当前房市虽然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任务，就是厘清民生性住房的理念并坚持之，努力使全体人民“住有所居”。——吴志峰(国家开发银行高级经济学家)

　　在地方政府纷繁复杂的“救市”方案后，因成交量极度萎缩而日显萧条的房市又响起即将涨价的声音。然而，日前中央政府推出的房产新政除了降低交易税费外，还将大力发展经济适用房和廉租房，被市场普遍预期的放松“二套”房贷政策并未出炉。房产新政实际上透露了民生性住房的理念，表明中央对前期房价暴涨和房市泡沫是非常警惕的。

　　自1998年住房制度改革以来，房价一路上涨，尤其是2005~2007年，房价翻番，市场炒作和投机盛行，泡沫积累较大，已威胁经济发展和社会民生。造成房价上涨的原因非常复杂，但可以总结为“需求的集中释放效应”。

　　需求集中释放表现为五方面需求的叠加：住房制度改革将原来福利分房制度下积累的巨大需求在短时间释放；中国巨大的地区差距、城乡差距将住房需求向生存环境相对优越的东部发达城市集中；商业银行改革期间的利润导向将住房信贷视为抓手，由此将潜在的住房需求大量释放；城市化进程中的拆迁改造将人们赶往住房市场；住房投资品属性被开发成吸纳大量流动性的投机市场，由此激发了巨大的投机需求。而住房的供给由于与土地市场联系起来，具有垄断性和低弹性特点，当集中释放的需求叠加遇上低弹性的供给时，其结果就是房价暴涨和房市泡沫了。

　　这五方面的需求通常被房地产商和相关利益人群解读为“真实需求”，以此作为支撑房价暴涨的理由。实则不然，需求的集中释放实际上反映了政府部门的失职。因为住房虽是私有物品，但房价却有很强的公共品性质，因此政府对房市泡沫有不可推卸的责任。

　　当前房市虽然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任务，就是厘清民生性住房的理念并坚持之，努力使全体人民“住有所居”。政府应注重梳理市场需求、分类住房供给，将集中释放的住房需求分流，适当压抑由信贷激发的多套住房需求，加大建设经济适用房和廉租房的力度。

　　具体说到民生性住房理念，应坚持每一户城市居民有权且限购一套经济适用房；买不起经济适用房的低收入群体可租住廉租房；廉租房退租可购买一套经济适用房；经济适用房由政府原价回购后可免契税购买一套商品房；不鼓励购买二套以上商品房，且对两套以上商品房征收物业税，对别墅等房产征收奢侈税和物业税；对已购买一套商品房者退还税费。使市场形成廉租房、经济适用房、商品房的供应结构，廉租房和经济适用房由政府保障供给，商品房由市场解决，政府以税费调控。

　　由此观之，之前一些地方政府推出的“救市”措施存在很大问题。比如长沙不再推经济适用房，而是直接以货币补贴，进一步将需求叠加到商品房上，助涨房价；西安、南京对购房户发放财政补贴，直接以纳税人的钱来补贴一般商品房，该管的经济适用房却不建，于理于法均不通；杭州、上海重提购房入户，则进一步将中西部和农村的购买力向东部沿海转移。这些措施均属救一时之急而不考虑长远，严重偏离民生性住房的理念。

　　政府如果是为了救经济而救房市，必须坚持贯彻民生性住房理念。当前推动我国发展有三大动力，一是工业化，二是城市化，三是市场化。对于工业化，贯彻民生性住房理念有助于制造业等实体经济降低经营成本、合理安置员工生活，使企业将精力集中在研发、工艺和营销建设上，而不是大小企业奔房产；对于城市化，贯彻民生性住房理念有助于人们进城后及时安置家业，有利于社会稳定，比如英国二战后，人们涌入城市后，是政府大力发展保障性住房帮助人们安家置业，使经济社会进入持续稳定的繁荣发展阶段；对于市场化，一般的理解是住房是私有物品，政府无需干预。然而当大量居民被高房价挤出市场住无所居时，社会就会不稳定。市场的无序运转最终会导致经济恶性循环，只有政府坚持民生性住房理念，疏导市场需求、分类市场供给，方可促进房产市场的良性发展。