地产在短期内依然面对挑战，楼市全面回暖尚需时日

　　当前我国房地产业处于困难时期，国家明确提出并实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策。有观点认为，这些政策一方面减少了房地产开发企业的资金占用成本，提升了企业的盈利空间；另一方面，信贷放松意味着更充裕的开发贷款，有助于缓解开发商的资金压力。

　　宽松的政策给房地产行业所带来的积极效果在二级市场上也得到了有效的体现，近期房地产板块整体表现十分活跃，已经累积了一定的涨幅。

　　“房地产股最近走势比较强，利率下调等措施对于资本依赖型的房地产企业是实质性利好。”12月8日，太平洋证券资深分析师张伟明在接受中国经济时报记者采访时谈道，从最近的监控数据来看，国内有不少城市的成交量有所回升，价格有所回稳，特别是二手房交易趋于活跃。

　　张伟明对本报记者表示，市场对于政策利好有预期，目前，各地都在推行扩大内需的政策，使得整个市场环境有所好转。虽然市场大的供需环境没有根本性改变，但对于投资者来说，心理上有了一定的支撑因素。

　　对于国家近期出台的一系列扩大内需政策，张伟明认为近期房地产股的走强是对政策利好的反应。不过，最近上涨幅度最大的并不是万科这样的地产龙头股，而是一些二三线城市的冷门地产股，如珠江控股、光华控股等。“一些上涨幅度比较大的股票，其板块轮动特征比较明显，投机性比较强。”

　　“另外，有些地产股的价格比较低，下跌幅度比较大，资金阶段性轮炒，投机特征比较明显。”张伟明说。

　　尽管如此，张伟明指出，对于地产股来说，由于市场震荡上行的趋势和政策利好的刺激效应，地产股仍会出现一些波段性的机会，再上涨10%——20%也是有可能的，但过高就可能再出现回调。

　　　　全面回暖尚需时日

　　“我对目前我国的基本经济面并不悲观，但我们现在采取的积极的财政政策和适度宽松的货币政策都存在滞后效应。”张伟明指出，目前，国民经济中绝大部分市场的基本特征是供过于求。财政政策的目的是要通过投资拉动消费，如果只是加大投资规模的话，短期内或许可以将GDP拉升起来，但消费需求拉动不起来还是不行，因为最基本的消费需求是要靠人们收入的实质增长来推动的。从长远看，经济增长只靠投资来拉动是不行的，当前还需要通过加大投资，促进产业结构调整，加速经济增长方式转变。

　　目前，受国际金融危机影响，我国出口面临困境，国际社会失业人口不断增加，虽然有减税措施的刺激，但出口企业已经无可避免地受到极大影响。

　　张伟明告诉记者，拉动国民经济的三驾马车只剩下了投资和消费，但目前消费在GDP中所占比重依然偏低。

　　“现在中国经济处于下行周期，还没有完全走出低谷，虽然出台一系列刺激经济的计划，但整个经济要想全面恢复还需要一个过程。”张伟明认为，对于扩大内需计划中占有重要地位的房地产行业，当前现金流情况依然比较紧张，国家出台刺激经济的计划后，房企可以通过信贷等方式来缓解自身的资金压力，对资金短缺的房企来说无疑是一个很好的补充。并且通过松绑楼市，房地产成交量会比以前有所增加，但增加幅度不会太大。

　　“楼市的真实需求肯定存在，但目前不是市场供给能力出现问题，而是人们的消费能力出现问题。”

　　地产在短期内依然面对挑战。据摩根大通测算，按照楼市目前的销售速度，国内部分大城市的现有房屋库存量要被完全吸收，至少需要到2010年。

　　张伟明认为，房价依然有下调空间，现在多个城市都有大量的存量房，这些存量房都需要时间去消化；同时，鉴于目前人民币开始贬值，部分热钱可能回流到发达国家，由此导致市场中的投资性需求短期内不会迅速增加，目前市场的刚性需求主要集中在中小户型和保障性住房方面，因此我国楼市全面回暖尚需时日。

　　另外，国内楼市的恢复需要过程，一个完整的经济周期一般都有5-6年的时间，张伟明预计我国房地产行业的彻底恢复还需要2-3年的时间。(见习记者 王松才）