-楼市回暖是暂时的，这波行情估计走不长。

　　-连续7年上涨的上海楼市，仅仅靠8个月的调整是不够充分的，深度调整需要2到3年，楼市可能要到2011年见底。

　　-市场是只无形的手，第一季度市场回暖假不了。

　　-这波回暖行情在很大程度上让开发商喘了口气。

　　-开发商应该珍惜这波回暖行情，不应该再次涨价，应该心平气和地卖房子。

　　——上海奥林匹克置业投资有限公司总裁 陈穗建

　　行情

　　今年春节过后，全国楼市的成交量都连续回升，成交量持续增大，价格企稳回升，这波上涨行情能否继续？这波楼市反弹的主要动力是什么？

　　陈穗建：这波行情估计走不长。虽然上海楼市近期出现一波回暖现象，但楼市的调整趋势没有改变，目前的楼市回暖只是一波周期性反弹，对此我有两点理由。

　　理由一是楼市要遵循市场的自然发展规律，连续7年的上涨房地产市场必须有调整的要求。2001年到2007年，虽然在这7年之中，2004年国家对房地产市场也出台了一些抑制政策，但只有2005年下半年上海楼市出现了短暂的调整，随后的2006年楼市依然伴随宏观经济上扬一路高涨。2008年随着全球性金融危机的爆发，上海楼市在5月份开始出现调整，成交量持续下滑，楼价止涨局部下跌，但经过八九个月后的2009年初市场出现了瞬间的回升。

　　按照市场经济的发展规律，7年上涨的上海楼市需要一次真正的深度调整，而仅仅8个月的时间是不够充分的，从经济周期来看深度调整需要2年多，可能要到2011年见底。第二个理由就是全球金融危机对世界经济的影响面很广、深度很深，对中国经济影响的结果还很难预料。虽然在中国政府各项刺激经济的措施影响下，楼市出现反弹，但不可否认，全球经济危机这个外部因素将影响全国楼市继续调整。1998年亚洲金融危机是目前离我们最近的例证。恢复的过程用了很多年，由此看来，全球性金融危机对上海楼市的影响时间不会太短。

　　全国大城市中的刚性需求，在经过八九个月的等待之后一次爆发性释放，当然也有政府一系列利好措施，比如房贷、契税、利率、土地等相关政策是一根定时导火线。

　　很多人认为这波行情的成交数据存在虚假成分，这波行情的真实性到底有多大?开发商应该怎样对待这波行情带来的机遇？

　　陈穗建：市场是只无形的手，市场做不了假。目前政府对于楼市成交数据的监督和公布已经非常透明，就拿上海来说，通过网上备案和成交记录，是完全将成交量和成交价格公布出来的。上海奥林匹克花园在今年一季度一共卖出了200多套房子，销售金额达到了2个多亿，这些都是完全真实的。

　　这个行情很难得，在经过8个多月的市场惨淡之后，这波回暖行情在很大程度上让开发商喘了口气。我想说，作为开发商应该珍惜，而不应该再次涨价，应该心平气和地卖房子，毕竟这次成交量放大的楼盘中，还是那些有价格促销的房子卖得最好，而且房地产调整可能还在继续，调整的时间也不会很短。

　　当然对于自住型的购房者，只要价格能够合理承受，这个阶段也可以出手购买，毕竟各种刺激措施使自住型购房者所承担的供房成本下降了很多。

　　楼市在这次金融危机中进行调整，会不会出现中国前几年家电行业大洗牌的结果？

　　陈穗建：房地产产品与家电产品不同，所以楼市不会出现家电行业那样的大规模兼并重组，但“全民房地产”的模式将被改变，一批低端住宅的开发商会被淘汰。

　　伴随着楼市的深度调整，明年房地产企业必然会面临重新洗牌的考验。这次金融危机将会改变全民做地产的模式，可能会出现“国进民退”的状况。

　　中国市场经济走了30年，房地产行业的市场化走了20多年，这20年来都是发展商来推动这个市场的发展，政府那时没有意识到地产市场那些关系民生的问题。在近几年，政府意识到要解决那些承受不了房价的老百姓的居住问题，不可能把这个任务交给市场去完成，因此政府将介入到诸如限价房、经济适用房、廉租房等保障性住房的开发建设中，所以我说是“国进”了。国有企业会主导低端住宅的开发建设，那些开发低端住房产品的中小开发商将被挤出这个市场，所以说是“民退”了。

　　今后的地产市场将出现政府主导开发低端住宅、开发商主导开发中高端住宅的两元化格局，那么那些做不了高端住房的开发商肯定要被淘汰，接下来中国房地产市场将进入品质制胜的时代。

　　中国地产企业未来发展的方向在哪里，会否继续出现高速的增长？

　　陈穗建：做房地产应该是城市包围农村，而不是农村包围城市，所以中国地产企业未来的发展还是要在大城市发展，只有大城市才能将品牌做好。

　　房地产市场经过这么七八年的高速发展，已经把大城市中积累的刚性需求消化得差不多了，加上计划生育政策的执行，我觉得市场供需双方接近平衡，市场开始进入，差不多饱和了。楼市再一次快速发展，除了宏观经济的增长，还要要依靠城市化进程的推进和新农村的建设。