楼市“新政”仅指明大方向，专家、市民关注研究操作细则，本报记者调查剖析几个“待解悬念”——

　　国家日前颁布了一系列购房优惠措施，其力度之大、措施之密集体现了国家保经济增长、关注民生、拉动内需的决心。但由于政策只指明了一个大方向，在一些操作细则如银行房贷这一块仍有许多具体措施等待细化。因此，“新政”仍留存下了几处疑点和悬念待解。

　　“待解悬念”1： 贷款利率七折实际操作可行吗？

　　“今天有多位老客户来网点询问，已经归还部分房贷的业主能否享受7折利率。也有想买房的市民问，符合哪些条件可以获得低于基准利率30%的住房贷款。”深圳工行一家网点的理财师告诉记者，住房新政策一传开，市民的电话就打进来了，有的还亲自到网点。关心的焦点主要是如何享受0.7倍贷款基准利率的这一大优惠。光大银行深圳分行的有关人士也证实，有不少客户到网点了解贷款利率下调的政策。

　　存量房贷究竟能否享受0.7倍利率？下限利率又如何执行？根据央行出台的房贷新政，如果真按贷款利率打7折来办，就会出现房贷利率还低过同期存款，出现了“存贷款利率倒挂”现象。

　　有银行人士指出，首付两成、利率下浮30%只是央行给出的一个下限，银行未必完全遵照执行，而如果5年以上贷款利率下浮30%到5.229%，则比现行5年期存款利率5.58%还要低，银行相当于做亏本生意了。这也意味着，一向靠吃“存贷差”过日子的银行，有可能要倒贴钱来支付存款客户的利息了。因此，拿到优惠利率的房贷客户越多，银行亏损就越严重。这也决定了能获得最优惠利率的不一定是大多数。

　　记者在深圳各大银行采访时了解到，银行将按照国家政策降低利率并提高贷款成数。“一旦总行的文件下达到分行，我们就会跟进。”而根据央行要求，金融机构拥有自主定价权。部分商业银行相关人士对记者表示，他们将遵循央行放松住房按揭贷款的精神，降低商业性个人住房贷款利率，并调整最低首付款比例。对银行而言，按揭贷款属于优质资产，是各家银行间争夺较为激烈的一个产品。即使在宏观调控大背景下，仍旧是商业银行愿意做大的蛋糕。

　　对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，央行新闻发言人称，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　业内人士分析，这个自行确定的结果，极可能造成各家银行为争夺优质资产引发的“混战”。而银行房贷人员也认为，“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，执行起来还是比较困难。”

　　某国有银行管理人士表示，金融机构拥有更大的自主定价空间，可以对高风险贷款实行较高的利率，以主动识别和防范金融风险，但在实际操作中并不可行。因此他建议，各银行间需对这项条款达成一项“价格联盟”，以防范贷款风险。

　　“救市关键是救二手楼市”

　　专家认为深圳二手房交易将远超一手房交易应尽快扶持

　　在此次国家相关部门出台系列救市政策后，引起了社会的激烈争论。前日，深圳举办了地产领袖纵论深圳楼市研讨会。而与会的一些业界人士认为，深圳的二手楼市场在救市中应引起政府部门的高度关注。

　　广东耕兴律师事务所房地产资深律师张茂荣在接受本报记者采访时说，首先，深圳楼市交易中二手楼所占比重越来越大。他说，早在2006年深圳二手房交易量已超过一手房，在深圳可开发土地日益减少的情况下，特区内二手房交易必然会远超并最终取代一手房交易。其次，在一手楼、二手楼交易并存的情况下，受购买能力所限，多数首次置业者都会选择小户型二手房做过渡，目前尚没买房的持币观望族购买对象大多为二手房。

　　“同时，二手楼房价较一手楼低，且周边配套设施齐全，生活方便，在一手楼盘日渐稀缺的情况下二手楼成为大多数置业者、投资客的首选。”他说，深圳移民城市特点决定了其人员的流动性远远超过其他城市，由此促使深圳二手楼交易市场持续繁荣。从民意角度来看，二手楼交易不涉及开发商，可以消除大多数网友基于救市就是救开发商误解下对救市政策的强烈抵触情绪。

　　张茂荣指出，鉴于以上情况，仅仅指望通过降低交易税收及房贷首付、利息等手段来恢复信心提升交易量并不现实，而出台直接针对二手楼交易的缩短营业税征收时限才是深圳救市能否取得成功的关键。

　　“待解悬念”2：何为“改善型普通自住房”？

　　在央行发布的房贷政策中有这样一条界定，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。”然而，何为“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列问题成为业界关注焦点，也成为政策解读的第一难点。

　　在接受记者采访时，深圳银行和地产界相关人士都表示，“这个说法的确很模糊。”建行深圳支行个贷中心一位负责人表示，不光是外界，就连银行自己都还在就新政进行研究。按这句话来看，首次购买普通自住房还相对好理解一些，但“首次购买改善型普通自住房”就不是那么明白了。这是否意味着之前贷款买过了房子，现在要“首次改善”，就一样可实行优惠利率了？如此一来，去年“9·２7”房贷政策中严控“第二套房”的措施是否已发生了改变？

　　“应该可以看做放松了‘第二套房’的贷款条件。”深圳市九州房地产开发有限公司副总经理黄小建说，之前的房贷政策对“第二套房”是一刀切，只要贷款买过房，再贷款买就都是第二套。而此次照字面来看，可以理解为之前买过一套面积较小或者居住条件不够理想的房子，现在需要改善了，那么就有机会享受优惠利率和两成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是个问题，怎么就算改善了？核定标准是什么？如果是面积，那么假如之前有一套面积很大的房改房，但居住环境条件都不好，再换商品房，这算不算改善呢？”他认为，这一点仍需细化。“只有对这种概念清晰化了，才能有利于具体的操作。”

　　也有银行人士认为，央行实际上对第二套房放宽了条件，但又只字未提“第二套房”，一方面应是为打击投机留下空间，另一方面则是为了避免在政策上形成明显的前后抵触，但事实上却又形成了一定冲突。

　　对于普通住房、改善型普通住房和非普通住房的明确界定，银行界人士普遍认为，在央行没有出具体实施细则之前，各行只有按照自己的理解来操作。“监管部门应该出台统一的界定标准，例如多少平方米以下算普通住房。”一位股份制商业银行人士向记者表示。

　　“待解悬念”3：夫妻各自买房如何判定？

　　而在记者调查中，不少市民对于目前第二套房能否“松绑”比较关注，市民谢小姐告诉记者说，国家应该进一步全面松绑第二套房来刺激房地产消费。她认为，第二套房中也蕴藏着很多真实需求，包括一家多口的居住问题、小房换大房等。

　　家住福田的姜先生上个月刚刚结婚，但目前的房子面积很小，一家四口人住在60平方米的房子里，显得十分拥挤。他早已打算再购置一套房子，看到本月22日出台的救市措施后，更增加了他再次买房的决心。但在姜先生仔细阅读相关政策后却发现，此次广泛关注的房贷新政中并没有关于第二套房的详细规定。

　　他说，去年的“9·２7”房贷政策之后，央行又出台《补充通知》对第二套房进行明确界定，当时很多银行都采用了“以家庭为单位”来判定，夫妻双方被视为同一借款人。也就是说一对夫妻只要有一方贷款买过房，再买房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就没有涉及到这个贷款主体。那么现在夫妻双方各自买房如何判定？

　　“这个我们也还要等通知。毕竟没有明确说第二套房的政策改变了。但如果夫妻双方贷款买两套房，其中有一套属于改善型普通自住房的话，是不是又能得到优惠房贷了呢？”深圳某银行个贷中心负责人称，分行仍需等待央行和总行的执行细则。 （高申现）