“单纯的注资救市方式无法解决房地产行业调整的根本问题。”18日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的报告表达了对当前房地产行业调整的态度。这份《2008中国房地产行业资金报告》认为，需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商进入了行业的调整期，这个过程可能比一般预想更为漫长。

　　今年开始，房地产企业资金链紧张的消息就开始不断出现，随之而来的种种争论一直没有停止过。房价会不会大跌？房地产企业会不会大量倒闭？银行会不会形成大量呆坏账？

　　房地产资金缺口有多大

　　《2008中国房地产行业资金报告》由焦点房地产网委托北京师范大学金融研究中心所做。该报告课题组成员魏伟表示，今年房地产行业的资金缺口将高达6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年将开始集中体现。

　　从来源看，房地产商的资金主要来自开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益等方面。

　　从魏伟的分析数据看，整个行业的资金供求一直偏紧。2003年至2007年房地产行业的资金缺口尚不明显，2006年资金基本处于平衡状态。而在2007年，房地产市场达到了一个高峰，非但没有缺口，反而有2606亿元的盈余。

　　进入2008年，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，但其余类型的资金来源增幅停滞不前。今年上半年，行业的资金缺口为528.48亿元。

　　但魏伟认为，真正的情况远没有上半年数据显示的那样乐观。原因在于，2008年前两个季度，房价尚处于上涨期，销售虽有回落，但利润率回落并不显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数额的将近60%。这种情况今年下半年将明显变化，房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。

　　“目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。”魏伟表示。

　　降价是惟一救命稻草吗

　　在魏伟看来，银行贷款减少和销售下降是房地产业资金来源紧张的根本原因。

　　“先有需求空缺，然后才有房地产行业的资金短缺。”魏伟说。他认为，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。2007年下半年开始，经济景气指数下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。而房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。

　　“宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。”魏伟说。

　　那么房地产行业资金的巨大缺口会对房价产生怎样的影响？《2008中国房地产行业资金报告》认为，价格下跌是预期之中的事。

　　报告中的数据显示，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑，是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。

　　上海的情况虽然略好于深圳，但从2008年2月起，房价上涨的势头已经停止，7月房地产销售价格开始出现下滑。

　　北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，房价环比上涨停止。

　　“从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。”魏伟说。全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。

　　报告认为，目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。房价将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。

　　在魏伟看来，房地产市场需求的下降是导致资金缺口的主要原因。“因此单纯放松银根‘救市’是不可取的。”要根本解决这个问题，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降价。从目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降价将是有效的解决方法。

　　房地产市场并不悲观

　　尽管报告比较悲观，但湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理并不这么看。他认为，虽然全球整体经济出现衰退迹象，但只要中国在政策、市场、操作层面回归理性，中国的经济能够保持适度的增长，中国房地产市场在未来几个月内能够稳定增长。

　　方明理认为，适当的价格回调是对的，但是光靠个别企业的降价行为，对整个的中国房地产市场、对整个的中国经济增长没有好处。个别的企业看上去好像跑赢了大市，走在前面，但却打击了消费者的信心。要适当的回调，但是在舆论引导方面要给消费者一个好的预期。

　　“我担心的是，如果继续维持这样的局面，而且不断扩大它的负面影响，将来整个中国的楼市面临极大的危机。”方明理说。(李松涛)