央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施,政策力度之大是最近10年来不曾有过的。猛药之下,房地产市场能否重新回到投资、销售两旺的状态？专家表示，房价下调趋势已经形成，购房者信心短期内难以恢复。

　　楼市低迷全国弥漫

　　中国指数研究院提供的数据显示，全国主要城市9月房地产平均交易量下降64%，今年前9个月交易量同比下降46%。

　　从2008年11月1日起，国家对购房者的印花税、契税予以减免；对个人销售住房暂免征收土地增值税。之前，国家也几次对存贷款的利率予以调整。

　　在这些救市政策出台后，比往年晚了两个月的北京秋季房展于10月30日热闹登场。为吸引购房人，本届秋展扛起了“团购”的大旗。

　　本次团购节采取节日“定时优惠”的方式，让开发商对购房人在展会期间及之后7日内提供团购优惠。据了解，所有参加团购节的项目均在开展前已与组委会签订合作协议，并明确给予参加团购节的购房人团购优惠点位。具体优惠幅度各个项目不同。

　　与往届房展不同的是，组委会没有发布第一天成交的数据和意向成交的数据。有媒体称：今年的北京秋季房展，人多盘少，看多买少。

　　北京市房地产交易网的数据显示，今年1月1日已获得预售许可证的期房数量为69685套，而10月30日则变成112885套，新增未售期房住宅4.3万套。按现在的销售速度，预计四季度成交量不会超过2万套。

　　尽管销售持续低迷，北京的房价仍然松动缓慢。

　　来自北京市统计局的数据显示，今年1至3季度，北京四环路以内住宅期房均价为18163元/平方米，比上半年下降235元/平方米。四至五环路之间的价格为16215元/平方米，比上半年下降194元/平方米。

　　北京市统计局新闻发言人、副局长于秀琴日前表示，短期内北京房价的下降趋势不会改变，房地产行业的调整还没到底。

　　不光是北京，重庆的秋季房展会同样“价量微跌”。重庆市国土资源和房屋管理局公布的数据显示，4天房展会共成交8236套房屋，成交均价3857元/平方米，每平方米比春季下跌311元。

　　在上海，楼市也是一片低迷。据新浪房产的统计，上海楼市自新政实施一周以来，楼市呈现量价齐跌的态势，成交量维持在二三百套左右，其中26日降到了181套。

　　和北方初冬的天气一样，全国楼市逐渐转凉。房地产开发商一直期盼的“金九银十”已成水中之月。据中国指数研究院提供的数据显示，全国主要城市9月房地产平均交易量下降64%，今年前9个月交易量同比下降46%。

　　高调救市效果有限

　　有专家认为，政府直接干预市场会使市场运行不健康，只有政府和市场共同作用，才能推动房地产市场正常发展。

　　10月20日，国家发改委、国家统计局公布了最新的调查数据：9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月份低了1.8个百分点，环比下降0.1%。

　　随后，财政部和央行采取了一系列救市措施。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　紧接着，央行决定再次下调利率：从2008年10月30日起一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点。

　　其实，在这些举措出台之前，全国有十几个城市已经先行一步，对当地房地产的相关政策进行了调整。这些举措被认为是地方政府的一种集体“救市”行为。

　　今年5月，石家庄率先悄然救市，降低购房契税。之后，成都、重庆等西南城市也纷纷救市。9月6日，西安推出了以地方财政直接补贴购房者的救市政策。9月27日，南京政府抛出20条救市政策。10月13日，杭州政府抛出24条救市政策，几乎彻底取消了所有的调控限制。

　　各地救市不再半遮半掩。但是，救市行为并不被消费者所认可。

　　日前，某网站发起了题为“楼市低迷，政府该不该出手”的调查，参与人数超过27万，踊跃程度超出了主办方的意料。其中，75.94%的参加者对政府出手救市表示反对，认为房地产市场应该遵循市场规则，一切由市场说了算，而认为政府应该出手救市的占到了22.97%。

　　有消息称，除了此次明确出台的降低税费等办法，建设部等各部委均已制定了相关的房地产刺激政策，只是还没有确定出台时间。“第二套住房政策”和减免二手房交易税费这两项政策，是下一步最有可能出台的救市政策。

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群认为，政府和市场的关系要摆正，政府不能直接干预市场，否则市场运行是不健康的，“我一直不同意救市的提法，应该说政府和市场共同起作用推动房地产市场正常发展。”

　　中原地产华北区董事总经理李文杰在博客中发表文章称，财政部的“救市”政策未达预期，并表示“房价巨大的下降惯性已经形成，相信降价还会持续相当长的时间，是否企稳还要看整体经济层面的未来走势。”

　　市场终将回归理性

　　有研究报告表明，预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。到2010年，房地产市场将重新进入上升周期。

　　实际情况表明，各地陆续出台的救市政策效果并不理想。

　　中国指数研究院的数据显示，在最早出台救市政策的成都，9月份住房交易成交量同比下降66%，环比仅增长2%。南京在出台救市政策后的“十一”黄金周期间，日均房屋销售量仅有5套。而率先发放购房补贴的西安，其9月房价同比上涨6.8%，比8月低1.8个百分点，1月份的涨幅是11.3%。房价仍然小幅回落，销售市场一片低迷。

　　对于新政对房地产市场的刺激作用，中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为，这些刺激房地产的政策力度之大是最近10年来不曾有过的。但房地产市场难以重振雄风，因为决定市场走向的是需求。

　　“现在关键是下跌的预期让政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房价猛涨时，收缩的政策效果甚微。如今房价下跌，政府寄希望政策止跌也困难，改变市场预期是十分困难的事。”尹中立说。

　　与此同时，一直没有出台任何救市政策的深圳、广州，房地产市场自8月以来却在逐步回暖。在“十一”黄金周，各地楼市均现惨淡之际，深圳销售面积同比增长614%，而广州亦同比增长了438%。

　　这种今年罕见的成交量增长，主要原因显然不是政府救市，而是房价的回调。早在去年10月，深圳和广州两地成交量便已出现大幅下滑，两地房价的调整幅度也是最大的。

　　中国社科院金融所研究员易宪容认为，高频率小幅度的利率下调对房地产市场影响不会太大。因为，当前房地产已经进入下行空间，房地产市场利益格局开始改变。因此，想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入房地产市场，所起到的作用十分有限。“也就是说，就目前的情况看，无论出台什么政策，仍然只有自住型住房的购买者愿意进入房地产市场。因此，这些新政出台后，房地产市场价格出现更大幅度调整是谁也阻拦不了的。只有房地产市场价格回归理性，才是目前房地产市场的唯一出路。”

　　中国银行国际金融研究所近日发布的研究报告表明，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%。到2010年，房地产周期将重新进入上升周期。

　　-声音

　　房价应回2007年初水平

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生：这些政策在发挥作用的时候，开发商千万要清醒，要配合政府一起把整个市场恢复到正常局面，不要贸然冲动地涨价。开发商应该把品牌做好，把产品做好，当市场恢复起来以后，房价一定会找到它的平衡点。我认为2007年一季度的房价是比较合理的。

　　房价仍将继续下降

　　复旦大学房地产研究中心尹伯成：目前房地产市场的成交量小，这种状况对经济运行不利，出台这些政策一方面是为了促进消费性住房的成交量，另一方面是为了促进市场稳定发展。

　　这些政策出台，虽然是“利好”，但仍无法改变房价向下调整的趋势，未来房价不会回升。只有开发商有效地降低房价，才能改变消费者的观望态度。

　　救交易量必先稳定房价

　　北师大房地产研究所董藩：“救市”的举措，表明政府要稳定金融市场、房地产市场的决心。救市既是救成交量，也是救房价。房价稳定住了，交易量才能恢复。

　　本次救市的力度还是相当不错的，但是肯定还会遇到非常严重的对峙。实际上在行业刚刚下滑的时候，就应该出台政策刹住车。现在出来救，尽管晚了些，但救总比不救好。(市场报 李忠峰）