虽然建设部官员指出，增加保障性住房供应不会冲击商品房市场。不过，仍有业内专家认为，随着政府9000亿住房保障投资计划的落实，房地产行业的格局将发生变化。房地产业利润将被逐步摊薄，同时行业整合也将提速。

　　拉低周边均价

　　市场人士分析，政府主导保障房建设，必然对项目的销售价格和销售利润率进行限制，同时，周边项目的售价也将受到一定的“负面影响”。保障性住房利润稳定，但销售毛利率较低，这将摊低房地产业的整体利润率。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，现在，很多城市的新盘项目在定价时已经充分考虑周边保障性住房的因素，周边中低端二手住宅在挂牌时，还出现了与保障性住房进行价格、户型等方面对比的情况。他认为，保障房大量推出，将有效拉低周边的房价。

　　一份券商研究报告指出，根据对25个主要大中城市的统计，2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，则在30%左右，达历史最高水平。

　　另外，保障房建设启动后，也将加重商品房市场的库存压力。SOHO中国董事长潘石屹认为，在楼市整体趋冷的背景下，9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房的销售造成很大的压力。他指出，在过去几年，开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市场原来的供求关系平衡将被打破，房源的消化周期很可能会延长。

　　以北京为例，2008年1至11月，北京销售住宅面积738.3万平方米，比上年同期下降52.4%。从9月份开始，政策性住房销售占比近半。到11月份，北京销售住宅12808套，其中限价房和经济适用房销售占当月住宅销售套数比重48.7%。

　　加速行业洗牌

　　专家认为，总体而言，住房保障投资对地产商而言可谓喜忧参半。政府投资的保障住房中，大多数将由地产商承建。万科等行业龙头公司均表示，将参与保障住房的开发。政府选择承建商时，也将优先选择资质优良、规模较大的地产商。因此，在政策外力影响下，房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快。

　　“那些更容易获得安居工程开发权的企业，特别是国有企业将有更大的机会生存下来，而那些缺乏资金、粗放经营的企业，尤其是中小企业，他们面对的局面将更加严峻，所谓的‘过冬’也将更加漫长和严酷。”上海易居房地产研究院院长张永岳对媒体表示。

　　业内专家介绍，9000亿元投资计划中的大部分需要开发商参与投资和实施，尤其是6000亿元的经济适用房投资，基本上都将有开发商参与其中。

　　按照2007年新修订的《经济适用住房管理办法》，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。也就是说，开发经济适用房的利润很低，但由于定价远低于商品住宅，销售基本没有问题，这对于资金紧张、现有楼盘滞销的开发商而言，属于低利润加无风险的投资，是理想的“蛋糕”。

　　房地产分析师吴迪莱指出，由于此前经济适用房占住宅市场供应量不足一成，对商品房市场的影响非常小，但未来3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滞销，因此，以普通住宅开发为主的地产企业，应正视这一市场变化。(记者 林喆）