2008年，广州的楼价是涨了还是跌了；2009年广州楼市又将何去何从？持续调整了一年多的广州楼市何时才能走出阴霾？何时才是“抄底”良机？

　　昨日，来自广州房地产业内以及银行界、社科院的各路专家学者齐集一堂，他们大多数认为由于涨得快、跌得慢，广州今年一手楼均价将达到9000元/平方米左右；而楼市回暖首先要经济回暖，开发商明年上半年日子最难过，预计明年楼市才会见底。

　　“如果去年是一个‘涨’字，今年就是一个‘降’字。”寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同如此概括广州楼市。

　　降？相比最高位已跌去30%

　　他分析，2007年广州的房价是“翘尾”的，就是一直往上涨；而今年的房价是“掉尾”的，就是一直往下降。虽然中间有所起伏，但是总体而言从年初的近万元均价到9月份的8244元/平方米，相比去年10月的最高位11574元/平方米相比，已经下降28.77%，近30%。

　　涨？今年均价比去年高一成

　　不少与会专家表示，广州的楼价仍在高位运行。从年度均价来看，今年1月~9月的平均房价依然维持在9475元/平方米的高位，比去年年度均价8599元/平方米还高出10%，比今年9月份的均价8244元/平方米高出15%。

　　广州经纬房产资讯有限公司研究部经理朱欣苑表示，估计2008年的成交量会在550万平方米左右，相比去年801万平方米，将下降28%左右。在价格上，今年9月份的统计数据达到了最低点8244元/平方米，但是11、12月份有一个新的变化，预计全年的成交均价在9000元/平方米左右。

　　之所以会出现年度楼价反而比去年高，韩世同分析，原因是2008年前8个月的月度均价都在9000和10000元以上，直到9月才回落到8244元/平方米。即便今年后三个月成交均价低于8000元/平方米，估计也很难将年度均价拉低到低于上年8599元/平方米的水平。

　　今年楼市就像“自由落体”

　　广州维森置业有限公司董事长张维伦用“自由落体”来形容广州2008的楼市情况。他表示，房地产是一个中心两个基本点。中心就是客户和购买力，两个基本点一个是政府，一个是资金。2008年楼市走低，原因是价格超过了消费者承担能力。

　　他表示，去年资本市场关门,没有了中心，也没有了两个基本点的支撑，2008年只能是“自由落体”。

　　易居华南区副总经理梁永光表示，今年9、10月份可能是一个低点，到今年年底可能就会有一个更低点。整个回暖，估计会到2010年。资深银行业人士梁东晖表示，从中期看。楼市会跌到2010年，什么时候起来，要看经济何时起色。

　　楼市回暖关键是经济回暖

　　“全世界楼市都是反映经济形势的，楼市出现泡沫比经济要更快，中国楼市其实在次贷危机爆发前就出现了拐点”，广州社科院科研处处长彭澎认为，楼市要回暖关键要经济回暖，“即使二次置业房贷政策放松也不会让楼市反弹”。彭澎参照美国1929~1933年经济危机，“美国当时爆发了5年，复苏用了10年”，从而彭澎预计，“国内经济明年上半年可能达到冰点，经济调整将达到两年，复苏期则要三到五年”。

　　对于房价走势，彭澎认为，“明年上半年才会见底，并将在底部运行一段时间，明年整体趋势是前低后高”，“目前个别城市的楼市成交放大并非是因为楼市抄底，只有当什么钱都进去才是抄底”。

　　看空 明年信贷依旧紧缩

　　资深银行业人士梁东晖表示，他看空明年楼市。他表示，房地产是一个资金密集型的行业，虽然国家出了四万亿的资金政策，但是对于房地产行业来说，依然是信贷收缩，而不是信贷扩张。

　　在消费环节上，易居华南区副总经理梁永光同样不看好。他表示，股市一跌，不少人原来购房的首期款可能都没有了，所以2009年在楼市还是一个在寻底的过程。

　　广州维森置业有限公司董事长张维伦却不这么认为，他很期待2009年的刚性需求。他表示，老百姓憋了五年的购房需求将在2009年爆发，比如深圳和北京的万人购房团。(记者蒋悦飞、李婧)