在被业界称为“救市政策出台后最重要的峰会”的“2008年中国金融地产年会”上,住房与城乡建设部研究中心副主任秦虹表示,当前房地产行业的形势是市场的主动调整需要加上企业的被动服从,行业处在逐渐回归到理性的发展轨道上。

　　市场过度繁荣后自主调整

　　她认为,市场的主动调整压力来自2007年房地产业的非正常发展。这体现在多个方面:首先是全国房价普遍上涨,特别是在一线大城市,一些项目一年之内价格上涨了50%,甚至翻番,这样的上涨速度大大超出了普通居民的购买能力。而市场的火爆也带动了居民的购买行为,使有购买能力的居民不断入场抢购,甚至不少家庭透支了购买能力。

　　其次是全国各地“地王”频现,最高的拍卖价格超过底价18倍!“这就出现了房地产倒挂,极大地刺激了人民对未来房价上涨的预期。因为楼面价格已经超过了商品房的价格。在这样一个情况下,房价上涨过快的城市诱导了大批投资客的介入。

　　第三是房地产市场在2007年资金异常充足,超额利润引起其他行业纷纷涌入投机。甚至有一些企业把房地产投资的盈利作为其主业亏损的弥补,不少公司在房地产行业的盈利超过了主业的盈利。

　　第四个方面是房屋销售异常火爆。统计显示,2007年全年竣工商品房总面积4.7亿平方米,但由于预售,开发企业去年一共卖了6.9亿平方米的房子,竣工、销售比达到1:1.4,为历史最高水平。与此同时,去年全年完成商品房销售额比2006年增长了47%,供求关系可以说严重失调。

　　最后一个方面是,我国去年个人住房贷款新增8000亿元,个贷成为各大商业银行竞争的重要领域,在这激烈的竞争中也不可避免地产生了一些违规行为。

　　外围因素影响市场被动服从

　　秦虹认为,2008年我们观察房地产市场还需要加上被动服从的因素,“房地产市场目前也不得不服从于外围的宏观经济局势的变化”。

　　首先是国际金融动荡,对国内的房地产市场在心理上产生严重影响。人们对来自大洋彼岸的危机持续时间多长,波及面有多广并不了解,因此,企业和消费者非常谨慎,同时在出口导向型企业密集的地区,居民收入水平受其影响也出现较大幅度的下降,购房承受能力也随之下降。

　　其次是全球资本市场的低迷,对于房地产开发企业来说,其在资本市场融资的渠道基本被阻断；对于消费者来说,购房能力随市场萎靡也受到很大影响。

　　最后是我国宏观经济指标的全面减速。国家统计局最新公布的城乡家庭可支配的收入增幅,也已经降到2005年以来的最低水平。

　　秦虹说,“所以,当前市场表现是信心不足,预期不定,消费能力受限,最终影响到了消费水平的萎缩”。

　　关注地产政策首先关注大局

　　秦虹表示,开发企业对房地产市场应抱有信心,我国城市化推动经济发展的这台引擎没有熄灭,同时中国也拥有巨大的市场,“即使在被称为‘冬天已经来了’的房地产市场,今年1—9月全国商品房销售面积也达到4亿平方米,虽然比2007年下降了15%,但是比2006年1—9月交易的总量还要高一些,而且部分城市的销售量仍然是在上涨的。”

　　“当前我国要力保GDP增长,房地产通过投资消费双重拉动,是拉动GDP效果最好的一个产业。所以最近出台了一系列政策,这些政策既体现了灵活性,又体现了连续性。”秦虹解读最近出台的政策时说,比如第一是政策直指首次购房,背后的含义还是高度关注市场,防止投机；第二又一次强调小户型和保障性住房建设。连续几年来的政策调整焦点都没有离开这两点,既满足了低收入家庭的住房需求,也可以弥补房地产投资下降产生的投资增速的缺口。

　　“和1998年亚洲金融危机的时候出台的政策相比,1998年是通过制度的创新启动了这个市场,这次是挖掘住房市场的潜力和保障性住房的保证。这次政策是及时的,也是非常必要的。既对房地产市场的发展,也对整个经济大局的影响非常关键。我们更应该利用这样一个时机,抓住机遇解决影响房地产市场深层次的一些制度因素,这样才能维持房地产市场的长期稳定健康发展。”