随着北京奥运会的结束，楼市也进入一向被房地产开发商寄予厚望的“金九银十”。是延续奥运前观望低迷的态势，还是迎来市场回暖的景象，楼市的走向目前还难下定论。不过，可以肯定的是，从长远来看，奥运会后房地产市场将凸显三大商机。

　　预测认为三季度房价仍以平稳为主

　　上海易居房地产研究院在全国30多个重点城市的一项针对房地产企业高管和业内专家的市场预测调研结果显示，多数开发商预测今年三季度楼市成交量将继续走低，房价仍以平稳为主。

　　近400份问卷的结果显示，53.5%的受访者认为三季度房地产市场成交量将进一步萎缩，42.8%的受访者认为三季度房地产市场将延续二季度走势，仅有3.7%的受访者认为三季度房地产市场可能会出现繁荣景象；对于房价，57.2%的受访者认为三季度房价将平稳运行，认为将下跌的占1/3，仅有一成多的受访者认为三季度房价将上涨。相比针对二季度市场预测的调研，三季度认为房价上涨的受访者比例下降两成；而认为三季度房价将下降的受访者比例，则由18.8%上升至31.0%。调查显示，由于市场未见回暖迹象，开发商对于房价继续上涨的期望明显下降，但基本认同三季度房价将平稳运行。

　　在受访者中，55.4%表示看好近郊区域率先回暖，37.1%的受访者表示看好市中心区域率先回暖。同时，在有拿地计划的开发商中，超过半数倾向拿近郊区域土地，有三成企业倾向于拿市中心土地。

　　普通中小户型由于总价较低，适合首次置业的刚性需求，因此被很多开发商看好。超过六成的受访者认为普通中小户型公寓将是市场回暖的热点。同样，认为中档物业将率先回暖的，比例也超过了六成，说明在股市萧条、房贷从紧等因素的影响下，市场上的投资性需求在逐渐减少，因此符合自住需求的中档物业将成为市场回暖的热点。

　　开发商仍可分享“奥运经济蛋糕”

　　“奥运会虽然只有短短的半个月，但是只要房地产开发商抓住奥运会后的市场机会，仍然可以分享后奥运时代的经济蛋糕。”洲联集团刘力博士认为，从国际视角来看，夏季奥运会的举办国在奥运会后大多会经历一个经济回落的过程。奥运经济有一个完整的周期，主要分为前奥运阶段(长达7年左右的奥运筹备期)、奥运阶段(奥运会举办当年)和后奥运阶段(奥运会后大约3年到5年的时间)。在前奥运阶段，由于奥运场馆和其他基础建设投资大幅增长，经济发展强劲，尤其在前两年内，通常奥运主办城市都会出现经济过热现象。在奥运阶段，由于人流大量涌入，带动了强劲的消费需求。但在后奥运阶段，奥运主办城市的经济却常常出现衰退，进而步入长时间的低谷。1984至2004年20年间，一共举办的六届奥运会中，除1996年的美国以外，其他举办国的经济在奥运会后都有所放缓。

　　“但北京不会出现这种现象，开发商只要抓住北京这次产业升级和转型的巨大机遇，仍能实现突破。”刘力表示，一方面，无论是北京的人口还是经济总量在全国所占的比重都不是很高；另一方面，也是更为重要的是，奥运会的举办，加快了北京产业结构调整的步伐，高端服务业将成为了北京新的经济增长点。受奥运会影响，2008年预计北京第三产业增加值占GDP的比重将达到69%。从第三产业内部结构看，与奥运会相关的金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等一批体现城市功能的现代服务业，会受到明显拉动，将以年均10%以上的速度发展，逐步成为服务业的主导产业，并带动一批新兴服务行业的发展。

　　三大商机将成为亮点

　　“旅游地产将率先迎来前所未有的机遇。”上海五合智库总经理邹毅表示，奥运会后由于城市知名度的提高，城市基础设施的完善和旅游接待设施的升级，尤其是大型会展、会议设施、高等级的宾馆设施等供给水平的提升，北京举办大型体育比赛和会议、会展的竞争力将大大提升，承办这类活动的机会也将增加，会展旅游、会议旅游、体育旅游等旅游产品的比重将会出现大幅增加。针对会展旅游和商务旅游，开发商可以在高星级度假酒店、度假别墅、乡村俱乐部、会所和度假公寓上得到潜在利益；针对康体项目和休闲项目的旅游，开发商可以在康体疗养院、养老别墅和公寓等物业形态上将有所收获。

　　据记者了解，在亚特兰大奥运会后的五年内，亚特兰大接待的来访者有明显增长，尤其是参加会展活动的商务旅行者，每年增加约5%至10%。由于商务旅行人员的日常花费远高于普通的休闲游客，对酒店式公寓、高星级度假酒店的需求十分旺盛。

　　其次，住宅郊区化成为大势所趋。奥运会强化了北京多中心的城市格局，有助于改变现在市区人口过度聚集的状况，形成新的房地产投资区域，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为地产业发展新的空间与热点。随着奥运区域建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区，并将在市区形成新的以奥运区域、中关村科技园区、CBD商务中心区三大城市功能区为主的布局结构。这种新布局将改变整个北京原有城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥运区域。在奥运会后，北京还将全面启动三个重点新城——通州、顺义、亦庄的建设。相应的，北京的房地产市场将重新定位，从而推动周边地产升值，北京住宅郊区化的趋势将越来越明显，开发商也将找到新的投资亮点。

　　另据数据显示，巨大的后奥运经济余热给亚特兰大市的商业服务业带来了前所未有的发展，从1996年到2007年底，世纪奥运公园周围的主力店、购物中心和商业写字楼已经取得了数百亿美元的销售收入。基于此，邹毅认为，随着北京知名度的进一步提高，城市基础设施和软环境的进一步完善，奥运会后北京新老商圈将“比翼双飞”。由于消费者对市场多元化、多层次、多领域的需求，以及北京商业服务业的总体服务质量和服务水平经过奥运会以后会有了一个明显的提升，将使得传统的商圈焕发新的生机。更为重要的是，奥运会的举办促进了新社区的形成，促进了市场规模的扩大，更促进了市场的繁荣与均衡发展，使得位于郊区的新商圈特别是奥林匹克中心区周围的商业物业面临新的发展机遇。(洛涛)