥妙……

　　对这些外行的研究机构，我已多次的提出了不同的意见，但似乎所有的机构、单位都不管自己是否真的了解市场，都坐在办公室里试图用一些数据来证明自己的正确和产出报告来提高自己的社会地位和知名度。岂不知这些无知的报告出得只是恶名，会更影响自己的声誉，也不会给社会带来丝毫的进步。

　　亨利·罗索夫斯基则说“千万别低估了用事实去纠正错误的观念的难度”。对此我已有深深的体会了。也许因为我是开发商，所以更多的人会狭义的从行业和企业利益的角度来判断我的观点，这种偏见无疑会影响他们的判断能力。但恰恰是因为我是开发商，因此我比银行更了解什么是开工、什么是销售、什么是库存；也比他们更了解什么是土地购置、什么是土地开发；比他们更知道企业实际的土地储备困境；也比他们更知道没有下半年的投资增长，一定会在明年出现供给的断档和房价的报复。

　　最后奉劝那些为民生银行谬误的报告鸣笛抬轿的媒体，先看明白了再吹，不要盲目的砸了自己的饭碗。(任志强博客)