当前房地产市场必须让投资型为主导的市场向消费型主导的市场转型,否则住房型消费者没有支付能力进入以投资型为主导的市场

　　紧要问题仍然是房地产的价格是投资者来定价还是消费者来定价

　　十项措施、四万亿总投资,最近国务院推出的刺激经济、扩大内需十项措施引起了全世界瞩目(以下简称“国十条”)。在“国十条”中,房地产政策同样是十分重要的地位。但是,“国十条”的房地产政策是什么?其意义如何?它能够把中国房地产市场带向哪里?它能否对扩大内需真正起到重要的作用?对于这些问题,“国十条”出台后,讨论的意见很多,大家都能够从各自的角度来看及诠释对房地产的影响。本文也是对“国十条”房地产政策的一点理解。

　　首先,从“国十条”来看,房地产对扩大内需的重要性得到了充分肯定。但是,大家都知道,房地产市场发展的模式与途径有多种多样,而不同的房地产模式,房地产发展的差异性会很大。比如,房地产可以是以保障性住房为主导的房地产发展模式,如新加坡；也有以保障性及商品性各自分开,并占比重相差不大的房地产发展,如香港；也有以投资为主导的房地产市场发展,但目前国际上这种情况比较少,因为这种方式是经济危机及金融危机的根源；绝大多数国家房地产市场都是以消费为主导的房地产市场发展。

　　在“国十条”中,房地产作为扩大内需切入点,重点放在保障性住房及自住性住房的发展上。比如说,在“国十条”的第一条,强调安居工程对扩大内需的重要性。也就是说,政府希望通过财政支出来加强廉租屋、棚户区住房改造、农村居民的危房来改善弱势居民基本居住条件。这样,不仅可以通过政府直接财政投入增加投资及改善居民的住房条件,也可以扩大居民的住房条件来带动居民内需。

　　而在安居工程的基础上,中央政府准备在三年内用9000亿来加大对保障性住房建设,以此来解决1300万户居民的基本住房问题。如果说1300万户居民的住房以每户一套,每一套为90平方米,也就是说,三年内生产保障性住房可达到11万亿平方米,相当于2007年全国商品房销售总面积150%。这样一个量的投入,可以看到中央政府改善居民基本住房条件的决心。

　　其次,“国十条”在加强安居工程及保障性住房的基础上,把商品房发展放在个人自住型消费上。也就是说,对于个人合理的自住型住房购买,政府通过信贷优惠政策、税收优惠政策、生产中小套型住房、激活二手房市场等鼓励个人住房购买。由于中国房地产市场刚从计划分配中走出不久,住房消费需求仍然存在巨大的市场,也就是有人一直强调的房地产潜在消费需求。但问题是当前房地产市场必须让投资型为主导的市场向消费型主导的市场转型,否则住房型消费者没有支付能力进入以投资型为主导的市场。目前国内房地产市场的根本问题,就在于这种转型或是太慢或是还没有开始。因此,从“国十条”所显现出来的房地产政策意蕴来看,未来的商品房市场就是一个以消费为主导甚至是合理住房消费为主导的市场。在这样的一个市场中,其价格基本上是由消费者实际支付能力来决定的。如果国内房地产市场的价格仍然保留在以投资为主导的市场价格上,要达到扩大内需的目标是根本不可能的。

　　第三,既然中国房地产市场发展是以消费为主导的市场,那么对房地产投资政策应以谨慎为主。既应认识到必须严格限制房地产投机炒作,也应认识到投资型房地产市场不仅不可持续,而且也是未来中国经济潜在风险及危机的根源所在。正是在这样的一个认知基点上,最近不少人鼓吹放开第二套住房的政策看来不太容易得到响应,估计相关政府部门不会冒如此巨大的风险。

　　对此,“国十条”的房地产政策及意蕴十分明确,房地产市场的重要性是扩大内需的重要切入点,也是未来中国经济发展之动力。但是,房地产市场扩大内需是放在保障性住房及以消费为主导的房地产市场上,对于这两个方面,“国十条”有各项优惠政策来鼓励。同时,“国十条”清楚明确表示,对于房地产市场炒作与投机不仅不鼓励而且严格遏制,要让当前的房地产市场由投资为主导改变到以消费为主导上来。

　　当前的紧要问题仍然是房地产的价格是投资者来定价还是消费者来定价。如果中国房地产市场的“定价权”不能够转移,那么要通过商品房来激励居民住房消费并非是一件易事。而且,就当前国内外的经济形势来看,中国房地产市场的“定价权”转移是一种必然,任何人改变不了,任何政策也改变不了。(作者易宪容 系中国社会科学院金融研究所研究员)