房价下来了，成交量正在上去。2008年10月底以来，在政府推进保障性住房建设等强有力的政策推动中，购房者对市场的预期正在转变，楼市期待“回暖”。

　　在观望中等待

　　房价过高，就连住房“刚性需求”都难逃它的致命打击。

　　陈苏永，年近三十，新婚，福州一家大企业的白领，是众多开发商心目中标准的“刚性需求”。“今年2月份，我结婚时没有买房。”陈苏永说，“理由很简单，当时的福州房价完全超出了我的承受能力。”

　　去年底，尽管金融调控措施给福州市区的房地产市场带来较大的成交量萎缩，但房价仍向上直追万元高位。“买一套三室两厅的贷款一定会透支掉下半辈子的收入，而且这么高的房价很可能会降下来。”就这样，陈苏永在租来的新房里观望等待。

　　那段时期，楼市量缩价涨的行情几乎在各大城市通行。陈苏永有一批大学同学留在北京工作，他们都是标准的“刚性需求”，但他们几乎都选择租房，在观望中等待。

　　这与2008年前的两年形成鲜明对比，在“买涨不买落”的心态及市场炒作推波助澜下，恐慌购房现象比比皆是。同时，部分开发商的“中国楼市的刚性需求量巨大”等言论也使持币待购者跃跃欲试。“涨价的预期和银行贷款支撑着楼市的火爆，当两者同时逆转时，在相互作用下就加剧了楼市的逆转。”浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受记者采访时说。

　　而2008年的楼市，在一片寂静的观望中，住房的“刚性需求”恍然不见。

　　今年前3个季度，北京、福州等城市的新房成交量比去年同期相比都下降了接近一半。景乃权告诉记者，据杭州市统计局的数据显示，今年第三季度，该市商品房的销售面积继续下跌了12.9%。“杭州居民对房屋的整体需求仍在降，需求的刚性就没能显现出来。”

　　“今年前3个季度，北京市四环以内成交均价仍为1.8万元以上，价格太高是楼市销售不畅的直接原因，‘刚性需求’逐渐消失，整个市场呈现持币观望的买方心态。”北京大学房地产研究所所长陈国强接受记者采访时说。

　　陈国强认为，有4方面的原因直接作用于购房者的心态。首先，宏观层面经济环境的“遇冷”让消费者心理趋向谨慎；其次，二套房贷等房地产行业性政策有效抑制了投资性需求；第三，楼市在自身发展规律影响下进入调整期，近年来房价涨幅越快的城市调整效应越明显；第四，很多房地产项目定价偏高。

　　在理性中归来

　　转机在2008年11月份露出迹象，房价走上理性回归之路，促使刚性需求逐渐归来。

　　今年国庆黄金周过后，陈苏永重生了买房的念头。黄金周期间，福州市的第18个住交会给满怀期待的开发商们泼了一盆冷水，眼看“银十”继“金九”之后难保，资金链几近断裂的开发商终于痛下决心大幅度调整房价。

　　“很多地段的房子与去年同期相比，房价下调的平均幅度达30%。”而最让陈苏永心动的是，“一些我感觉不错地段的房子实行特价销售，价格我已经能接受了。”

　　10月22日，国家有关部委出台了购房减税等刺激楼市的新举措，紧缩的金融调控措施有所放松，各地政府紧跟其后也纷纷实施楼市新政。“买房的时机可能到了。不仅仅是我，我的北京同学们也都逐渐改变了态度，开始到处看房，为买房做准备。”陈苏永说。

　　实实在在的房价下调，不少城市的房地产市场迎来成交量的抬头。11月份，北京市房地产交易管理网的数据显示，北京商品房签约套数环比增长近六成；福州市房地产交易登记中心的数据显示，商品房签约套数环比增长了四成。

　　“房地产商的资金链状况，不是影响房价下调的最重要因素。比这更重要的是，政府强有力的保障性住房政策。”陈国强说，政府增大保障性住房的投资力度对楼市形成了价格信号作用。

　　据亚豪机构市场研究部最新的调查统计显示，11月份，北京的经济适用房、限价房等保障性住房成交套数超过了7000套，占到总成交量的56%以上。北京、厦门、广州等城市的保障性住房价格低廉，不但分流了部分市场需求，也大大地拉低了这些城市局部区域的房价。

　　前不久公布的规模达4万亿元经济刺激政策，将9000亿元的份额投向保障性住房市场。可以预见，今后相当长的一段时期，全国许多城市将迎来保障性住房的建设高潮。“开发商在新的市场环境下，务实地减小房价泡沫，使其接近消费者的预期，市场的刚性需求就会被逐渐释放出来。”福建省一家大型房地产开发企业的负责人认为。

　　信心温暖“寒冬”

　　随政策转向而转变的购房心态，是温暖经济“寒冬”的一把火。

　　日前结束的中央经济工作会议又极大地提振了楼市信心。这次会议提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

　　“从中央到相关部委对房地产支柱产业地位再次确认，在很大程度上改变了观望的消费者对房地产市场未来发展的预期，消费者对楼市的回暖增添了信心。”厦门大学教授陈培爱说。

　　11月以来，厦门楼市月均成交量创下了今年下半年以来的最高纪录。陈培爱认为，这一个半月的成交量上涨说明，开发商的价格回归与政府各项政策刺激起了作用，对鼓舞市场的信心有着正面的引导。

　　陈国强告诉记者，近一段时间以来，北京许多开发商有一种“降价之后才了解北京市场刚性需求深不可测”的感叹。“被价格和政策共同压制的市场需求得以释放，必然会引起整个房地产市场的繁荣。由于房地产市场在国民经济中处于举足轻重的地位，所以必然会起到推动经济增长的作用。”

　　“刚性需求的归来将有一段比较漫长的路。从房价的理性回归到刚性需求的归来，这期间是有一个价格的临界点。当房价回归到多数消费者普遍接受的水平同时符合大众预期时，需求刚性才会显现。”景乃权认为，“而目前楼市的整体大势仍未根本转变，购房者观望气氛也只是刚刚开始缓和，各方需要以更积极的态度应对将来的变化。”

　　他同时认为，目前，政策层面的“好消息”不断，提振市场信心的效果也在逐步显现，这有助于加快房地产行业的复苏“回暖”，“房价合理，国内内需必然有较大的增加。”景乃权说。(来建强)