下午接到一个朋友的电话，说有观点认为人民币贬值会导致房价大跌。我不禁哑然失笑。要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系，主要是搞清楚三个问题：第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美元货币还是相对升值的，而且人民币贬值可能是一个中期趋势，但长期趋势是人民币还会升值；第二，本来房价与汇率的关系就不大，有可能是正相关，也有可能是负相关，但对目前中国来说，存在一个预期，可能是无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨；第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会吸引流入。

　　一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益。2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是反过来，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?

　　其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美元货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。

　　其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港。这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的；再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值、不回调。那些外资也很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。

　　其三，房地产市场对汇率的敏感度不高。因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。

　　人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，但贬值后，外资也还是会进来的。如汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨。关键不在汇率怎样变动，而在经济发展，房屋所包含的价值在提高，主要是土地价值。而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏。很多境外机构都在酝酿抄底，而不是像有些人说的那样大逃亡。(作者朱大鸣 系上海房地产经纪协会副会长、春之声置业集团董事长。本文仅代表个人观点)