自去年10月起陷入下跌调整开始,广州楼市便沿着一个既定的通道向下运行,与本报年初时提出的“九步走”调整轨迹呈现惊人的一致———楼市从顶部到阶段性底部的调整特征已经逐一兑现。然而,楼市所面临的重重困难似乎远未终结,政府的救市也才刚刚开始,未来的楼市将会走向何方?

　　历史重演九步走“魔咒”

　　今年2月29日,本报《南方楼市》专刊用显著版面分析了一种对楼市调整模式的预言:在总结了香港及我国以往房地产业的发展规律后指出,一次完整的房地产业调整将分为九大步骤。

　　第一步,地王频现；第二步,地价暴跌；第三步,房价、成交量下跌；第四步,警觉的发展商降价销售,一段时间后其他发展商跟进；第五步,二手房市场大幅下跌；第六步,供不应求变为供过于求,主流观点开始看空房价；第七步,房价进一步下跌,空置率开始攀升；第八步,为了生存,部分发展商进一步大幅降价销售,降价比例达20%到30%；第九步,“地王”开始成为预售楼盘,市场售价大幅下跌,“地王”成为“债王”。

　　不难发现,“九步走”基本上以过往经验为依据。历史上香港曾经历过多次楼市起伏,仅“二战”结束后香港楼市便有过6次从大涨到大跌的产业周期。改革开放后,内地楼市尽管起步较晚,但在上世纪90年代也分别经历了两次大规模调整。总结历次楼市调整,虽然调整并不一定完全有“九步走”,但波动路径基本上一致。

　　“九步走”广州全部印证

　　按照“九步走”的逻辑,从调整的第一步到第九步恰好是一个房地产项目的开发周期,同时也是从楼价顶点下跌到底部区域的过程。回顾这一年来广州及全国部分城市楼市的调整过程不难发现,这一轮调整与“九步走”所揭示的调整路径呈现惊人的一致。

　　正是在一年多以前,广州及全国多个楼市进入了高潮迭起的“地王频发期”,广州云祥路地块也创下了高达1.9万元/平方米的楼面地价单价“地王”。去年9、10月间楼价到达顶点,随后成交大幅萎缩。在经过几个月的相持期后,开发商从今年3月起开始大规模促销,二手楼市也陷入低迷。

　　随着前些年拿地高峰时的地块相继成为可售项目,广州楼市供应量在今年一季度逐渐超过了需求,楼市开始进入买方市场。许多楼盘也开始出现滞销,空置面积攀升。进入9月,开发商纷纷大举降价促销,价格战由暗到明,关于某些“地王”地块要求“退地”的传言也不绝于耳。

　　未来存在诸多不确定性

　　“九步走”之后楼市将向何处去?行业内的观点有严重分歧:乐观态度的合富辉煌首席分析师黎文江称楼价底部基本探明,未来几个月楼价将保持稳定。看空的中原地产项目部总经理黄韬则称目前还处于“价跌量增”阶段,距离“量价齐稳”还有待时日。

　　据以往经验,楼市进入调整期后一般会维持1年至3年时间不等。在此期间,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海啸,为楼市走出调整蒙上了阴影。

　　近期,中国政府出台了刺激购房的救市政策,契税以及最优惠的贷款利率均已降至调控前的水平。此外,中央也允许地方政府根据当地情况进行救市,“二套房贷”有望松绑,我国进入降息周期这三重利好的提振作用也尚未显现,如果我国经济能够在全球金融危机中独善其身的话,楼市也存在较快地恢复到平稳水平的可能。(记者王昊)