金融专家、上海瑞思房地产投资管理公司董事长王世渝谈比评中美房地产

　　近来的房地产市场成了人们关注的焦点。那么，在新的形势下，中国的房地产会走向何方？中国会出现美国那样的金融危机吗？中国的房地产金融怎样为房地产业的健康发展服好务？这些问题在不久前召开的中国环渤海地区不动产发展论坛上的一些专家的演讲中能够找到一些答案。而著名金融专家、上海瑞思房地产投资管理公司董事长王世渝的观点，也令人感到耳目一新——

　　大家都知道，一场全球性的金融危机是由美国的房地产次贷危机造成的。危机已经使美国的五大投资银行灭了两个，一个被托管，另两个进行了转型。因为全球经济一体化的缘故，金融危机对美国实体经济的影响是迅速的，对整个世界各国实体经济的影响也是必然的。而且，对中国实体经济的影响也已经开始了。

　　中国与美国房地产的不同

　　因为房地产是这一轮美国金融海啸的罪魁祸首。会不会就有这样的结论说，时下的中国房地产也会和美国一样呢？中国的房地产是不是也会拖累中国的投资银行，拖累中国的金融，然后再影响到中国的实体经济呢？我认为，这样简单的分析，是一个巨大的错误。为什么呢？首先房地产在美国和房地产在中国各自的发展历史阶段、市场环境，产业链都是不一样的，区别很大，所以不能简单这样类比，因为美国的金融由于房地产按揭债券出了问题，就认为中国的房地产金融也出了问题，这是不对的。

　　但是我们想美国为什么房地产按揭会出这么大问题呢？这确实不是房地产本身出了问题。是美国的金融出了问题。在中国我们讲房地产和金融的关系，是房地产为主，是金融为辅，而在美国是反过来，美国是金融为主，房地产为辅。在我国房地产仅仅是金融领域里面一个产品而已。而整个美国的房地产是被金融化的房地产，被证券化的房地产，所以和中国房地产性质是完全不一样的，美国的房地产仅仅是金融家们手上一个工具，一个产品。所以不能简单把中国房地产理解为与美国的房地产一样。

　　美国房地产金融海啸的成因

　　为什么美国的金融危机会从房地产领域出问题呢？是因为美国以美元为中期，放弃了黄金本位制这样一个货币政策，美元成为全球性货币结算的核心，这样一个核心让美国的产业结构不断的发展，包括高科技的发展，金融业的发展，美国成为全球金融业最发达到极致的领域。由此金融服务市场太成熟，成熟的过度，服务过度就是供应过度。金融服务过度一定要把金融和工具、产品连接的非常紧，很容易连接的紧就是房地产，虽然是全球很多移民都愿意到美国去，但是美国几百年建国的历史，这个国家该建的房子早就建完了，建完了的时候，房地产还有什么可发展的呢？没有多大的发展。房地产从住房需求来讲早就基本上饱和了，但是由于金融的流动性太大，美元要找到出处，美元需要回报，所以就大大降低美元在房地产市场投资的回报率。也就是说让根本就买不起房子的人千方百计去买房子，连首付都不要。就是零首付，只要购房者承诺一个回报率，就会得到你百分之百按揭。因此，在美国大量买房的人就是用零首付的消费者，就是用消费者的收入来制约其他行业里面证券的收入，一旦消费者支付不了自己的按揭。就会出现一个一个断供，导致银行所发的贷款还不起，最终导致了这次金融危机。

　　中国应从美国的金融危机中汲取教训

　　毫无疑问，在全球金融危机的影响下中国的房地产市场也渐入低迷的怪圈。这其实也为中国的房地产市场重新洗牌提供了机会。一方面，土地的供应应该反思，是不是应该做到有效控制？另一方面开发商的优胜劣汰也会非常明显。这一轮洗牌过后留下来的不一定是大开发商，被淘汰的也不一定是小开发商。关键在于开发商自己的产品的结构，财务结构和资产配置。再一个就是想方设法控制房子价格，使之尽量不要虚高。(记者 水墨)