今冬第一场雪来临之前，国务院17日常务会议提出的放松二套房贷及二手房转让减免营业税等新措施，为楼市再添一把火。

　　业内分析人士认为，高房价和高交易代价使很多改善型购房者望而生畏，这也是市场低迷的内在原因。本次措施将从交易环节上减轻改善型普通自住购房负担，促进梯次交易，进而带动市场活跃。

　　　新政为改善型购房带来实惠

　　12月17日，国务院常务会议确定了一系列新措施，在促进普通房消费方面明确提出：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”

　　记者了解到，目前天津人均住房面积还没有正式确定，但是国家统计局天津调查总队日前公布的最新调查结果：“天津市2007年开展的城镇住户基本情况抽样调查表明，到2007年8月底，天津市家庭人均住房建筑面积达到26.7平方米，户均现住房建筑面积64.6平方米。有11.3%的家庭拥有第二套及以上住房。”这意味着，购房者原先拥有的房产面积大约(最终人均面积面积待有关部门确定)低于上述人均标准，购买第二套房时可以享受新政优惠。

　　据我爱我家等机构人士介绍，新政中受益最大的当属购买普通住宅的“改善型”购房者。如已贷款购买了一套普通住房的居民，再申请购买第二套普通住宅，则贷款方式由“首付四成、利率1.1倍”变为“首付两成、利率0.7倍”，以贷款30万、20年、等额本息为例，月供可减少400余元。

　　在税费方面，如一套购买未满两年、购入总价为60万元的普通住房，若以80万元的总价售出，按照现行规定，“不足两年转让”的，按其转让收入全额征收营业税，即80万×5.55%＝4.44万元；而按照最新政策措施，这套房屋将改为按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，即(80万-60万)×5.55%＝1.11万元，一前一后，房东所需缴纳的营业税减少了3.33万元，比原来减少六成以上。

　　中国房地产商会聂梅生等专业人士认为，促进合理的住房消费，包括改善型第二套房的购房需求、加快二手房及租赁房市场发展，是繁荣房地产市场的重要环节。原来的政策抑制了改善型住房需求，这次新政对于改善型购房是一个实质性的利好，为改善型购房者带来了信心和实惠。同时应认识到，新政意在活跃市场，同时还要抑制抄房，因此鼓励改善型购房是有条件的，执行方面还需更多细化规则的落实。

　　　　买新卖旧需求能量得以释放

　　几年前北大张颐武教授等文化界和社会学专家就从人文需求角度剖析了人们改善住房的愿望和需求：“改革开放的作用之一是激发了中国人的住房梦想。”“改变居住条件的欲望、提高生活质量的冲动是中国房地产十几年不衰的重要原因。”近来机构调查也显示，“目前自住购房需求中，很大比例是改善型住房需求。有很多年轻人处于住房改善的初期，有很多即将退休的家庭希望搬到环境更好的居住区去。”而近两年的房价上涨抑制了这种需求，加之交易税费等不断提高，使人们“买新卖旧”的改善型需求能量难以释放。

　　经过一年多的调整，现在市场已积聚了较大需求能量，只是在市场低迷、观望气氛浓郁、交易成本高企的情况下，这些需求能量难以释放。因此，很多专家及房地产机构人士都认为，本次新政有条件的放松二套房信贷政策有利于改善型住房真实需求的有效释放和实现。而在所有政策中，“对住房转让环节营业税实行减免政策”最受欢迎。这一政策直接降低了二手房的交易成本，而且还可以让存量房尽快进入市场，促进了买新卖旧需求能量的释放。

　　在政策鼓励下，目前市场已有很多因素促进改善型需求能量释放：如房价已有较大幅度下降；市场供应量增大，购房者有了更多的选择机会；久违的现房比比皆是，降低了购期房的风险。因此，目前摆在购房者面前的是选择多、现房多、价格低、交易成本低等新的市场环境，对于近年来一直打算改善住房条件的购房者而言，“好、多、省”的楼市现状不啻为一大机会。

　　　　改善型购房有利形成梯次格局

　　过去交易环节的紧绑政策在抑制改善型需求的同时，也使市场流通性降低。很多专业人士及中介机构人士都认为，国家本次出台的放松二套房及减免二手房交易税费方面政策，是促进市场流通的最有效的措施，不仅为改善型购房者带来实惠，更对商品房市场梯次格局的形成、二手房市场的活跃，以及商品房市场与二手房市场联动都意义深远。

　　在商品房市场方面，第二套房贷款等政策松动，将促进改善型住房交易量的提高，进而起到承上启下的作用，带动市场形成梯次消费的新格局——以普通自住房购房为基础和主力、适量改善型自住购房为第二梯队和动力、以改善型高档房及适度投资购房为高点，形成流动梯次购房格局。

　　在二手房市场方面，营业税等交易税费的下降，将全面提高买卖双方的交易欲望，特别是将促进改善型购房交易量的明显提高，有利于改变目前以刚性需求为主的购房格局，形成更多层次的梯次交易格局。

　　在二、三级市场联动方面，改善型商品房交易的活跃必然带动“买新卖旧”的二手房交易量提高，同时，二手房交易税费的降低，也使“卖旧买新”的交易更容易，从而带动了商品房市场的活跃，进而形成房地产整个市场的梯次消费格局。(王哲）