住房已成为当今最大的社会分化器。借助于住房的价格机制,社会财富以惊人的速度向一些既得利益集团集中。正因为如此,住房领域成为当今社会矛盾最尖锐、最突出、最集中的领域之一。住房改革导致这样的结局,是此前住房政策(即把住房当作城市支柱产业)失误的必然结果。

　　学过经济学的人都知道,住房具有双重价值:使用价值与交换价值。住房的使用价值体现了住房的消费性质(居住)。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质,可作为资产而带来利润(如:房租收入)。不仅如此,在一定条件下,住房的交换价值也使得住房可以成为投机的工具,通过住房“炒作”而赚取买进卖出之间的巨额差价。凡是从民生角度看待住房问题的,必然强调住房的使用价值,强调居民在住房领域的基本人权(即:居者有其屋)。与之相对,凡是从投资或产业角度看待住房问题的,必然强调住房的交换价值。其结果是,由于投资、投机与炒作的作用,商品住房的价格越来越高,越来越多的民众被隔离在住房市场之外,住房离民生的目标越来越远。不仅如此,由于过度投资和投机,住房价格的“泡沫”越积越大,为经济发展埋下了随时可能爆炸的“地雷”。

　　在中国的国情下,住房发展应当优先强调其民生性质,而不是其产业性质。为什么这样说呢?一般来说,当一种商品具备下述两种特点的情况下,就必须突出其民生性质,其价格就不能任由市场决定:第一,该种商品是最基本的必需品,与人民生活关系重大；第二,该种商品处于短缺状态,任何人的多占多用必然威胁到他人的基本人权。以战时面包为例,在敌军围城或饥荒的情况下,面包就具有这两个特点,如果任由市场决定面包价格,那么,必然是价高得者,而大量贫民饿死。在中国城市,住房具有同样的性质:第一,它是最基本的必需品；第二,它处于短缺状态。由于中国人多地少、农田面积必须得到保证的情况下,任由投资商、投机商、富人多占住房,必然加剧住房短缺,抬升房价,使得许多居民买不起房,从而威胁这些人的基本人权(即:居者有其屋)。《中华人民共和国价格法》第十八条规定:“下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”由于住房系最基本必需品,与人民生活关系重大,同时住房需要占据土地,而土地在城市属于绝对稀缺资源；因此,住房价格适用《价格法》的第十八条规定。

　　或许有人会说,那些买不起房者的住房权(人权)可以通过政府供给的住房保障来解决,其它方面的住房价格就应该由市场自行决定,政府不必、也不应当干预,让保障的归保障,市场的归市场。这样的思路在海外或许可行,但在中国目前状况下并不可行。为什么呢?

　　第一,在住房供给领域实行“让保障的归保障,市场的归市场”,有一个前提条件,即:政府所提供的保障性住房要能满足所有无力按照市场价购买商品房者的需要。但是,在中国现有的住房政策中,住房保障所覆盖的只是低收入群体,它在所有供给的住房中所占比例过低,根本满足不了社会需要。由于进入住房保障的门槛过高,使得人数众多的中间阶层既不能享受到住房保障福利,又因为高房价而买不起商品房。他们因此在住房领域面临双重排斥:社会排斥(享受不到住房保障福利)和市场排斥(买不起商品房)。

　　第二,城市住房问题的实质在于城市稀缺的公共空间资源(土地与位置)的社会分配,如果任由市场决定住房的价格,必然导致住房市场的价格垄断以及市场的过度投机。由于中国不存在物业税,住房持有成本过低,投资商和投机客便可以很低的住房持有成本来炒作占据稀缺的公共空间资源(土地与位置)的住房,从而排挤了其他人分享稀缺公共空间资源的机会与权利。这就造成了公共空间资源分配的不公平。

　　显然,在现有的“土地财政”和公共预算体制下,地方政府不可能大幅度提高住房保障的社会覆盖面。但是,由于中国城市人口是一个中低收入群体占据多数的结构,必然造成大多数无房的市民无力进入住房市场。因此,要保障“居者有其屋”的民生目标,突出住房的民生性质(而不是产业性质),可以考虑搬用《价格法》第十八条,限制住房投资,严禁住房投机,对多占住房者课以奢侈消费税(或加速建立物业税体系),用国家干预的手段,确保住房市场成为民生市场,从而降低城市劳动力再生产成本(住房是劳动力再生产成本的一部分),保证城市长远、可持续的竞争力。(王宁 中山大学社会学系教授、博导)