预测甚至猜测楼市的底部就如迷宫游戏神秘莫测、解法各异。乐观者预计2009年中旬见底，悲观者认为2010年都难说梦想实现。不过，理性的道路总有轨迹可循，所有的专家均认可预测的市场内部因素是基于认真评估考量成交量、政策、开发商资金状况和房价四大因素。

　　有人说经济学家就像预言家最终都有些神秘色彩。但不管我们对每一个预言是大吃一惊或者安之若素，这四个指标的评论与分析都将让我们理解各种专家的思路和侧重，也会为我们的集体迷茫的表情带来些许平和与理性。

　　成交量已经见底？

　　成交量是房地产市场的核心数据，是测试市场繁荣程度的最可靠凭证。有时候是唯一证据，因为在中国房地产市场各种令人眼花缭乱的统计数据中，只有成交数据是实时不可欺的。连政府官员在回避房价问题的讨论时都会以此作为借口，“房价由市场决定，我们只关心成交量”。

　　目前的情况看来，全国各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出现回暖迹象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右，北京也走出日均百套左右的历史性低谷，出现成交量逐步攀升的趋势。但是在成交量是否已经触底的问题上，各路专家的看法却相当一致，结论是“恐怕没有”。房地产企业阳光100常务副总裁范小冲称眼下出现的反弹为“简单抖动”，是过去几个月低迷期蓄积量的释放。搜房指数研究院副院长黄瑜认为，成交量在政策的刺激下出现了震荡，但并不代表信心全面恢复。她相信，除了政策刺激，只有房价下滑能够刺激成交量上升。就此问题，更多的人认为，还不敢说现在是最坏的时候。

　　搜房指数研究院公布的每周各城市交易量数据也显示，就在最近一次房地产新政策出台之后，各城市交易量并没有一致上扬，大城市成交量上升的个数反而在减少。显然，政策并不是决定成交量的最关键因素。影响成交量的价格和存货等因素不变或者恶化的情况下，成交量仍然可能继续下探。

　　还有多少政策？

　　在3个月之内，政府连续三次出台直接针对楼市的政策，企图挽救低迷的市场。从新房交易税费减免到二手房和第二套房的政策适度调整。每一轮政策出台之后，开发商均呼效果不明显，力度不够。华远集团董事长任志强对政策抱以较高评价，“外部环境的变化是每个市场中的个体无法改变的，即使是抱团烤火也有柴火烧尽的时候。只有政府的力量可以营造一个小气候环境，只有更积极的出击才有可能打破僵局。”任志强呼吁尽快出台刺激消费的退税政策。

　　那么政策储备是不是能够保证在未来一年不断刺激市场交易？政府是否有足够手段来遏制下滑的势头？对此，黄瑜也属于偏乐观派。黄瑜的看法是中国政府的楼市政策偏于保守，尽管我们现在看到的政策效果不明显，似乎可出的政策不多，但保守的策略也许会调整。

　　在人们熟知的范围内，等待中的力度较大的政策还有彻底松绑第二套房和购房退税。这两项政策出笼也并非没有顾虑。第二套房首付和贷款彻底松绑明显遭到了来自高层的阻力。银监会对此非常谨慎。购房退税还没有得到地方政府的响应。住房与城乡建设部的一位官员则明确表示，政策空间已不大，企业要做好准备。

　　当然，政府各部门对于房地产政策的分歧已经显化，分歧焦点在于是主要刺激存货市场还是以新增量为主。未来政策调整取决于各部门最终达成的共识。至于更为激进的政策，可以推想同样会遭遇更为强烈的阻力。

　　开发商的资金能坚持多久？

　　需要承认，在楼市探底和买卖双方的博弈中，开发商的实力是关键因素。在有足够资金储备的情况下，降价的确是开发商的次优选择。这并不是个简单的道德问题，而是考虑诸多困难因素的市场选择。

　　开发商的资金能够坚持多久在众多分析人士的眼中结论也是高度一致的，情况可能更糟。范小冲表示，尽管现在看起来，开发商经过一些降价回笼了资金，这只是暂时渡过难关。本身作为开发商范小冲的判断是，回笼的资金并没有最终形成资金存量，大部分用于缓解债务困难，“只要环境恶化，资金困难会再次展现”。专事研究房地产企业的正略钧策高级经理郝炬的回答更肯定，“只会更坏，不会更好”。其原因是目前的交易量不能支撑足够的销售回款，成交不足将会抵消掉对缓解企业资金难度的有利因素。

　　有利的方面是银根放松的正面因素，范小冲承认，规模企业获得贷款确实相对轻松一些了，阳光100也有受益，但他对2009年一、二季度的市场情况严重缺乏信心。

　　房价还能降多少？

　　细心的观察者可能已经发现，在北京每波次降价之后，开发商总是迅速地将特价或者特惠招牌摘掉。严格地说，除了深圳之外，公开的降价甚至还没有广泛出现。大部分人愿意将降价视为严重的社会问题，异常关心，但是在楼市问底的分析中，房价反而是排在靠后的位置，因为它更多是结果，而不是原因。房价的走稳和回弹将是底部的鲜明标志。

　　房价处于下行通道已经是不争的事实，问题仅仅在于它会下滑多少，持续到什么时候。黄瑜给出的简明答案是，影响因素很多，但最终取决于供需关系。那我们来看看供需关系。

　　根据搜房研究院的数据汇总，黄瑜描述的基本态势是，按照现有的成交量计算，全国各城市平均有14个月的存货消化周期。北京的存货量尤甚，大约在24个月左右。范小冲的判断还要高出这个数字。

　　这是一个超常规的数字。一般情况下，平均存货是不高于10个月。而且现在存货还在激增，原因是前两年开工的新增量在入市，而消化速度极低。其实，所谓的存货消化周期，或者去化周期是按照总量和成交速度相除得来。在2006年、2007年销售火爆的时候，新增上市量和成交量的比例是1或者更高，而目前是的比例是0.5至0.6。也就是说，旧货未清，新货又添进仓库。

　　范小冲认为，目前房价的平稳是个下行波动的平台，多空博弈之后会继续向下。他的预测是房价在2009年底或者2010年可能稳住。乐观者的预计比范小冲提早半年。

　　上述的四因素是分析人士考察房地产市场内部的主要依据。当然，最让他们难以预估的核心因素是宏观形势。几乎所有人的结论都是基于一个共同的判断，即宏观经济形势会在2009年第二或者第三季度走稳。如果这一依据发生变化，他们愿意随之表示更乐观或者更悲观些。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新指出，实体经济的恶化还在持续中，处在困难的深化期。至于房地产业，房地产泡沫并不可怕，可怕的是与金融危机联系到一起。“房地产业的冬天还没有来！”王宏新说。(作者：姜洪桥)