随着国家一系列政策措施的出台,低迷许久的房地产市场在11月份稍稍得到缓解,近日,北京、上海等地房产交易数据显示市场成交量同比放大,“温州炒房团”和“山西煤老板”群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野,楼市行情似乎出现了“回暖”迹象,不过,接受记者采访的多家机构和多位专家几乎一致认为,目前,房地产市场仍在回归理性的过程中,讨论楼市整体反转或许为时尚早。

　　炒房团避险操作

　　据报道,沪上媒体曾对“炒房团”抄底的真实性进行了调查,多家上海地产中介机构负责人均表示,温州人目前并没有表现出很强的购房欲望,反倒是由于人民币对韩元汇率上升,韩国人纷纷出售房屋。而北京楼市成交量上升的背后,却是房价的走低,相关监测机构的数据显示,11月开盘的31个项目均价13462元/平方米,环比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就认为,北京、上海等地出现的成交量上升,一方面是由于近期频频出台的利好政策,购房者成本降低；另一方面是开发商继续降价。杨红旭认为,目前市场的回暖只是短期波动,不会影响总体走势,“说楼市小阳春来了为时尚早”。

　　国海证券资深研究员赵铎在接受本报记者采访时也表示,市场里看多的和看空的永远对立存在,“炒房的和炒股的一样,价格和交易成本的每一次降低都会吸引一部分新的买家,但是决定因素不是这些个别情况。”

　　据传山西“购房团”在北京8个高档楼盘达成了总价约8000万元的购房意向,而温州团在上海也确定了5000万元的意向。

　　一位专门研究地产的私募基金经理在接受本报记者采访时提醒,可能有这样的现象出现,但是温州和山西炒房的主力是高端物业和京沪等个别城市,现在是资金追求安全第一,地产是资金安全的一个避风港,“外贸制造业萎靡,实业不好做,重新涌入地产类物业,特别是持有商业地产较为保险”,但如果从总体来看,全国楼市回暖还远远不够。另外,他预计,商人们购置物业有可能在进行短线操作,由于当前市场预期政府将继续出台刺激政策,很可能赌的是政策的短期效益。

　　楼市还未“触底”

　　中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞也向本报记者表示,从统计数据看,房地产市场量减价跌是更普遍的现象,表明购房者的信心还没有真正回来,这次温州炒房团和山西煤老板进京购房的新闻不排除有媒体和开发企业联合策划进行炒作的嫌疑。

　　对于媒体列举的京沪两地11月楼市成交量放大的佐证,他表示,判断房地产市场是否转暖,单月数据并不能说明问题,至少要观察一个季度以上的统计资料,“当前购房者正和开发商还有预期将要出台的政策进行博弈,持观望态度的需求方占据了上风,而且政府加大保障性住房的建设,这对商品房市场是不小的冲击。”因此,他认为,现在还不能说楼市已经“触底”,相反,可以确定的是较大规模的调整还将进行。

　　日前发布的中国经济蓝皮书也持相同观点。蓝皮书指出,短期内房价下调将成定局,2009年房地产市场将步入较长时间的调整期,需求方短期内难以走出观望,开发企业将迎来一轮“洗牌”。在供需双方作用下,房价面临进一步回调的压力,炒房者将因投机能力下降而不同程度的退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎,购房需求将向实用性的中小户型集中,留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求,未来市场竞争会更加激烈。

　　蓝皮书的发布者之一中国社科院汪同三教授说,前几年房价上涨过快,已经超过了多数居民的承受能力,脱离了最广大的需求面,所以房价进行适度的回调也是必要的。“在供求双方的作用下,开发企业会采取进一步的降价措施,以期尽快回笼资金,短期内房价下调将成定局。”

　　调整或将持续到2010年

　　在房地产市场将继续调整成为市场共识的情况下,调整期持续多长时间成为各方预测的焦点。

　　由于房地产行业生产建设周期长的特性,市场在低谷区域需要一定的时间来整理,在不少机构看来这将持续到2010年。

　　根据不同的统计口径,我国现有商品房存量约为1.7亿平米—1.9亿平米,而此后因2006年至2008年上半年,全国房地产开发投资和住宅投资水平均保持在较高水平,在未来一到两年时间内,房地产市场新增供应仍将大量涌现,对市场消化吸纳造成巨大的压力。

　　不过,更为市场所担心的是,世界性经济金融危机在未来相当长时间内会通过资金链、消费者预期、居民收入、宏观经济下行等方面影响到房地产投资,进而引起宏观经济跌落。多家券商发布的研究报告显示,此轮地产行业调整的根源在于国际和国内经济环境恶化,而到目前为止宏观经济恶化程度要比预期快而且严重,但政策放松的力度也比预期的要更快和更强,因此,宏观政策能否改变2009年经济调整幅度才是判断2009年地产行业能否见底的重点。

　　基于此,在扩大内需、保证增长成为政策目标后,国家对房地产行业的调控发生转变,从抑制地产泡沫转向保持行业平稳。专家指出,虽然2008年下半年至2009年全年中国房地产市场不容乐观,但市场将进入调整期或许也会促使中央出台更多的政策措施。(记者杨小亮)