编者按：物业税，这一传说中包治楼市沉疴的猛药终于被祭起，目前物业税开征是不是“万事俱备”，各方面条件都已经成熟？中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示，物业税征税条件成熟不成熟本身就是个伪命题。

　　中国正在完成市场经济的转型时期。市场经济的基本要求，人口流动，鼓励竞争，保障公平，因此开征物业税成了题中应有之义。物有税是保有税，强调保有效率。譬如一个城市有300个大户，把城市里大部分地买走，把城市里的房也买走，或者闲置不租，或者坐收渔利。物业税的开征，就是要让那些占着许多房子不用的，赶紧利用起来，不能坐吃资产，这对整个社会没有好处，对富人也没有好处。开征物业税增加了政府财政收入，提高了住房的利用效率，鼓励有钱富人继续努力工作。市场经济国家开征物业税，不过人家名称叫不动产税，反正内容是一样的，已经有上百个年头了，所以闲置的住房、坐享俸禄的后代几乎没有。君不见，美国小布什总统要出台减轻遗产税，从比尔·盖茨到索罗斯，到巴菲特，没有一个不坚决反对。从理论上说，减轻遗产的税率，鼓励富人的后代懒散，没有效率，社会上会产生一些闲即生非的家伙来，也会产生一些四体不勤、五谷不分的富家子弟来，结果大部分会成为流氓地痞无赖，这会造成社会的不公平，也造成子孙们的短视与愚蠢，所谓“富不过三代”，所谓“君子之泽，五世而斩”。数百个巨量富人一起集会，让小布什总统的减免遗产税的想法没有得逞。而这个遗产税的功用与物业税大抵是相同的。要让这个社会有效率，要让社会安定，就不能使贫富不均过于突出，就要对过度占有资源的情况、不劳而获的情况有所抑制。由于物业税对普通老百姓住房有一个较大的扣减范围，所以对普通老百姓确实很友好。问题难在对多套住房的人，对炒房为生的人，这个政策可能非常不友好。因此，物业税的争议便生出两种不同的观点来，有的人说条件不成熟十年都没有办法开征，有人说，条件早就成熟，今年也可开征。其实，照我看，物业税征税条件成熟不成熟本身就是个伪命题。

　　我们先看看说不成熟的理由大致有五。

　　一是必须有完善的不动产登记的实时制度，要求及时登记，按规范登记，我们没有这个制度，资料残缺不全。

　　二是必须是完善的不动产档案管理；老小区，新小区，旧院落与新高楼，旧院落虽然情况比较清楚，但最近几年，搬进搬出，拆迁兼并，有的购买新房，有的出售转让，有的还登记了，有的干脆就没有登记，甚至有的房子的产权至今不清楚。因此这个条件也不具备。

　　三是必须做大量的普查工作。除了建账，见帐，还要见人，即见产权人。因为要征税，就必须与交纳税收的人要见面，详细核实。但时下的购房人太复杂了，这年头买房也特简单，只认钞票不认人。因此，本地的，外地的，农村户口的，城市户口的，中国的，外国的，叫ABCD的，阿猫阿狗的，有本名的，有挂名，有名为别人实为自己的，有名为子女的实是家长的，情况千差万别。这一条我们也没有成熟。

　　四是要处理好与其它税种的关系。目前物业税与房地产领域已经开征的14个税种当中多个税种有交叉，有关联，豁免那一个，全豁免或者是部分豁免，要谈道理，坐而论道三年也谈不清楚。税收那么严格，公平，合理，就得讨论清楚。因此，从这个意义上说，复杂性突出，如果每个税种，研究国外的，研究国内的，做多少个案例，再征求多少个意见，再开会讨论，平衡，恐怕这一项五年也搞不定。这税还怎么征？

　　五是物业税的税种、税率，计算方法，优惠政策，扣减方法与扣减幅度等。每一项的内涵都有许多，有大量的基础工作要做实，不要小看调研、摸底，甄别，研究分析，那一个过程都是有工作量的。税收是个十分严肃的工作，严谨是非常很必要的，成败决定于细节。所以这一条就现状来说，确实也不成熟。

　　再看认为开征物业税成熟的理由，一共有十条。

　　一、国务院已经作出了出台物业税的决定。今年要研究出台是既定的决策。决定了就得做，雷厉风行，不允许不出台。

　　二、从2003年起，物业税的相关研究已经进行了6年多。国家税务总局、中国国际税收研究会、国家建设部、国土资源部、国家统计局等都予以高度的重视，坦率地说，税官们对个中细节早就“门儿清”得很，不要以为他们不清楚。从这个意义上说，这些年的研究与调查，你别真当他们白吃饭了，许多行内人说，他们清楚得很，调研讨论已经为开征物业税打下了坚实的理论基础与实践基础。那些说不成熟的人也太低估我们研究部门的水平与能力了。

　　三、我国房地产市场日趋成熟，不动产数量快速增加，制度建设也日趋完善。老的房产就其台账不健全或有差错的，其比例之小，无伤大局。新的购房户，最近几年的房产交易法规很健全。即使有不足，寻根究底并不难，查实，形成一个明白账不会再用多么长的时间。完全不是一盘散沙、乱麻一团的说法。要花力气来甄别，但要说要多少年才能完成也太邪乎了，太过分了。

　　四、《中华人民共和国物权法》已经出台，产权关系已经通过物权法明确了财产关系，即国有资产与私有财产一体保护的产权关系，这为物业税的计税基础提供了法律依据。

　　五、在形成税收制度方面的细节方面，依据评估法与会计法，物业税征管的改革试点已经空转了3年多，国家财政部、国家税务总局税改试点已初步取得相当成效。从税基、税率、税负、税收收入、计税依据、税率、起征点、减免规定等进行了基本的运转，理论有了，实践也不少，出台前再做些修订也差不多了。

　　六、近几年来，为了研究开征物业税，国内的政策研究单位组团去多个国家考察学习。总理亲自调研的国家也不少。国际上的税收征管的理论与实践，尤其是是美国、加拿大、日本、韩国、新加坡及我们国家香港特别行政区的不动产税制度，或者叫物业税制度，都可以提供我们非常成熟的借鉴。

　　七、对房地产税收与原先的土地出让金等，与其它税种的关系，经过清理、规范，调整，已经有了一整套框架，不象反对的人说的那样心中无数，相反是成竹在胸，了然于胸。

　　八、反对的人认为，物业税的征收取决于对所有的物业要先行评估，这个工作量是天价的工作量。专业人士告诉我，这也是危言耸听。因为，我们有一个资产评估的庞大队伍，而且已经有多年的工作经验。二是住房值多少钱其实是有谱的。因为没有一个住房是独立存在的，它的周边住房，相类似位置与结构的住房多的是，只要三年来与其相同类型的住房售价与市场表现摸清楚了，确实住房的价格是容易的。我国早已有了比较完善的资产评估制度，比较专业的评估人员，物业税的出台中的资产评估细则真是在部分环节如适当修改，推出后很容易适应，大部分评估人员只须稍加培训，就可胜任评估工作。

　　九、虽然物业税开征确实有许多工作要做，有的工作量非常大。但是工作量非常大的问题，我们自有解决的办法。比如，增加人手，增加费用，聘用优秀人才，甚至分工到片，明确责任到人，费用包干，奖优罚劣，许多措施都可以推动落实。实在赶不上，可以先在商业地产较容易的领域先开征，先在一部分城市先开征，逐步到位。

　　十，近20年来，随着经济高速发展，社会财富快速增加，物业税有了庞大的税源。近两年随着金融危机的影响，需要对进出口企业轻徭薄赋，减轻负担，也需要足够的税收来支撑政府财政。同时，多少年强调社会效率之后，社会公平也是急需重视的大问题。建设社会主义和谐社会，就是要让广大普通老百姓能够共享改革开放与经济发展带来的巨大成果。以人为本，科学发展，和谐发展，是整个社会是主旋律。在这个意义上，加快开征物业税就是一个民生的话题，难道我们还能够拖延时日，坐而论道吗，尽快开征物业税，理由当然是十分充足的了。落实国务院作出的决策，容不得拖延塞责，否则有些官员在问责制面前就要交学费了。

　　李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。