与此前的“降价潮”相比，近期显露的“停工潮”释放出更为强烈的行业下行信号。二三线城市开发商该如何应对漫漫熊市？全国工商联房地产商会副会长、江苏新城地产股份有限公司董事长王振华在接受本报访谈时认为，当前正是对企业重新定位、调整资产结构的良机。

　　中国房地产报：继“降价潮”后，“停工潮”逐渐显现，表明地产企业面临的形势更加严峻。在二三线城市的开发商中，这样的困难更加突出，应该怎样看待这些现象？

　　王振华：“降价潮”和“停工潮”，意味着供求关系驱动下的产业周期波动已经到来。今后在政府政策引导下住宅属性将从投资品为主转向消费品，由此触发的产业环境变化将颠覆房地产的商业模式。行业成功关键因素将从机会竞争、资本竞争转向品牌竞争。

　　“降价潮”和“停工潮”的出现都是必然的。如果确实周转不灵，那么停下某个项目有助于保持现金流。而有策略的降价也能让开发商重新获得消费者的购买意愿。

　　最重要的是，二三线城市开发商需要因此反思，真正开始尊重并发现客户需求，理解并解码客户的居住本质，专业并有效地提升客户价值，这是未来公司发展和品牌建设的核心。

　　中国房地产报：基于这样的反思，目前阶段二三线城市开发商应该以什么样的具体举措来面对产业调整？

　　王振华：住宅市场有两个具体的发展方向。首先是住宅建设的标准化和产业化，其次是资源节约型的“成品房”将逐渐成为主流。

　　目前中国住宅建设的现状是“农民建房，手工操作”，怎么去保证产品质量？新城地产正在以“科技·新城研发园区”为载体和平台，加强对客户的前端市场深入研究，并提高产品性价比，以期实现住宅标准化和产业化生产。建筑部品、户型设计等都在此范围之内。除了能够保证项目质量外，最重要的作用是减少成本。这对于应对未来的成本竞争很重要。

　　“成品房”的通俗解读是“精装修”，这意味着从毛坯房和精装修两道工序，都可以实现资源节约。但是对开发商的设计能力是考验，因为太容易挑出毛病了。

　　中国房地产报：今年的商业地产成为地产商青睐的对象，二三线城市开发商在进入商业地产领域时应该注意什么？

　　王振华：今年的经验表明，住宅项目“开发—销售—回笼”的模式存在着很大风险。同时可以预见今后的住宅业务利润率的下滑。因此在条件允许时，开发商应适时实现资产的结构性调整。以常州为例，市中心8万平方米的商场，每年大约可以为企业提供9千万元左右的资金，在房地产低迷期，这个数字就很可观了。

　　需要注意控制好销售型商业和持有型商业之间的比例。另外商业项目成本比较高，对设计能力、营销能力、招商能力以及运营管理能力等都是考验。可以看到，1993年之后，海南留下的住宅烂尾楼很快就消化了，但是很多商业烂尾楼到现在还没有消化完。

　　中国房地产报：2007年的楼市中，许多二三线城市地产商都选择了快速扩张，并且因此在今年付出了代价。您认为这其中的教训是什么？

　　王振华：不能保障资金的扩张都是盲目的。新城在融资问题渠道畅通之前，暂时不再考虑作更多的扩张，而将专注于“沪宁线”的发展。我们选择“以两小时车程为半径的区域化模式”。相对于盲目的区域扩张，公司及其项目的可控性更为重要。

　　在多数快速扩张的企业里面，可以发现一个普遍现象：本地公司发展速度比较快，外地则相反。本地项目从拿地到项目操作完成，大约要一到两年；而外地公司基本上都需要两至三年，且外地项目的品质很难保证。所有这些都意味着成本。

　　中国房地产报：除了自身积极应对产业周期外，目前国家也出台了一系列新政刺激经济增长，您认为这些政策的出台对二三线城市开发商意味着哪些机会？

　　王振华：政府是支持房地产业健康发展的。以大家关注度最高的信贷来说，对于良性发展的企业，银行很关注。实际上，今年年底到明年年初，银行自身也存在着放贷压力。

　　各地的救市政策也在相继出台，效果则要看出台的时间节点和方式。以常州为例，政府已经明确收购价格合理、户型合适的存量空置商品房，用作保障性住房。同时也期望通过保障性住房建设消化存量土地。

　　而开发商自身也可以参与到保障房的建设中去，当然考虑到保障房的利润率，开发商首先应该练好内功。(作者：杨凡)