高达几千亿元的存货已成为积压在地产商心中的一个巨大包袱。化解高存货之殇，取得多方共赢，信托业抛出了橄榄枝。

　　12月初，在中国住交会房地产金融融资论坛上，中诚信托首席风险控制官汤淑梅说：“盘活存量资产，结构型信托融资将大有所为。”

　　今年房地产信托数量和金额的大幅攀升也使得信托业正被越来越多的房地产企业所接受。据用益信托工作室统计数据显示，截至今年10月份，国内总共发行552只集合信托产品，规模达到759.73亿元。

　　房地产信托能否扛起化解高存货的重任？

　　渤海证券房地产行业分析师周户说：“信托融资是解决高存货的一个有益探索，但受制于其自身规模的一些限制，尚不是最佳渠道。”

　　　　高存货之压

　　“房企的高存货主要是由销售遇冷和去年大规模购地及项目投资双重挤压造成的。”周户解释道。

　　数据显示，86家A股非ST房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，同比增加了59.35%。与2007年年末相比，三季度末的存货也增加了1002.91亿元，增幅达33.3%。

　　与不断飙升的存货相对应的则是随着房地产市场的持续调整，上市公司的预售账款下滑，大部分企业年初制定的销售目标仅完成不足50%。

　　金融街(000031.SZ)前三季度存货期末值达到45.58亿元，较2008年中报的16.47亿元增长177%，而同期其预收账款为4.11亿元，较2008年中期仅增长9.61%。

　　房企不断攀升的资产负债率也印证了一点。数据显示，存货和负债的环比增长率高峰出现在去年3季度。彼时，房地产企业被资本市场的巨大财富效应所吸引，一方面在土地市场竞相抢购“地王”；另一方面看着销售价格的节节高，出现捂盘惜售现象。

　　而当调整来临的时候，大部分企业又缺乏对市场变化的深刻认知，依然延续牛市思维，大规模开工项目以及购地款开支使得存货和负债日益增长，造成与现金流及销售状况的不匹配。

　　按照三季报的数据显示， 86家A股非ST房地产上市公司不足400亿元/季度的销售速度，消化固有存货仍需1～2年的时间。高存货已成为房地产企业不能承受之重。

　　　　信托纾困

　　“信托介入房地产业主要有三种方式：债权融资、股权融资和结构融资形式。目前，债权方式比较常见，而未来盘活资产则将依赖于结构型信托。”汤淑梅介绍道。

　　据了解，目前市场上已有部分信托产品在盘活资产方面做出了探索。近期中诚信托销售中的天津星鸿吉利名致酒店公寓贷款项目集合资金信托计划，即是以天津星鸿酒店管理有限公司拥有的位于天津市吉利花园2栋物业作为抵押，募集7000万元用于该公司支付酒店公寓项目部分购房款、以及用于装修和补充流动资金。

　　而杭州工商信托发行的“苏州新湖信贷资产受让项目”集合信托计划则更具代表性。该计划通过购入苏州新湖置业有限公司信贷资产，并以苏州新湖持有的土地使用权作为抵押，募集资金2.5亿元，预期信托年收益率达到14.75%，实现了多方共赢。

　　“结构型信托融资不受企业整体经营状况影响，只要有稳定的现金流，房地产企业就可以用优质资产融资。对于存量房面积较大的房企，结构融资形式可以有效地盘活资产。”汤淑梅说。

　　但某信托业资深人士对这种看法尚持保留态度。他说：“信托融资的优势很明显，但是其受到的约束条件也比较多，对大部分房地产企业未必适用。”

　　他认为，一方面信托融资的金额一般都不大，很难满足成规模批量处置存货资产。

　　此外，房地产信托融资受市场和政策影响比较大。今年房地产信托火爆的很大原因与资本市场持续下跌和银行信贷收紧有关，而近期银监会265号文件更是对房地产信托进行了严格限制。

　　“盘活过大存货依靠外在输血很难为继，更好的办法还是要靠房地产企业把握近期市场回暖的机会，积极降价配合销售和压缩既有投资来实现。”周户说。