“4万亿刺激方案下的楼市‘惊蛰论’”论坛形成舆论共识

　　在11月26日举行“4万亿刺激方案下的楼市‘惊蛰论’”论坛上， 中国社科院金融研究所研究员易宪容教授和香港工商管理博士暨澳达实业罗振坤行政总裁分别做主题演讲，两位嘉宾从宏观、中观、微观等角度对当前国际形势及中国地产发展形势和深圳地产未来发展做了深度的个性化剖析并与来宾亲切互动。热烈的现场气氛下形成舆论共识：深圳楼市率先全国提前调整，正在“惊蛰”式复苏。

　　楼市回暖或深圳先行

　　作为这一轮全国房地产市场调整的“领跌者”，深圳楼市近来呈现出回暖行情，成交明显放大，颓势有所减弱。

　　数据显示，11月前半个月，深圳市一手房共成交2977套，与10月份全月的成交总量相当；日均成交量198套，创今年以来新高。而11月17日到23日一周内，深圳一手房市场共成交1650套，较前周环比上升22.6%，二手房市场成交量也环比上升17.1%。

　　易宪容教授认为，深圳楼市是市场化程度最高的城市，在这次宏观调控里一直走在前面。而这先人一步也是我们深圳一个最好、最大的机会。

　　易宪容分析说，在这轮周期性调整中，深圳比任何城市都来得早而快，如去年下调的时间比其他城市早了2个月到1年，正如北京最近才出现下调，而深圳已经下调1年。调整得早，自然反应得快，回调得快。深圳经过仅1年半的调整，房价跌幅甚至达四成，本身底线价值开始表现出来，周期性调整必将提前结束。先知先觉者敏锐把握市场动向纷纷入市，才会导致近期成交量的明显上升。

　　　楼市繁荣是中国经济动力

　　易宪容指出，4万亿经济方案中对房地产所占的比重，或者是不会如大家希望的那么高，但是其中几个重大的问题政府是比较明确。“第一，房地产仍然把它界定为扩大内需、拉动内需的基本层面。第二，近一段时间来政府采取了一系列让房地产市场繁荣的政策，比如说住房税收优惠、信贷优惠等等。第三，政府对房地产市场有一个明确的界定，也就是把房地产未来的发展由早段时间以投资为主导的市场，改变为消费为主导的市场。”

　　因此，易宪容认为，在这种前提下，未来中国的房地产市场的繁荣是一点都不可怀疑的，它是我们未来中国经济增长的动力。

　　2009年三季度豪宅将掀高潮

　　短短两个多月之内，央行连续第四次降息，且幅度远超市场预期。罗振坤博士认为，这一着眼于刺激宏观经济的货币政策，也将对楼市产生重大提振作用。楼市将慢慢回归理性，趋于稳定，市场回暖也有望提前出现。

　　后“惊蛰”时节，深圳楼市会呈现何种走向？罗振坤博士表示，在调整之下，有部分楼盘项目价格超跌，将刚性需求扭曲了，而现在宏观调控放松，信心有了保证，相信接下来深圳住房成交会持续放大。可以预见，目前深圳楼市刚刚进入“惊蛰”，所以不同发展商会有不同的价格取向，短期来说仍然是一个房价反复的局面，但价格终会企稳。长期来看，楼市将重回上升轨道。

　　罗振坤博士预测，深圳豪宅市场在2009年第三季度会引领下一个升浪。国内房地产市场比较分散，在这次调整中，如果这次深圳或者全国一些豪宅在调整中有足够深度的调整，2009年第三季度毫宅价格肯定有超过两成的升幅。

　　精彩言论

　　　　住房销售的下降最核心的概念是2008年个人住房按揭贷款迅速下降，2007年个人住房按揭贷款达到8699亿，2008年1-9月份，个人住房贷款只有2432亿，同比下降了3119亿。根据我的分析，2008年个人住房贷款如果能够达到3500亿已经是很好了，也就是说2008年个人住房按揭贷款要减少5000亿，因此楼市销售迅速下降。

　　　　——易宪容认为，个人按揭贷款下降是我们房地产市场目前面临的最大问题。

　　　　4万亿刺激内需政策没有一条是投到商品房，4万亿刺激内需政策根本就没有一个对商品房救市作用。4万亿增加了廉租房、经济适用房，其实这不是对房地产市场有直接效用，而是对相关行业有直接作用，比如钢铁、水泥方面有积极作用。

　　　　——业内都说4万亿刺激计划等于救楼市，对这点罗振坤博士有保留。但他同时认为，4万亿会带来购房者信心，从而刺激楼市回暖。

　　　　外资投资国内房地产市场，2012年后会看好的……国际的金融重心接着会迁移到中国，金融权力也会重新分配，中国在国际金融上话事权会越来越大。这次看到美国、欧洲次贷危机导致金融信心破产，对冲基金也好，能够生存下来，他们一定要投资。

　　　　——关于外资进入中国楼市的现象，罗振坤博士认为，现在国内房地产不是那么疯狂、已经调整下来，他相信两三年后大量国外资金会投入中国房地产市场。