这是一个寒冷的冬季。但在政府减税、银行降息、开发商降价的合力之下，11月份京、沪、深及许多二线城市的楼市交易量突现暖意。

　　然而，无论开发商还是学者，均未对此次“反弹”表示乐观。多数人在接受记者采访中认为，房地产不可能在整体经济回暖之前率先复苏，楼市处于低位不断振荡的可能性较大。

　　来自官方的报告亦没有对“回暖”表示支持。12月10日，国家发改委、国家统计局发布数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点；环比下降0.5%。一位财经学者表示，未来楼市的走势将呈现W型路径，即在“不断小幅反弹的底部前行”。

　　11月份这波小阳春，或许只是未来漫漫震荡期的第一次律动。

　　京沪深突击回暖

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，11月北京市期房网上签约13721套，与10月相比涨幅达48%。而在上海，据易居中国房地产研究院统计，全市11月共成交一手商品房近72万平方米，成交面积环比增长40%。

　　深圳楼市同样呈现出成交回升态势。11月的前三周，深圳新房与二手房成交量都有成倍增长，其中新房每周成交量分别环比上扬101.9%、6.9%和22.6%。

　　“不仅仅是北京、上海这几个大型城市，许多二线城市都出现了成交量的较大反弹。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“这说明房市新政效应开始显现。”

　　南京同样迎来了一个“金色11月”。据统计，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，这个数字较10月份上升达5成之多。

　　“非常满意。”远洋地产销售总监肖劲在谈及远洋·沁山水项目的销售状况时对记者表示。该项目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低价开盘，2天内近800套房源被一抢而光。

　　而这波暖意甚至绵延到12月份。据中体奥林匹克花园总经理陈顺介绍，该公司12月6日刚刚完成了一个叠拼别墅项目的开盘。“尽管只用了11月这1个月的时间推广，排号的客户却有近300人，当天开盘的3栋楼共出售80%以上。”

　　脆弱的小阳春

　　小幅回暖仅仅是表象，其背后的原因却耐人寻味。

　　“最主要原因是市场供应量突然增大。”肖劲认为，临近年关，新盘集中放量激活了市场。

　　据戴德梁行提供的数据显示，北京10月份供应住宅19760套，成交11664套，而11月份供应量飙升至30433套，成交量也水涨船高达到17061套。但就供销比而言，并没有存在反弹。

　　易居中国克而瑞信息技术有限公司副总裁张燕在谈及上海楼市回暖的原因时也表示，11月份城中心几个高档楼盘的入市，在一定程度上拉升了成交量。

　　此外，在京、沪两地集中入市的楼盘中，政策性住房占据了半壁江山。

　　来自易居中国的数据显示，11月份北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。

　　“保障房的大规模入市与消化，导致北京住宅市场成交量上扬。”张燕对记者表示。“从市场面上可以看出这是一个反弹，但尚不能作为商品房回暖的信号。”

　　然而，伴随成交量增长的是开盘均价的持续下跌。

　　据亚豪机构监测，北京11月入市的31个项目开盘均价为每平方米13462元，环比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。

　　肖劲也认为这种“繁荣”是表面行为。远洋·沁山水11000元/平方米的开盘均价显然在很大程度上刺激了销售，目前该楼盘所在区域的房价维持在13000元/平方米左右。

　　而采取“低开”策略的还有首城国际中心，尽管贵为昔日广渠路36号的地王，但其13000元/平方米的均价比周边同质楼盘低出20%，首批226套住房在两天内销售一空。

　　上海同样出现了“价跌量增”的现象。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示，上海10月份的住宅成交量及成交价格处于一年中的低谷期，比较基数很低。“反弹是必然，这是一种超跌反弹，因为已经低到不能再低了。”

　　“这是一种假回暖。”杨红旭说：“全国楼市的基本面是下行的，这个大势短期内不可逆转。”

　　而深圳市场反弹的原因与京、沪又有不同。世联地产董事长陈劲松认为，深圳楼市的这波暖意“是过去一整年规模性的降价所形成的”。

　　“当前的事实证明价格回归是受到市场欢迎的。对于刚性需求而言，价格降到位就会有人买。”陈劲松说。

　　显然，对于此次小幅回暖，开发商并未显示出乐观的态度。

　　“将楼市成交量上升与市场复苏划等号还为时过早。”陈顺表示：“未来几个月的销售前景不容乐观，波动的可能性很大，房价下行趋势不会很快扭转。”

　　中粮地产副总经理朱海斌在接受采访时也表示，政策的效果仍然不能确定，“市场发生根本性的转折不太可能”。

　　底部振荡走势成型

　　“这次成交量反弹是降价、政策等因素合力的结果，但仅靠这些还不足以支持房地产市场持续回暖。”陈劲松表示，之前出台的限制性政策积累过多，这很难让楼市真正回暖。

　　“是触底，但绝不是反弹的开始。”顾云昌表示：“保障房可以说释放了低收入家庭的购买力，要想使这股暖意持续下去，下一步要把中等收入家庭调动起来。”他认为，最有效的手段是对二手房贷进一步放松，“目前决策层出拳还不够快、不够狠”。

　　肖劲也认为，虽然近期出现小幅反弹，但“市场处于低位运行的态势不可能在短期改变”。

　　尽管有所忧虑，但无论开发商还是学者，都认为未来1个月内的市场走势会很清晰。

　　“开发商为了回笼资金，通常在年底推出较大力度的促销活动，12月份的成交量可能持续增长。”张燕说。她认为回暖现象是否可以持续下去，关键要看“住宅市场新增供应量的多少和市场存量部分的销售策略”。

　　公开数据显示，截至12月9日，北京12月份住宅市场新增供应量近40万平方米(其中包括19万平方米的限价房)。若按此推算，12月份的新增供应量蔚为可观。

　　然而，这一波小高潮后，或许将再度迎来低谷。

　　以北京市为例，2009年北京计划新建廉租房、经济适用房、限价房等保障、政策性住房850万平方米。张燕认为，随着政策性住房购买人群范围的不断扩大，势必对普通商品房的购买人群产生一定的分流作用，但“对普通商品房产生多大的冲击，还要看其入市的规模究竟有多大”。

　　“但房地产不太可能像股票那样出现持续性的、巨幅的降价。”陈劲松认为，目前国家政策的出台是以一种摸着石头过河的心态在进行，所以“市场会持续在低位振荡”。

　　但在契税减半、央行连续降息、公积金贷款利率下调等一系列利好作用之下，各种降价行为或许会不断给底部徘徊的楼市带来一波接一波的小阳春。

　　“开发商对于目前的市场环境也并非坐以待毙，进而会推出各种足够实惠的销售策略以促进成交量。”陈顺认为，开发商很清楚降价促销的效果，问题在于“到底能撑到什么时候才肯降价”。 (魏洪磊)