政策暖风频吹，交易及持有成本降低，部分楼盘价格下降到相对合理水平，是近期交易量回升主要原因。

　　但房地产市场是否已经回暖，尚待观察。要想将购房者的潜在需求转化为实际需求，房地产企业向市场提供定价合理、质量可靠的房屋是关键。　　

　　国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责等方面的13项具体措施，意在进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

　　降息、减免交易税费、放宽二套房贷、鼓励购买改善型自住房、支持房地产信贷……细看这13项措施，实为10月以来出台的一系列房地产政策的“打包”。政策不断出台能否促使楼市回暖？除了政策，楼市回暖还要靠什么？

　　成交量回升，是否就此回暖尚待观察

　　统计数据显示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。如北京市11月份期房网上签约13027套,比10月上涨58%。深圳市11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。12月以来，成交量仍然呈现温和放大的趋势。

　　社科院金融研究所研究员尹中立认为，经过冰冷的“金九银十”，一线城市部分地区房价开始出现较为明显的下降。此轮降价的最大特点是新盘“低价入市”，其中部分楼盘的价格已经下降到消费者认为比较合理的水平，这是交易量出现回暖的最主要原因。

　　另一方面，央行连续5次降息和此前出台的交易税费减免、购买首套房享受0.7倍优惠利率等带来的持有成本的降低，使部分购房欲望急切的购房者结束了观望。但应该看到，11月份各地都有大量限价房、经济适用房等政策性住房入市，此类房屋的成交量甚至超过了普通商品房的成交量。同时，在当前的经济形势下，频频吹来的政策暖风究竟能在多大程度上刺激潜在需求的释放，多数专家仍持谨慎态度。

　　房价尚未大幅下挫，稳定程度较高

　　在成交量之外，房价的总体情况也值得观察。来自国家发改委的数据显示，11月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。从宏观的统计数据上看，房价已经从前三季度的涨幅趋缓变为小幅下降。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，虽然当前不少城市出现了住宅销售量和价格双双下滑的情况。但迄今为止，在全球范围内，中国楼市依然是稳定程度较高的，并未出现欧美一些国家房价大幅下跌的情况。

　　“这并不是说中国房地产市场没有风险。”陈淮说。数据显示，截至2008年8月，我国个人住房按揭贷款总额为3.4万亿元，其中90%以上是过去4年中贷出去的。短期个贷高度集中，使金融系统存在一定风险。“我国近期连续多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于缓冲可能存在的金融风险。”

　　“当前全国商品房销售面积、土地购置和开发面积都大幅下降，房地产业正处于低迷期。”中国房地产业协会副会长朱中一说，在央行近期连续降息，并出台鼓励购房者买房的一系列财税政策，有利于提振市场信心，稳定市场发展。

　　合理定价是回暖关键

　　作为我国规模最大的全国性房地产专业展览会，见证了房地产业市场化发展全过程的住交会走到第十年，恰逢全球金融危机背景下，我国房地产市场也出现了持续半年多的低迷。受此影响，今年的住交会也明显比往年冷清。记者在位于北京顺义区的中国国际展览中心新馆看到，虽然万科、万通等知名开发商悉数出席，但开发商参展数量明显少与往年，展馆两侧都有一些区域没有完成招商。今年开发商直接推介具体楼盘的很少，主要以形象宣传为主。同时，前来参观的普通购房者也比往年少了很多。

　　《若干意见》在鼓励购房和扶持优质房地产企业的同时，也对房企主动应对市场变化提出了要求：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”

　　朱中一指出，在市场低迷的情况下，如何将购房者的潜在需求转化为实际需求，除了政策的鼓励和支持外，企业能否向市场提供定价合理、质量可靠的房屋，成为企业能否立足且应对市场的关键。

　　保障性住房会不会冲击商品房市场

　　保障性住房是此次促进房地产市场健康发展系列举措的重点。北京、上海等地也纷纷抛出2009年的住房建设计划，其中对保障性住房建设力度的强调，为近10年罕见。对城镇低收入家庭而言，政府通过投资计划显示出来的决心，无疑是实现安居梦想的福音。

　　而市场人士开始担心，保障性住房和限价房等政策性住房的大量入市，会使商品房市场进一步量价齐跌。随着住房保障建设计划的公布，很多原本准备出手买房的购房者会进一步观望，等待保障性住房的入市。同时，商品房的价格也会被配建在周边的限价房等拉低。

　　另一种声音则认为，这种担心是多余的。住房和城乡建设部副部长齐骥认为，购买商品房和购买政策性住房的人群是两个群体，基本上没有交叉。各地对购买经济适用房和限价房的家庭有严格的准入限制，大多数有能力购买商品房的家庭的购房需求还是要通过商品房来解决。因此，商品房的需求并不会因为保障性住房的大量入市而减少。

　　21世纪不动产一份分析报告认为，政策性住房规模加大，固然分流了商品房的市场份额，但同时商品住房的供应量也大为减少，这将有助于消化商品房存量，并对房价尤其是中高端商品房价格起到平衡、稳定作用。(记者 王 炜)