2008年上半年，长沙市在建工程抵押面积增幅较大，但取得贷款金额增幅仅为抵押面积增幅的１／６，单位面积取得贷款金额减少，银行对房企贷款紧缩。

　　而周三，中国人民银行及银监会发布《央行银监会下发关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），再次强调严格建设用地项目等方面的房地产贷款管理。这对资金链普遍吃紧的房企而言，融资渠道无疑再度收紧。

　　限制贷款买地：开发商资金压力加重

　　《通知》要求，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

　　各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用纪录、还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

　　长沙市国土资源局地产处相关工作人员表示，按照土地出让金支付相关规定，房地产企业必须在全额支付土地款后，才能取得土地证，而土地出让金的来源，则是由开发商自筹的，国土资源部门并不会干涉资金来源。“这也和国家从紧的土地政策是相呼应的。不过，对于开发商来说，这些规定肯定会加重资金压力。”长沙市国土资源部门相关人士分析道，“这一政策的出台，实质上是银行为了防范金融风险所作出的取舍，首当其冲的当然是房地产企业。本来房地产企业的融资渠道就很少，此次限贷，从拿地到开发都再次收紧贷款，房企的日子将会更加难过。”　

　　“虽然以前国家对于用购买土地的贷款也有过相关的规定，但远不及此次的监管力度。”一位不愿透露姓名的房地产业界人士透露，“以前的规定中，土地出让金的来源是由开发商自筹，因为各行有着不同的细则，这其中还是有可操作的空间，只要银行愿意放贷，还是能够贷到款的。但是《通知》出台以后，恐怕这条路将会更加困难了。”

　　囤地两年禁贷：或加速地产业洗牌

　　央行及银监会再次对囤地开发商挥动利剑。《通知》明确表示，只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，开发该项目的房产公司将无法从银行获取任何形式的贷款。对于房地产公司来说，这一措施一旦施行，远远比缴纳闲置费更加严厉。

　　《通知》中要求，“对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。”这一通知等于掐断了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性。在资本市场低迷、融资手段严重匮乏的今天，开发商对银行的依赖程度相当高，一旦这条路被封死，房地产企业的资金状况将越来越严峻。

　　这一条款是宏观调控以来对囤地开发商所实行的最严厉措施。央行表示，《通知》源于落实此前《国务院关于促进节约集约用地的通知》精神。在当时的国务院通知中规定，对于土地闲置满一年不满两年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　“就长沙的情况来看，从2006年以来拿地的开发商，资金压力将会更大，因为这两年的地价上涨，在土地购买时的资金沉淀更多，同时，他们可能也正好面临《通知》提及的‘一年，二年’的时间节点，洗牌不可避免。而《通知》的出台，将会加速这个进程。”

　　对于大多数的开发企业而言，拿地只是开发的第一个环节，后期建设需要的资金压力更大。这两条规定，则进一步堵住开发商建设开发贷款的途径。一旦拿了地，却没钱开工，超过约定时间又不能贷款，资金就将全面断流。无法开工后，面临的将是土地闲置，按规定将被政府收回，这样一来，如果没有充足的资金准备，房地产企业很有可能会陷入到绝境之中。(刘渝渝)