22日晚，财政部发布保障民生十项措施，出台系列鼓励首次购房的政策，亮出了房地产行业调控的明确目标——解决中低收入者住房困难问题，昭示着未来中国房地产市场，将是一个居民自住房型消费市场，而不是投资的市场！这些政策在受到首次购房者欢呼的同时，也让部分开发商及投资购房者感到意外，甚至感到失落，同时政策又留下新的想像和操作空间，不同社会群体的感受大为不同，大体可用几个主题词来概括：欢呼、意外、失落、遐想，但不管怎么样，楼市新一轮调控已经拉开序幕。

　　欢呼

　　首次购房门槛降低

　　财政部等新近出台的十项措施中，核心思想是保障民生，在住房方面的新规中也体现了这一思想，对于首次置业者来说，购房门槛大大降低，一是降低税费，二是降低按揭贷款利率。

　　新的税费政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。新的房贷政策规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　根据这两大规定，假如新近首次在成都购买一套30万元的普通住房，如果首付10万元，按揭贷款20万元，贷款年限为10年来测算，采取等额本息的还款方式，每个月可少还112元；契税节省1500元，印花税节省150元，总共可以节省1.5万多元；假如首次购买一套50万元的普通住房，首付两成10万元，按揭贷款40万元，贷款年限为20年来测算，采取等额本息的还款方式，每个月可少还256元；契税节省2500元，印花税节省250元，总共可以节约6.4万多元。

　　在降低普通民众购房成本之余，官方还表示将增加住房供给，加大保障性住房建设规模。据透露，2008年中央财政已下达中西部地区廉租住房保障补助资金81亿元，用于中西部地区廉租住房保障租赁补贴支出和新建廉租住房建设支出；新政策还提出，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。并将在近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　意外

　　二套房贷政策未松动

　　从22日新出台的房贷政策看，并没有提到第二套房贷款问题，二套房贷政策并未松动，这可能是令房地产界感到最为意外的地方。此前，业界有关二套房贷放松的呼声日趋强烈，本周二以来，媒体盛传的“救市七条”中，第一条就断言，“将购买第二套房的首付比例降至20%”。然而从此次出台的房贷政策看，信贷支持的仍然是首套住房，重点是支持低收入群体，满足自住为目的购房者的需求。

　　易宪容等专家分析认为，这些政策说明，一是政府对住房的投资与消费做出了严格的区分，政府不仅保持首次自住购房的原有优惠政策，而且在进一步放宽优惠条件，以便为首次置业者创造购房条件，并希望通过鼓励居民住房消费，来发展中国房地产市场。二是政府对住房投资仍然保持原有的政策，政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策没有改变。反之，为了防止中国的房地产泡沫再次泛滥或吹大，相信政府还会出台相应的政策来完善其制度。央行发言人22日也称，对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　当前房地产市场的问题是，一方面销量迅速下降，另一方面房价不仅没降，反而上升(1-9月份国内房价上涨8%)，而且开发商宁可一套不卖也不降价。原因在于开发商以为政府会救市，会通过新政策来托房价。但是，这次政策的出台，将打消开发商的这一奢望。这次政府出台的房地产政策就清楚表明，政府对房地产市场个人自住型消费是支持的，并采取优惠的政策，而对住房投资政府是不支持，甚至于严格地遏制。因此，开发商的房价定位也应该放在居民住房消费意义上来，如果当前的房价不下降，政府这些优惠可能发挥的作用也不一定大。

　　对于首付款比例高低的确定，央行发言人表示，人民银行将按揭购房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，还要求借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%，就是要防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。

　　失落

　　营业税征收时限未缩短

　　媒体盛传的“救市七条”中，第二条是——将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年。然而，此次出台的税收政策中，并未涉及营业税，这令前几年投资炒房者感到很失落。

　　从2006年6月1日开始，二手房交易营业税的征收年限为5年，就是说业主购房未满5年就卖房，须要交总房款5.5%的营业税。现在若从5年缩短至2年，就是说2006年10月以前购买的商品房进行交易，都可以免交营业税，可能会刺激大量次新房入市，这对在售的商品房反倒是一种冲击。此次没有调整营业税征收时限，暂时不会刺激大量次新房入市，对在售的商品房在短期内不会形成新的冲击。

　　遐想

　　房贷及税费政策仍有可能调整

　　尽管此次出台的政策让部分开发商及投资者感到意外，甚至感到失落，但同时政策又留下新的想像和操作空间，具体体现在两大方面：一是“改善型普通自住房”如何界定？二是地方政府如何制定鼓励住房消费的收费减免政策？

　　改善型普通自住房如何界定，直接关系到二套房贷政策的调整，也给各地商业银行留下操作想像空间。如果以实有房屋套数来界定，则意味着按揭房贷政策可能更苛刻；如果以按揭购房套数来界定，意味着房贷政策略有放宽，在专家们看来。不过，在房地产界资深人士看来，房贷政策调整思路应该是——鼓励首次购房，支持二次购房改善居住，限制三次投资炒房。

　　对于改善型住房购买的优惠政策，政府应进一步细化，要用技术性标准定义改善型住房，否则，一些投资者就会利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。有金融界人士认为，这样模糊的表态不利于商业银行执行二套房贷款政策，这个最有利于抑制投机、挤压楼市泡沫的武器如果因此被雪藏，将有可能刺激房价非理性上扬，美国次贷危机就是前车之鉴。据悉，具体的实施细则将在10月27日前完成。

　　新政中有关“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，引起众多业内人士的密切关注，复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟认为，此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，“有关部门希望尽快使房地产市场恢复信心，如果短期内不能恢复，地方政府可能出台进一步的措施。”

　　22日，上海颁布楼市新政策规定，个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税(相当于把二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年)；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。(记者姜必刚)