日前，央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，收缩房贷资金。这将加速房地产业洗牌时代的到来。

　　房地产公司近期发布的中报显示，2008年上半年，当一部分龙头企业业绩创下新高的同时，另外一部分企业的利润却在大幅下滑。房地产从一个几乎“齐步走”的行业逐渐走向了分化。这是否意味着房地产业洗牌时代的真正到来？

　　市场竞争的必然结果

　　从刚刚发布的中报来看，万科、保利、中航等房地产公司保持了良好的业绩，而首创置业、中粮地产、金融街等公司则业绩受挫。

　　“这是市场竞争的必然结果。”宏源证券房地产业分析师杨国华在谈到房地产公司业绩分化时，直截了当地说。受到加息、信贷紧缩和二套房贷等宏观政策，以及钢材等原材料成本上涨的影响，房地产开发商的昔日好时光一去不复返。很多公司去年年初高价拿地造成了现在的被动局面。拿地成本高，房价下跌，利润被挤掉，拉开差距成为必然。

　　中国社会科学院城市中心副研究员娄伟认为，国内房地产发展现状正是与国际接轨的表现。过去几年，国内房地产市场不规范，行业暴利驱使很多公司进入了房地产市场，现在，利润逐渐走低，再加上没有过去利好政策的支持，房地产业进入了调整阶段。

　　由于房地产销售是持续的、顺次推进的，所以大公司业绩波动小，呈现平滑曲线。如，万科以珠三角、长三角和环渤海区域为经营重点，业务遍及全国，东方不亮西方亮，不至于全线下滑，所以还能保持比较平均的销售水平。而中小公司本身项目较少，融资渠道单一，一旦销售不好，现金不能及时回笼，就会造成资金链断裂，并逐步被淘汰，而资金雄厚、实力较强的大公司由此却迎来了新的发展契机。

　　值得注意的是，今年房地产公司半年报的业绩或许还不能完全反映问题，因为业绩是对预收账款的结算，所以刚刚发布的半年报显示的业绩很大程度上就是对去年销售情况的反映。

　　业绩分化另有其因

　　同样是业绩分化，但是情况却不尽一致。一部分是龙头公司和中小公司之间的业绩分化，另一部分则是大公司之间的业绩分化，对于后者自然应该另当别论。

　　“定位区别造成了业绩差异。”天相投资顾问有限公司房地产业分析师张旭明认为这是首要原因。

　　他认为，保利、万科能保持较好的业绩就是因为他们的定位具有明显优势。万科定位在70平米的面向中薪阶层的户型，保利定位在120平米的面向中高端客户的户型。这些往往是自住性住房和改善性住房，刚性需求大，尽管销售增长不多，但是项目竞争力强，市场甚至还在扩大。中报显示，万科上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到了今年上半年的2.7%。

　　招商地产虽然也定位在中高端，销售别墅和高档公寓，但是主要侧重于后者。别墅比较特殊，是奢侈品，具有稀缺性，购买者注重的是品质而不是价位，所以，在目前全国房地产都走低的情况下，别墅的房价甚至在逆势而涨。但是高档公寓则不同，购买高档公寓的消费者主要目的是投资，所以其观望性更强。所以，招商地产今年上半年净利润仅为2.18亿元，同比下降47.58%，净资产收益率(加权)为2.74%，同比减少6.91个百分点。

　　总体来讲，定位在两端(经济适用房和高档公寓)的房产公司，他们面对的消费人群观望性强，因此，楼房被搁置，销售面积减少，业绩下滑。

　　张旭明还认为，那些对房地产市场现状反应迅速的公司获得了主动权，保持了较好业绩。由于房地产业是个资金高密集型行业，对现金流和负债率非常敏感。万科“春江水暖鸭先知”，率先降价，实行促销，这实际上就把握住了市场的主导权。他说：“万科秉持现金为王的理念，通过降价，带动了销售面积的增加。虽然毛利率下降，但是资金周转率却在上升，收入上升，最后净利润也在增加。”

　　娄伟认为，除了以上因素，不排除有些大型房地产公司在投资策略、投资方向上没有把握好，以至于业绩下滑。

　　洗牌或未真正到来

　　降价潮是否意味着房地产业洗牌时代的到来？

　　张旭明认为，主要要看这几个方面。第一，毛利率是否下降到了25%左右。只有超额利润消失，才能实现完全竞争，直到这时候，房地产业洗牌才真正来临。而目前房地产公司的毛利率依然在40%左右，因此，还有调整空间。第二，退出该行业的公司是否达到了一定的数目，实现了优胜劣汰。张旭明认为，尽管受宏观经济政策的影响，下半年房地产公司的业绩可能继续下调，但是，我国房地产市场调整还需要时间。因为从目前看来，大部分地产公司由于过去积累较多，在短时间内还不会出局。

　　杨国华也认为，我国房地产业洗牌还未真正到来。“尽管房地产业开始了分化，但是现在还不明显，房地产公司之间的整合也还未出现。”他认为，目前的状况只能说明，我国房地产业洗牌还未真正到来。

　　张旭明认为，为了渡过下半年的“寒冬”，要从开发进度和产品销售两方面着手。他说，房地产商在今年下半年要掌握适当的开发进度，减少投入资金。事实上，部分地产公司已经在缩小规模了。上半年，土地流拍就是一种表现，开发商们拿地谨慎，开始严格考虑成本问题，如果拿地价格高，最终将挤压利润空间。另外，要增加销售，提高回款速度，保证资金畅通。今年上半年，部分房地产公司纷纷发行公司债，其实就是在为下一步的开发储备资金。由于房地产业看涨不看跌，如果价格下降，人们反而会继续观望，迟迟不愿出手。因此，如何促销就考验着商家的智慧。娄伟也认为，在目前整个经济下行过程中，应当适度采用促销策略。只有刺激市场需求，把产品卖出去，才能为今后的发展保存实力。(记者 罗晶晶)