深圳的经济发展较快,产业转型较早,投资意识和市场意识好,在这轮危机中所受影响较小。这一次房地产市场出现周期性的调整,在深圳来得早,但调整后的复苏,也必定最早是在深圳。

　　———易宪容博士(中国社会科学院金融研究所研究员)

　　有几个东西将我们的楼市唤醒,4年来首次降息,10月份3次减息、免收利息税,11月1日新房贷政策实施,11月5日国务院4万亿刺激内需方案出台。实际帮助虽然暂时不是那么大,但是我们从此看到了中央政府的态度,也看到了利息继续下降的趋势,这才是对买家的信心最震撼。

　　———罗振坤博士(澳达实业行政总裁)

　　经历过历史锤炼的人,总能够抢在别人之前透视到一丝先机。

　　11月10日—16日,深圳市国土房产局统计数据显示,仅这一周深圳一手房成交量就达1585套,几乎为10月全月成交量的一半。11月15日单日成交量467套,创造了三年来单日成交量之最。好行情仍然在延续,11月22日成交数据又达到379套,创本月单日成交亚军。

　　回暖的迹象日益明显。而就在此征兆之前,澳达实业行政总裁罗振坤博士鲜明地提出了深圳楼市领先全国,提前跨进了“惊蛰”季节。在26日深圳举行的相关论坛上,中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士也对该观点表示赞同。勿庸置疑,本月中国政府宣布的4万亿经济刺激方案,在基本面上也极大提振了消费者的购房入市信心。

　　首倡“惊蛰论”

　　持续几个月以来,各国政府为了挽救金融系统,出台了多项措施下“狠药”救市,至今全球各地政府合计已投入超过3亿美元救市金。其中,11月9日中国政府宣布旨在拉动内需的十项措施:2010年底前总投资大约4万亿元。如此大手笔的经济刺激方案,令世界震撼甚至欢欣雀跃。

　　与此同时,政府在支柱产业房地产方面陆续出台政策,引导合理销售与消费。从降息、降低首付到减税、免征收印花税、免征收土地增值税等等“组合拳”救市方案正有效刺激楼市反弹,深圳尤其表现热烈。10月共成交新房3483套,环比增加6.3%,成交金额接近44亿元,环比剧增21.3%；全市成交均价12979元/平方米,环比上涨10.7%(来自szhome数据)。该涨幅局面一直延续到11月,11月10日—16日仅一周时间深圳新房成交就达到了1585套,几乎为10月全月成交量的一半。

　　“现在不是暖冬,已经是春天了。”罗振坤博士在25日于深圳南海酒店举行的“4万亿刺激下的楼市‘惊蛰论’论坛”上明确表示。他以中国传统的二十四节气为喻,提出深圳楼市已进入“惊蛰”季节,春天已经提前到来。

　　罗振坤来自香港,已经历过房地产市场多次周期性变化,他自信能看到这个市场发生了什么,应该做什么。

　　易宪容在当日的论坛上表示,深圳的经济发展较快,产业转型较早,投资意识和市场意识好,在这轮危机中所受影响较小。这一次房地产市场出现周期性的调整,在深圳来得早,但调整后的复苏,也必定最早是在深圳。

　　复苏迹象已经在充分显现。连续三个月以来,深圳楼市都在呈销售量上涨状态,而且11月份日成交量达到200套以上。“深圳楼市已经被唤醒。”罗振坤说。9月15日4年来首次降息,10月份3次减息、免收利息税,11月1日新房贷政策实施,11月5日国务院4万亿刺激内需方案出台。一系列措施可以窥见中央政府的态度,也可以看到利息下降的趋势,这才是对买家购房信心的最大震撼。

　　事实上,4万亿刺激内需政策对房地产市场的直接效用不大。但是在金融海啸下,国家出台4万亿刺激政策,使得购房者对经济预期没有那么悲观。从心理方面,4万亿刺激内需政策极大刺激了楼市。

　　房价调整宜一步到位

　　在易宪容看来,深圳楼市的继续复苏,另外一大关键还在于房企要看到这次房地产市场调整的必要性,应该顺应调整来考虑如何重新定位,调整企业的利润预期,“可能你在去年利润预期是30%,现在情况下你的利润预期就要重新调整”。

　　易宪容表示,在经济出现困境、衰退、资产泡沫的时候,房地产企业最核心的问题是现金为王,持有现金是企业生存和未来发展最关键、最核心的一步。可以看到,整个世界、整个经济体里,其资产价格、原材料价格等已经处于最低水平,有了大量现金可以买到比较低价格的土地和钢铁等。

　　不久前公布的4万亿经济刺激方案,房地产直接受益虽然不大,但透露出的信号明确。当前,房地产仍然处于中国扩大内需、拉动内需的基本层面。同时,政府对房地产市场有了一个明确的界定,也就是把房地产未来的发展由早前的以投资为主导的市场,改变为消费为主导的市场。

　　房地产市场长期的繁荣可以期许,但一定要建立在以居民自住消费为主导的基础之上。深圳房地产市场最近出现了转变,部分企业某些楼盘已经开始提价。易宪容认为,这种做法并不明智,房价宜让其真正调整到位,让房地产市场需求全部慢慢释放出来,否则楼市刚刚好一点,提价又会把民众推到不买房的极端。

　　罗振坤认为,一个楼盘项目如果没有根据市场情况将价格调整到位,房价肯定还会继续下跌。据他预测,如果将现在每一日的成交价格做一个平均,假设将来的房型、项目相同,那么可以相信这个售价是稳定的。未来如果有一个楼盘大降价,也不能说现在的市场跌得不够,而是说明其开发商当时没有调整够。

　　以澳城为例。在这段时间,其成交量明显放大。开发商发现一个奇特的现象,2007年房价急速飙升,拥有财富比较多的人可以去追涨,但大部分人追不及就被市场遗弃了,只有等待。等到现在价格回落后,这些潜在客户就出来积极买房了。据统计,在澳城,60%—70%的客户都是这样的客户。

　　“我们继续着眼提升楼盘的硬件和软件,而且在这个时间里不会提价。”罗振坤说。不要让价钱脱离供求关系,这样市场才可以发展蓬勃。

　　后“惊蛰”预期

　　专家们对深圳楼市当前现状的研判日趋一致。

　　对于近几月来深圳楼市的节节走高,深圳市房地产研究中心副主任王锋博士近日直言,“深圳楼市的春天已经到来”。这与罗振坤首提的“惊蛰论”不谋而合。

　　易宪容对“惊蛰论”亦表示赞同。同时,他表示当前在房地产市场以消费为主导的情况下,企业要找到合适的客户定位。

　　后“惊蛰”时节,深圳楼市会呈现何种走向?罗振坤表示,在调整之下,有部分楼盘项目价格超跌,将刚性需求扭曲了,而现在宏观调控放松,信心有了保证,相信接下来深圳住房成交会持续放大。

　　可以预见,目前深圳楼市刚刚进入“惊蛰”,所以不同发展商会有不同的价格取向,短期来说仍然是一个房价反复的局面,但价格终会企稳,长期来看,楼市将重回上升轨道。

　　后“惊蛰”时期的楼市可望出现一个结构性转变。目前,国家的资金大量投向廉租房、经适房建设,这对商品房中低档房会形成竞争,影响中低档商品房市场。房地产商只有将自己的产品定位好,想清楚客户的需求,才能在这个市场生存下来。在性价比方面,不要再奢望暴利,在一个合适的利润空间才能生存。

　　在当前房地产市场转到以民生消费为主导的前提下,易宪容认为,未来房地产市场的繁荣不可怀疑,但另外一个问题变得突出起来,那就是房企到底生产什么样的产品,到底面对的客户对象在哪里。深圳是一个年轻的城市,未来房地产市场也相当有前途,但房地产企业应该为居民们提供更多、更好、更有支付能力的住房。

　　罗振坤预测,深圳豪宅市场在2009年第三季度会引领下一个升浪。国内房地产市场比较分散,在这次调整中,如果深圳或者全国一些豪宅有足够深度的调整,2009年第三季度豪宅价格肯定有超过两成的升幅。

　　“惊蛰”已经来了,夏天还会远吗?专家们的乐观预期,正留待市场去检验。(记者卢先兵)