-潘石屹“百日巨变”的论调

　　发生时间：3月

　　关注度：★★★★☆

　　今年年初，SOHO中国当家人潘石屹连续在各种公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，大量企业将进行整合。

　　潘石屹认为2008年，房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。在今天的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。但只要房地产公司能够未雨绸缪，早做准备，对克服今年资金的困难就会很有好处。潘石屹还比对了多家同业公司的财务情况，并指出2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，从国土资源部公布的数据来看，1至11月份缴纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元。也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。每家的情况可能各有不同。有资金链条紧的，也有资金链条比较宽裕的，总的情况不容乐观。

　　一时间一石激起千层浪，各方争论不断。

　　各方声音：

　　●某房企高层表示：行业调整可能会发生在局部经商环境并不规范的区域市场，但整体性市场的洗牌格局并不会出现。中国城市化进程的不断发展，对于中国的房地产市场来说，仍会有一定的发展空间。

　　●有市场人士表示：这种争论全是所站的立场使然，认为即将发生整合的，都是手中握有大把现金的企业，而认为短期内不会整合的，都是资金面偏紧的公司，各方都在利用自己的影响力去谋求最大的利益。

　　-由万科引起的降价潮

　　发生时间：4月开始

　　关注度：★★★★★

　　不知是万科总能洞察先机还是引领楼市，这一波的降价确是从万科开始的。从今年4月份开始，降价的传闻一次又一次地围绕在上海万科周围，而传言中的降价幅度也越来越大，而万科始终否认。早在4月中旬，类似“5月份将集中降价”的传闻已经开始流传，甚至被部分媒体见诸报端。当时有报道称，万科将在5月份进行集中降价，降价后接近以九折销售。而当时万科市场部门人士表示，公司并没有降价，同时也没有酝酿对新开楼盘的降价计划。在今年元宵节的大规模九五折优惠后，万科不会再采取大规模的降价行为。今年2月21日元宵节当天，万科进行了一次针对上海全部10个楼盘的大型促销，当天回笼资金2.57亿元。

　　到了下半年，万科终于不再遮遮掩掩了。在上海公开宣布，旗下的8个楼盘开始不同程度的促销活动，其中万科金色雅筑、万科新里程等楼盘的价格此前已经有所调整，万科金色雅筑更是喊出了“直降10万”的口号。在万科的示范效应下，上海内、中、外环均有楼盘出现不同程度的降价，其中内环的中远两湾城部分房源直降7000元引发了市场的震动。

　　在万科等楼盘大张旗鼓降价的同时，也有一些楼盘坚守阵地，称不会降价。但是统计数据显示，7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为，尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，已经透露出上海楼市坚冰开始融化。

　　各方声音：

　　●万科董事长王石曾表示，“下半年的形势可能比想像的更严重，万科已做好最坏打算。”为此，“将调整年初计划，减少开工量，确保现金流，应对楼市的进一步调整。”

　　●业内专家易宪容表示：万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为将预示着国内房地产市场将出现全面的调整，国内房地产市场的价格将全面理性回归。

　　-“金九银十”暗淡收场

　　发生时间：9月、10月

　　关注度：★★★★☆

　　尽管此前业内人士对今年“金九银十”的低迷早有预期，但成交量的低迷还是大大出乎他们意料。由于今年房地产宏观调控政策频出，上海楼市在经历短暂的反弹之后，从6月份开始再度陷入低迷，这让开发商们对今年的“金九银十”给予厚望，但结果却让他们很不乐观。一个民间房地产研究中心报告显示，9月开发商的大举推盘并没能带来楼市的回暖，相反，上海楼市出现了“史上最冷金九”，上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，惨淡的“金九”楼市创下了近三年来最为严重的滞销局面。其数据显示，9月，上海一手商品房的供应量为176.18万平方米，环比大幅增加了75.1%、不过比去年同期还是少了28.3%。成交64.42万平方米、环比下滑22.5%、同比减少74.6%。8月略有缓解的供需关系在9月急剧恶化，达到2.73的历史新高，平均成交价格为12923元／平方米，环比下降3.3%。随后，虽然楼市新政频出，但是由于政策的滞后性，“银十”的成交情况依旧惨淡。

　　在今年的“金九银十”中，开发商们憋足了劲，将此前紧捂的楼盘纷纷推出，使得市场供应量大增，但由于成交萎靡，开发商的资金回笼并不顺畅，这对资金链已经开始紧张的部分开发商而言，显然不是个好兆头。不过，值得注意的是，在“金九银十”中，也不乏一些楼盘出现旺销局面。

　　各方声音：

　　●易居中国分析师傅琦认为：对降价以及政策的等待，是造成今年‘金九银十’成交惨淡的主要原因，10月下半月开始挤牙膏式地出台政策，反而加重了市场的观望情绪。从各项数据可以看到，如果没有操作细则的配合，新政效应无法在地方发挥出来。上海楼市是在普通住房新标准明确后才出现明显的恢复，而不少城市还没有地方措施，各家银行的房贷细则也并不周全。

　　-绿地集团斥资近7亿元，逆市拿地

　　发生时间：9月底

　　关注度：★★★★☆

　　今年下半年，绿地集团斥资近7亿元获取上海市青浦区和奉贤区的三幅地块，土地总面积约28.42万平方米，规划总建筑面积约58.4万平方米。绿地方面表示，将利用这三幅地块规划打造符合市场需求的中小户型住宅和现代服务业楼宇项目。

　　今年9月底，上海土地出让25号公告地块开标，其中奉贤区南桥镇地块被绿地集团以2.45亿元收入囊中，该地块地处南桥新城核心位置，规划总建筑面积约19.2万平方米，规划建设集高端办公、酒店公寓、住宅、商业于一体的现代服务业综合项目。

　　32号公告中紧邻昆山绿地21城的青浦区白鹤镇地块，规划建设总部办公大楼与住宅产品，住宅项目定位为小户型青年公寓，而总部办公大楼则主要面向长三角金融企业。另一青浦区赵巷镇地块也被绿地集团获得，作为吉盛伟邦绿地国际家具村的二期项目。

　　绿地集团董事长张玉良表示，虽然当前国内外经济发展面临诸多挑战和困难，房地产市场也随之出现一定调整，但绿地集团依然坚定看好上海经济以及房地产行业的发展前景。

　　各方声音：

　　●业内人士表示：目前的市场还处于调整期，短期内市场存在较大的不确定性，行业调整还将持续一段时间，在拿地方面应采取审慎的态度。我们需要的是一个过渡时间，等待一个好时机的出现。

　　●专家表示：绿地集团在此次新获的三个项目的规划定位上,非常符合上海房地产行业的市场需求。在城市化进程不断推进和老百姓需要改善住房条件的大背景下，房地产市场前景仍然是非常乐观的。

　　-国务院召开会议：“4万亿投资计划”、十大举措确保扩大内需

　　发生时间：11月5日

　　关注度：★★★★★

　　11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

　　这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，将“保持”改为“促进”。会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。其中以下措施将惠及楼市：一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。二是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。为加快建设进度，会议还决定，今年第四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

　　4万亿投资一石激起千层浪，激起的不仅是有望走出金融危机和经济衰退阴影的兴奋，也激起许多思想冲撞。

　　各方声音：

　　●一位新浪网友表示：出台政策的手笔之大，完全超出市场的预料。其中有关货币政策的放松政策,将有助于缓解房地产等类企业面临的资金困境,并提振市场对上市公司经营前景的信心。

　　●证券投资负责人表示：近期国家频频出台刺激经济政策体现了政府保增长的决心，这在一定程度上扭转了市场悲观预期，促进投资者恢复信心。不过，各项政策对经济的刺激效果估计要到明年才能显现效果。

　　-两率双降，中央政府携手救市

　　发生时间：10月至今

　　关注度：★★★★★

　　在世界金融危机日趋严峻、中国经济遭受冲击日益显现的背景下，继10月22日财政部与央行出台楼市救市方案后，党中央国务院又于近日决定对宏观调控政策作出重大调整，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并在今后两年多时间内安排约4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。

　　自今年7月份以来，国家采取了比上半年更加积极的财政政策，包括增加在薄弱环节支出，加大支农惠农政策力度，适当调高出口退税，鼓励居民首次购买住房率等，在稳定出口的同时着力拉动内需。

　　针对目前低迷、严峻的经济市场，国家在货币政策上也进行灵活调整。日前，央行为响应了国务院此前提出的“一保一控”经济战略方针，宣布下调贷款基准利率和存款准备金率，这也是4年来的首次降息和9年来的首度下调准备金率。与以往的整体性调整不同，此次对存款准备金率和贷款利率的调整都更侧重于结构性的调整。

　　截止发稿，央行今年已经连续4次降低利率，2次降低存款准备金率，受惠人群也将再度扩大。而最近27日的降息，也是11年来手笔最大的降息举措，将一年期存贷款利率下调1.08%。

　　各方声音：

　　●某房企高层表示：新的宏观调控政策出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力。对于最近连续几次的大幅降息，将刺激潜在购房群体尽早结束观望，稳定市场信心，对楼市成交也将起到推动作用。

　　●有市场人士分析：新政策的推出，对于市场成交量的回升会有一定的作用，短期对大盘的刺激有限，关键是要看这些措施在未来对经济基本面的改善到底有多少，这才是市场信心企稳的支点。