刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求

　　北京住宅购买市场具有“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。房价频繁上涨但购买者众，出现追涨购买的背离现象时，开发商们会高调宣称，这是北京住宅市场的刚性需求所致，需要买房子的人太多。房子销售放缓或者市场萧条时，开发商们仍旧会站出来吼两嗓子，一方面是暗中互相安慰：没关系，北京住宅市场有刚性需求，现在销售放缓是暂时的，另一方面，此时的口号更多是喊给购房者听的。

　　对于开发商而言，“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。

　　2007年，北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调，结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力，交易量急速下降，所谓的刚性需求也就成了弹性需求，开发商们所强调的那些刚性购买人群因房价上涨太快，虽然需求依旧，但已经刚性不再。由此来看，北京住宅市场的需求确实存在，但是否是刚性则需要另当别论。

　　北京是中国的首都，每年都会有大量流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求是否是刚性的，则很难定论。举个例子，当一套房子的购买成本为50万元时，如果购房者手中有30万元，具有完全购买及持续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承担时，虽然他的居住需求依然存在，但却“刚性”不足了。

　　事实上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们的刚性需求的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。(张学冬)