今年年初，身为香港中原集团主席的施永青效仿“股神”巴菲特及微软主席盖茨，在正式退出“商场”时，将个人手上持有的中原地产、中原中国等3家公司的股份全数捐出，注入施永青基金，推动社会公益事业。然而，全球金融危机的爆发以及内地楼市的持续低迷，让已经宣布淡出地产江湖的施永青上月宣布再度回归，主政中原全局战略，带领公司再战江湖。

　　他曾带领中原地产走过了1998年的香港金融危机，时隔十年，再度面临同样的问题时，他准备如何判断和应对呢？本报记者于10月底专访了香港中原集团主席施永青。

　　施永青

　　香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席，同时身兼香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。

　　施永青原籍浙江宁波，1949年出生于上海，4岁时定居香港，19岁毕业后从事教育工作8年，后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司，从事地产代理事业至今，带领中原地产走过了1998年的香港金融危机，并获得长足发展，被称为香港地产教父。

　　除房地产外，施永青在香港以私人名义创办免费报纸《am730》。

　　减薪，裁员，关店

　　新京报：你重回中原的主要原因是目前的金融危机吗？问题真严重到了需要你“重出江湖”的地步？

　　施永青：目前环境下进行交班，显然不合时机，内部员工有这样的呼声，我个人觉得有责任和大家共同进步。内地可能还有许多人到目前为止没有真正意识到金融危机的严重程度，楼市的发展离不开宏观环境的变化，我看到南方的珠江三角洲区域相当多的企业在危机中倒闭，裁员减薪、拖欠货款、收不到订单的现象非常普遍，外资金融机构也在撤出。这些都会影响到楼市的消费信心和消费能力，就整体而言，这次危机中的楼市要比1998年更不乐观。

　　新京报：具体到中原地产，目前处境如何？

　　施永青：我们也在减薪和裁员，关闭一些门店。香港这边每月自然流失的一线员工就有150多人，而我们在香港的员工总数可能也就3000人；同时，我们也在主动辞退一些员工，关闭一些门店。在内地，人员自然流失同样明显。由于气候影响成交，我们要退出部分东北区域市场，南方调整较早，目前压力有所好转，北京受奥运期间成交低迷的影响后，目前又遭遇了成交冷淡的局面，我们代理的一手房和二手房销售都有类似的情形。

　　新京报：中原将如何应对？

　　施永青：流失和裁员后，所有的员工需要前进一步：门店经理要直接关注成交，区域经理要深入到门店经理的职责中去。少一些战略和管理的人员，多一些实战人员，这个时候已经不需要太多人关注市场方向、制定战略。我回来了，就不用那么多人去考虑虚的事情了，少一些将军，多一些士兵。

　　注意社会民意中“沉默的大多数”

　　新京报：香港政府目前主要如何应对楼市问题，与内地有哪些差别？

　　施永青：香港在1998年金融风暴后，房价上涨较慢，还没有回复到十年前的水平。1997年很多人高价买房，1998年危机到来时，一下子都卖不出去，当时的问题就非常严重，但这些问题消化了十年，到目前已经有了好转，所以尽管有压力，但是要温和一些。政府目前主要是通过限制土地供应、维持土地价格，来稳定市场，另外有一些金融政策的扶持，对存款进行担保。

　　新京报：你如何看待目前内地全国性的“救市热”？

　　施永青：现在“救市”已经晚了。除了过去一些限制性的政策要取消之外，可能还需要更多新的扶持政策出台，如取消对外籍人士购房的限制等。此外，政府一定要全面转变观念，增加内需，发展内向型经济，外销导向在特殊时期应该有根本的调整，应考虑如何提升包括买房人在内的消费能力。

　　新京报：从网络的调查来看，有高达85%的人反对目前的政策，认为政府在救开发商。

　　施永青：这和网民的结构有关，新毕业的大学生、青年白领等占的比例大，他们还没有进入真正需要买房或者有能力买房的阶段，这些人在网上很活跃，而社会民意中，有相当多的人充当了“沉默的大多数”，因此要辩证地看待；有数据说，目前内地50%-60%的家庭都购买了房产，这些人显然是希望救市的，但这个比例没有显示出来。我主张“救市”的重点是保证这些已经买了房的人的利益，救二手房市场，因为买房人的资产价值主要是在二手房市场的交易中实现的；有些城市的政策是在救开发商，如允许开发商推迟土地开工，这样是不可取的，开发商应该自己承担市场风险。

　　让百姓收入追赶楼市泡沫

　　新京报：按照你的想法，楼市价格应该很难下调；而目前很多人都觉得楼价是泡沫状态，应该挤掉泡沫，你的意见是否与大家的预期相反？

　　施永青：我觉得泡沫在这个时候有其重要的价值，美国拿出大量的资金注入经营不善的银行，就是在维持资产泡沫。我们要看到金融危机之后的状况，到那个时候，谁的泡沫维持得更好，谁的资产价值积累就高，谁就有机会去从其他资产缩水严重的国家和区域获得更高的回报。资产泡沫和价值积累可以互相转化。

　　目前国内的出口受到严重的影响，今后化解危机的基础在于内需，刚才我讲过，中国城市居民购房比例在50%-60%，维持这些人的资产价值，就等于保持了多数人的消费能力，楼价大幅下跌，多数人无能力和信心进行消费，将使国内的内需提升成为一句空话。

　　新京报：如何解决那些买不起房反对救市者的切身问题？

　　施永青：对于年轻人，我觉得应该通过两种渠道来解决，主要是通过政府的保障措施，建立针对性的廉租屋；有条件的年轻人应该更努力奋斗，争取早日买房。另外，中国社会的分配制度需要调整，应该在更多的企业中增加股份性质的收益，提高工资水平等，让企业中的一般管理者、员工都能从长期拿低工资的状态中变革出来，缓和社会收入的两极分化，因为两极分化的发展，必然导致生产过剩。

　　当然，我主张这种提高工薪阶层收入的建议，不宜通过政府来对所有企业和部门执行，经营效益好的企业先行，政府给予制度上的指导和规范。房价过高可以被看作是收入过低，让收入追赶楼市泡沫，而不是让泡沫破灭才是内地楼市的“软着陆”之道。

　　一线城市刚性需求不宜乐观估计

　　新京报：在市场调整期，常常会有人认为一些城市具有特殊性，比如北京，作为全国的政治经济中心，其刚性需求应该会比其他城市更具有支撑力，你怎样看待？

　　施永青：不要过于乐观地估计这一需求。北京等一线城市的国际金融企业、外资企业数量大人员多，过去的置业与租赁需求一直呈现上升态势，目前的金融危机已经使得在华金融机构缩减，其他类型的外资企业在本国的“后院”经营陷入困难后，也纷纷主动缩减和被迫撤出，这种状况在一线城市会比二线城市更明显。同时，内地正在经历深刻的变革，不少人会考虑离开压力越来越大的大城市；有支付能力的刚性需求才是有效的，目前无效的刚性需求在房价相对较高的一线城市也比较明显。

　　另一方面，过去更多的人在大城市租房，如果撤出，城市退租问题也会给楼市价格带来冲击，退租的房子一般是房主多出的，自己住不了又租不出去，在楼盘无法上涨的背景下，只能选择出售，这会增加楼市的供应量。

　　新京报：处于这种时候，很多人都特别期望得到一个答案：什么时候能出现转机？

　　施永青：在全球关联度紧密的背景下，香港的房地产市场受到的金融业影响较大，我觉得需要3-5年才能有好转；内地政府部门在实体经济中扮演的角色较多，很难估计，但应该比香港短一些，2-3年好转的可能性比较大，在深圳等南方城市，由于调整较早一些，现在已经相对平稳一些。(记者 张家齐)