国务院21日发布 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，与其说是政府刺激楼市，毋宁讲是政府通过政策组合拳，力促房地产业主动变局。

　　可以肯定，在中国，没有任何一个产业如同房地产一样受到政府如此多的政策关爱：从今年下半年以来地方政府的自救行动开始，到10月22日中央政府正式出手救市，短短两个月时间，中央政府层面涉及房地产业发展的政策达到7项之多，每一次重大会议、每一项重大决策，无一不谈及房地产的稳定发展。这一方面说明在经济下滑加速的情况下，政府对房地产作为重要支柱产业的依赖依旧无法改变，另一方面亦折射出，房地产本身经历10年的高速发展期后，自身乃至体制积累的诸多问题让其不得不面对一个极其微妙的洗牌“拐点”。

　　在政府与市场的边界上，新政弥补了多年来政府在保障性住房方面的缺位和民生的不足。在住房问题上，无论是美国、英国、日本还是新加坡，都将住房保障视为政府的一项基本责任，因为单靠市场解决不了住房的民生问题。这种观念的回归非常重要。大量保障性住房的入市一方面解决了低收入家庭的安居问题，另一方面犹如“平准基金”，具有平抑房价泡沫的作用。从短期来看，大量保障性住房的供应无疑令开发商绝望，但这是中国房地产市场必须真诚面对的重大话题。给房地产嵌入民生的暖意，正是促使房地产大变局的前提和第一步。

　　而房地产业真正变局的关键则是我们基于对房地产自身产业周期的研判。无论是否面对全球性的金融危机，中国房地产业都无法改变供求规律和产业生命周期的必然来临，任何公共政策都无法对冲产业生命周期和供求规律。中国房地产市场目前的一切数据，都在证明这个变局的到来：

　　首先，供求拐点已经出现。经过10年的发展，中国房地产的供求状况发生了极大改变，我国人均住房面积2007年已经达到28平方米，很多城市的住房自有率远超国际水平。而按照新政的规划，未来三年，总量750万套的低收入家庭的保障性住房、每年130万套的经济适用房，都将大大改善低收入家庭的住房问题，住房的饥渴型需求已经成为历史，房地产业的产能过剩不可避免。

　　其次，产业的生命周期拐点已经出现。中国房地产业已经经历了10年的快速发展期，特别是2005年以来，3年的非理性暴涨期透支了房地产的平稳发展周期，促使房地产直接从高速发展硬着陆进入调整周期。世界各国的经验表明，在人均居住面积达到30到35平方米之后，房地产将告别快速发展期。

　　再次，政策的边际效应拐点已经出现。目前的房地产政策，无论是刺激需求的各种税费的减免，还是地方政府采取的更加激进的政策扶持措施，并未从根本上改变交易不振的局面。而一切症结的根源在于房地产业无视供求规律的改变和产业周期的自然调整而固守高房价，而地方政府与房地产之间千丝万缕的利益关系更让开发商对未来的政策力度有不现实的期待，但在周期性调整面前，即使完全放开二套房贷，也不能阻止房价的自然回落。

　　就目前而言，以上三大拐点很难改变。在这种情况下，新政提出“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”，终于在政策层面撕下了房价的最后一块遮羞布。此外，新政对于开发商的分类信贷支持政策必将在明年上半年显示政策的分类淘汰威力，房地产业的洗牌将不可避免。而只有价格自然回归理性，通过兼并重组中小开发商，市场重新布局，才能避免大面积烂尾楼的出现和对银行系统的冲击，调整的痛苦周期才能大为缩短。

　　(作者马光远 为中国社科院政府政策系博士)