随着年底的到来，部分开发商采取低价入市的策略取得一系列的战果，成交量的上升明显。虽然业内为此欢呼的人不少，但反对的声音认为，在经济预期并未好转、保障房入市冲击等诸多因素的影响下，楼市的根本性“回暖”仍不可预期。而在这其中，曾被人们深切期盼的“救市”政策所起的作用，也存在相当大的争议。

　　●市场扫描：

　　观望心态抬头成交量再次走低

　　小邢在朝阳区某新开楼盘做销售工作。11月中旬，该楼盘宣布将以低于周边楼市近4000元的价格入市，引发了东部楼市的一片骚动。短短几天时间，登记排号的人数就已高达数百人，咨询电话更是络绎不绝。然而半个月过去了，随着开盘日期的临近，在售楼处排号的人数却面临不升反降的危险。

　　“现在每天仍有新的客户加入进来，可是以前积累的客户流失速度更快”。据他介绍，有许多购房者都是很早就登记了，但是和家人、朋友商量过后又改变了主意，表示要等等再说。“这些退订的人抱有的普遍心态就是，国家已经出台了一些购房的优惠政策，后面肯定还会有，买房应该再等等。而银行刚刚大幅降息更是坚定了他们这种想法。”

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月北京市期房网上签约13721套，与10月相比涨幅达48%。整个11月，有9天的住宅签约总量超过500套。签约峰值出现在11月4日，签约数量达到817套，而在今年9月，日均签约量仅有百套。

　　虽然增幅较大，但专家也指出，从单月数据分析成交量后劲明显不足。“11月的最后十天成交量基本呈下滑态势，日成交量仅350多套，十天中仅有一天签约量超过500。在房价持续下行的情况下，成交量的摸高走低说明了观望心态的再次抬头。”

　　●专家观点：

　　对政策期待引发观望情绪

　　10月份以来，政府相继出台了一系列的“拯救”楼市措施。其中既包括财政部等中央部委出台的全国性政策，也包括前不久出台的由北京市11个相关部门联手制定的《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》等地方性政策。然而从效果来看，市场并没有因为新政带来的利好而发生根本性转变，甚至有业内人士认为，政策不能一步到位将引起楼市新一轮的观望。

　　北京中原总经理李文杰认为，目前楼市政策的问题主要有两点：首先是复杂的政策解读及计算方式让政策效果大打折扣。“很多人并不了解自己是否是属于‘鼓励消费的一群人’，并且要特别计算到底优惠了多少，有很多业内资深人士都不清楚一些政策是什么意思，使用范围是什么，更何况普通购房者呢？所以购房者的本能反应是‘先看看再说，是不是还有细则’？到了相关的政府部门也是说‘我们还没有接到操作细则，现在先暂停受理或按照老的方法受理……’，这样的结果，就是购房者养成了政策出来先观望的习惯。”

　　其次就是政策不能一步到位致使观望情绪进一步加深。李文杰认为，现在政策出台是走一步看一步，给市场的信号就是“后面还有更多政策，等等看吧”，财政部及各地的刺激楼市的政策出台，不仅没有改善和增进客户信心，反而令消费者的市场信心涣散，对政策的等待造成更大的观望。“一只靴子掉下来，人们还在等楼上的另一只靴子”。

　　北京伟业策略房地产投资顾问有限公司的陈亮则认为，现在政府在救市，那些力度不大的政策，不但不会对市场的成交产生影响，反而会在短期内有负面影响。“因为大家还会去等：今天出了这样的一个政策，明天是不是还有别的优惠政策，后天是不是还有优惠政策呢？这个跟商场的打折活动是一样的，我觉得这方面的效果还有点负面效果，所以说效果有限。”

　　●后市期待：

　　政策应该早日见底

　　近期，中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”发表的报告认为，房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力；而中国社科院近日发布的2009年《经济蓝皮书》也预测，2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。“观望”，已经成为当前楼市急需迈过的一道关口。

　　前不久，有媒体报道住房和城乡建设部正在研究购房退税政策，在坊间引起轩然大波。然而其后不久，住房部相关人士又出面澄清，近期住房部并没有研究购房退税政策。

　　李文杰指出，饥饿疗法的结果就是更加饥饿。“第二套房限制什么时候取消？二手房交易税费什么时候取消？什么时候出台购房抵个人所得税？什么时候5年上市门槛取消？什么时候全面取消限外政策？……”，如此众多的政策期待，只有政策及早见底，人们的观望情绪才能打消，市场才能步入正常的发展轨道。

　　“所以现在要求救市，要出台一套一揽子的救市政策。一般来讲，这次是比亚洲金融危机更猛烈的市场衰退，因此呼吁应该将1998年以来调控楼市的所有政策全部取消，并且将全部的刺激政策迅速祭出，才会恢复市场信心，鼓励消费”。李文杰说。(文/卫东）