“我们面对的可能是冰河时期，投资者应有最坏打算。”近日，中原集团主席施永青对本报记者表示，楼市发生巨变，炒家应尽快退出市场，有借贷压力的投资者应尽快套回现金还债，而有实力的投资者与自住买家可选择性地入市。

　　施永青表示，财富有两大类，第一类是实物，包括房地产与一些容易储存、方便交换的商品等；第二类是股票、债券、钞票等。他认为第一类财富的优点是直接拥有、有操控权、可以拿来自用，因此在他自己的投资组合中长期保持40%地产和10%的黄金，作为保险之用。

　　目前楼市不可低价套利

　　然而，在目前的楼市现状下，施永青表示投资者要谨慎对待，不要视目前的楼市为低价入市、高价套利的阶段，而是要认真考虑自己的持货能力：“如果借贷比率过高的话，就应该减持，套回现金去还债；最安全是不欠银行钱，起码也不应让借贷的比例超过楼价的一半。”

　　持这种观念是因为施永青认为投资者要做好心理准备：预期经常性收入减少；预期自己随时可能急需现金；预期利息可能掉头上升；预期租金会有所下跌；预期租客可能会迁出。

　　投资策略

　　施永青坚持：“少赚一点没有所谓，最重要的是不要令自己失去翻身能力。”他建议炒家应尽快退出市场，投资者与自住买家则可以有选择性地入市。

　　炒家：应尽快降价出货

　　炒家指的是只够钱付首期，但缺乏足够的经常性收入长期供楼的投资者。目前这种炒家根本无条件继续守下去，因此施永青劝告他们不可心存由短线投机改为长线投资的侥幸心理，否则损失会不断扩大。他认为，投机者一旦确认楼市已转势时，就应该下定决心，第一时间退出市场，甚至不惜放弃价位。最不智的做法是死守不切实际的心理关口，令亏损不断扩大。

　　楼市周期的特色是“尖顶平底”，即快跌慢复苏，因此在跌市时一定要忍得住，不要见到前所未见的低价，就视作“笋盘”快速入市，除非预期可赚到的差价在15%以上才可考虑入市。

　　自住买家：或未到最低价时

　　目前有需要亦有能力的用家只看不买，担心楼价尚未跌到最低的水平。施永青认为，如果自住买家一定要等楼价最低的时候买楼，现在可能还未到最好的时候；但如果买家有足够的负担能力，选择早点改善生活亦无不可。

　　他表示赞同物业所具有的投资作用，但他见过不少自住买家由于过度考虑投资功能而忽略了自用的需要，以至在楼价急升时才追价，低价入市的机会反不如没有那么计较价位的自住买家。不过他还是强调买家们不要为买楼而影响原有的生活素质，更不要因买楼而增添自己的财政风险。