保障房操作模式存争议

　　一位北京的业内人士对当前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司非常关注这次保障房建设政策，也在研究方案，但是他们更看重政府后续的具体政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和经适房最多的公司之一。

　　据了解，在北京，开发商要通过招拍挂的方式进入保障房市场。为了得到订单，地产开发公司拼命压价，建筑质量自然得不到保证。还有的企业通过修改规划，修改土地用途，从配套的商业性住房上实现盈利。

　　此外，保障房的销售也经常受到行政干预。“政府通常划分成很多区域，某个区域的人只能买某地的经适房，其他符合购买条件的人，政府不让卖给他们。导致我们承建的经适房，很多有资格买的人买不到，致使有一段时间企业的现金回流几乎为零。”

　　他表示，这对承建经适房的企业来说是一件很危险的事情，因为利润率被政府划定为3%，如果资金不能快速回流，光财务成本企业就不能承受(招标时财务成本不在成本中反映)。

　　“政府只是用政策吸引投资，免了一些税费，所有的经济风险和财务风险都是由企业来承担，最近房产价格下降，如果经适房只比周围房价少一点，一些客户可能觉得性价比不高就不买了，风险越来越大。”据悉，他们公司早期保障性住房占业务比重较大，但最近两年只占到20%。

　　该人士认为，政府需要重新考虑保障房的操作模式。他建议，政府可以征用土地，由中间机构核定成本，开发商作为总承包商组织施工，不承担销售风险，赚取劳务费，这样公司还是愿意做的。“施工质量和成本管理可以由政府部门监督。”

　　最近上海市和郑州市政府通过采购存量房的方式增加保障房供应，但有分析人士认为，因为保障房建设周期要三年，向市场采购只是救急之策，因为市场上存量房众多，如何选择将会引起公平与否的争议，这种模式不会大规模推广。

　　据悉，厦门、深圳等地采取了政府设立房产公司直接投资建设保障性住房的方式，但是分析人士认为国资公司的成本控制不强，效率不高。

　　也有学者希望政府借鉴新加坡经验，由政府设立管理机构，直接将工程承包给建筑商，以节省费用。分析人士估计，有国资背景、大型楼盘操作经验的公司介入保障房市场比较有优势。

　　在最近国家出台的系列刺激经济增长方案中，9000亿元保障房建设尤为引人关注。住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　针对该政策，各方给予积极评价。中国社科院金融研究所尹中立认为，房产商资金回笼困难，明年的投入注定减少，在这种背景下，国家以财政投入来填补开发商投资减少带来的缺口，可以维护经济增长；另一方面，自从1998年住房改革之后，中国低收入阶层的住房供应非常紧张，经济适用房廉租房建设一直是杯水车薪。解决低收入阶层的住房困难，这个时候出手非常合适。

　　3%收益让房产商望而却步

　　政府9000亿投资保障性住房的决策出台后，本报记者采访了多家地产公司，多数公司表示短期内不准备进入保障房市场。房产商正陷入两难境地：商品房短期内回暖尚早，保障房的大量推出将分流商品房的蛋糕；介入9000亿计划又利润微薄，3%的利润率如同鸡肋，食之无味弃之可惜。

　　针对9000亿保障性住房投资，万科表示，公司还没有对此进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算；万通地产也表示，公司目前开发的业务不涉及保障性住房，短期内也不会开发保障性住房；深圳绿景地产也表示“尚在研究”。

　　保利地产相关人员介绍，公司已经召开专门会议研究国家9000亿保障房建设计划，如果有好的项目公司会投标，但是要求净利润率在15%以上，“3%肯定不能做，我们发行债券的年利率还是7%，这样的利润股东也不答应。”

　　根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。

　　楼市冷清地产商兴味索然

　　为何面对9000亿元的巨额投资，房地产商并不踊跃？

　　中投证券分析师李少明分析：“开发商没有进入这个市场的动力，经济适用房和廉租房都是政府出地，企业只负责建房子，以基本上不赚钱的价格卖给政府，企业还要付人力成本等各种费用，不赚钱的事情不会去做。”

　　去年，北京和广州有很多企业参与竞标，积极投入经济适用房和两限房建设。国信证券分析师方焱表示，这是因为去年、前年的房地产市场太火爆，大家都预期房价还会上涨，进入这个领域能通过快速销售赚到钱，但是今年很多地都拍不出去，企业根本就不愿意参与。

　　李少明认为，去年房地产企业投身保障性住房，一方面认为未来的市场价格还会上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通过商品房获得盈利，但是现在商品房销售不佳，企业进入风险较大。

　　今年2月16日，广州保利西子湾两限房公开发售当天，出售的843套住房中，有百余套遭到中签者弃购。从去年下半年房贷新政实施以来，广州房价就不断下降。购房者认为，其每平方米6500元的房价与周边普通商品房相比没有明显价格优势。

　　最近，广州市国土局表示新推出土地中已没有两限房。北京最近推出的两块两限房地块，在增加了商业房部分后才得以以底价成交。

　　住宅市场大格局正在改写

　　易宪容认为，最近国家出台的9000亿住房保障投资计划将拉低房价。 “保障房越多，安居工程规模越大，对现有商品房的冲击越大。”

　　尹中立也表示，各种保障房加起来700万套，毫无疑问会对现在的市场形成冲击，本来现在市场就是供过于求，在建的商品房有20亿平方米，按照今年的销售速度，要卖5年才能消化完，增加700万套将使供求关系更加紧张。

　　北京一位业内人士表示，大量经济适用房的推出将对现有购房群体分流。他分析，目前经济适用房供应紧张，一部分符合条件而买不到经适房的就选择买商品房，经适房一旦增多，这部分人就不会掏高价买商品房；根据经验，部分购买经适房的并没有购买资格，伴随着经适房的增多，通过各种关系购买经适房的群体也将增加；另外，巨额投资可能使首次购房的居民产生观望情绪，进而影响商品房成交量。

　　在北京，保障房大量上市，已经超过了商品房的销量，10月份共成交8267套房，其中以经济适用房和限价房为主的保障性住房签约总量为4805套，比商品房签约量多出1363套。著名地产商潘石屹接受媒体采访时表示：“保障房相当于以每年十万套的速度面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写。”

　　尹中立认为，一些学者和业内人士说要把经济适用房和保障房停掉，是只看到问题的一个方面，站在开发商的角度看，市场供给越少越好，但是站在老百姓和宏观经济来看，结论就不一样了。“行业自身的都是小利益，对整个国家来说，加大保障房建设非常必要”。

　　对商品房市场影响有多大？

　　有分析人士认为，本次国家保障房推出总量有限，产品定位不同，对现有房产格局冲击不大。

　　中投证券分析师李少明表示，国家对享受保障房标准的人群有严格的规定，比如享受购买经济适用房的资格，北京三口之家年收入不能超过4.5万，人均住房面积不超过10平方米，总资产不能超过36万元；广州三口之家年收入不能超过5.5万，人均住房面积不超过10平方米。“这是非常低的一个水准，很多居民都超过了这条线，这部分人只能去购买商品房，这次保障房投资并没有削减商品房的购买群体。这次推出的保障房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。”

　　日信证券庞剑锋认为，保障性住房建设对房价影响不大，虽然9000亿元听起来比较多，但是廉租房只用来出租，不是销售，棚户区对城市房价都没有影响，只有400多万套经济适用房对房价能产生一些影响。

　　他认为，即使在经济适用房中，也有一部分不会影响房价。目前经济适用房的政策落实通常采用补贴和直接建设的方式，采用补贴政策的时候，只是低收入居民领取政府的现金，并不直接影响房价，只有当政府直接建设经济适用房的时候才会影响房价。

　　据悉，地方政府通常将开发任务通过招投标的方式转移给开发商，由开发商报价，价低者得；地方政府也可能成立领导小组，自行开发建设，这种情况在开发商不感兴趣的时候必然会出现。

　　“如果是由开发商建保障性住房，由于利润和房价都很低，只能将成本尽量做低，从而影响房屋的质量和档次。如果地方政府自己建，其成本控制力度通常不会比开发商强，户型设计等方面都不及开发商专业，房屋质量和设计也不会高。这样一来，经济适用房必然和商品房分别属于两个不同的市场，所以对整个房价的影响不是很大。”、

　　巨大的进步

　　自1998年中国启动住房制度改革以来，百姓住房难的问题日益突出。此次政府投资9000亿元建保障性住房，或许能为中国的住房格局趟开一条新路。

　　亚洲金融危机后，房地产成为支撑国内经济增长的支柱产业，获得高速发展，房价迅速上升，资本快速向房地产聚集。房价日渐上升，也让众多房产商和炒房客充满乐观情绪，对隐藏在城市中的购买力深信不疑。

　　与此同时，只涨不降的房价也越来越成为新购房者的压力。对于无法批量生产、资源稀缺的房地产来说，过度的商业化让低收入群体丧失了购买能力。

　　人们指责房地产行业。但商业的游戏规则就是追逐利润，房产商不会愿意做没有利益的事，为普通人建房子也因此成了一句空话。 从这个角度来看，房地产业承受如此之大的社会压力，似乎有点冤。

　　在某种意义上说，当前9000亿元的投资只是政府在偿还旧债。1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，以解决城镇最低收入家庭住房困难问题，保障性住房更是被写进了“十一五规划”中，然而多年来一直没有被真正重视起来。套用马丁路德金的说法，“保障性住房是一个空头支票，现在是到了兑换的时候”。

　　万科董秘肖莉认为，加大保障性住房建设力度，有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题，有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境，对房地产行业有利。

　　不论如何，这9000亿保障性住房投资已经是个巨大的进步，有望使贫困者和富有者一样都享有居住的权利，弥合社会裂缝。房地产这个改善了很多人居住条件、同时背负了很多坏名声的行业，也有望被拯救出舆论的沼泽，有望像其他行业一样，仅仅被作为一个行业而讨论。(作者：向南)