次贷危机与美国房地产价格近年走低密不可分。作为美国房屋数字公布的权威机构，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors，简称NAR)每月公布的房屋交易数据，已成为近年来美股甚至全球股市走向的重要风向标。

　　当地时间1月24日，NAR公布了去年12月房屋交易数据。当日本报记者在华盛顿NAR总部与该协会首席经济学家Lawrance Yun对话。他认为，美国房屋交易的不景气，可能会导致经济放缓，但不会导致经济衰退。

　　人物简介

　　Lawrance Yun是美国房地产联合会定量分析部门的执行主席，负责市场统计与预报分析。他创立了美国房地产协会的预测体系。

　　美国房屋交易销售价格和交易数量双下降

　　项目 同比

　　2007年12月房屋销售价格 下降13%

　　2007年全年平均交易数量 下降1.5%

　　(数据来源：全美房地产经纪人协会)

　　广州日报：今早，全美房地产经纪人协会公布了一系列2007年12月房屋交易情况，全年销售价格和交易数量双下降。这和之前的预期一致吗？

　　答：是一致的。数据显示，2007年12月房屋销售价格下降13%，全年平均交易数量下降了1.5%。这是美国经济大萧条后的第一次走低，也是在房地产市场持续4~5年走高以来首次走低。不过，房子自住的人没受影响，受影响的只是那些投资买房的人。

　　广州日报：你们对2008年房屋交易走势判断如何？

　　答：目前的交易数量已到达谷底。不过，就价格而言，则需要花上更多时间才能恢复。首先前提是房屋存货数量须降低，存货达到一定的低位后，价格才会开始往上走。所以2008年上半年美国房地产仍会走低，到下半年开始，价格会开始持平甚至会向上走。

　　四个州受影响最大

　　广州日报：现在是买入房产的好时机吗？

　　答：对买家来说是非常好的时机，主要是因为利率低、存货多、选择大。尽管次贷已经消失，FHA(Federal Housing Administration，联邦住房管理局)贷款还没有回来，市场可能恢复没那么快，但FHA贷款回来后，买家就会增加。

　　广州日报：美国哪些地区受次贷危机影响程度最深？

　　答：在2007年，受影响最深的、房屋交易量下跌最猛的有四个州，分别是加利福尼亚州、内华达州、佛罗里达州以及亚利桑那州。因为在房地产市场最热的时候，这些地区也是最热的。

　　广州日报：许多人都说目前还不是房地产市场最糟糕的时候，你的看法如何？

　　答：是的，在今年年底之前，因为断供而出现的房屋被收回比例会继续走高。房屋买入量会走低，无力继续支付银行月供的人也会更多。

　　但到2009年这一比例会下降。2008年房屋被收回比例会上升的原因，是因为房子价格在走低(继续会有人放弃供房)；第二贷款利率方面，由于在美国，很多人是用可调整的利率来贷款，买房子一般是30年贷款，头两年贷款利率是比较低的，而到后面28年利率是比较高的。2006年到2008年刚好是两年时间，度过了这两年后，2009年银行收回房子的比例就会开始上升。

　　抵押贷款利率达历史较低水平

　　广州日报：你对美国近期刺激经济和房地产市场的一些措施和计划有何评价？

　　答：美联储降息肯定是好事情。不过，美联储利率是短期利率，会受到更多因素的影响。比如国际市场情况、中国政府投资情况，都可能对此造成影响。

　　房屋市场更关注的是抵押贷款利率。一方面，对于那些已经买了房子的人来说，月供可以减轻。二是对那些还没有买房的人来说，只要符合标准，就可以用较低利率贷款买房。现在抵押贷款利率是5.5%~5.6%，从历史上看都是较低的水平。在2005年曾经达到这样一个水平，只有20世纪30年代出现过更低的利率。

　　广州日报：全美房地产经纪人协会呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助计划，目前进展如何？

　　答：美国市场有两种房屋贷款。一种是良性贷款，贷款低于41.7万美元，或者叫符合标准的贷款，如果超过这一金额，就是恶性贷款，或不符合标准的贷款。良性贷款利率低，恶性贷款利率则相对较高。

　　全美房地产经纪人协会的援助计划，就是希望将可享受良性贷款的金额上限提高到62.5万美元，这样使得更多人可以享受更低的利率贷款，就会刺激更多人买房，房屋存量就会减少，房价就会回升。

　　房贷放贷标准今后将更加严格

　　广州日报：但如果把可以享受优惠利率的贷款额度提高，在目前银行放贷如此谨慎的情况下，怎么保证放贷资金来源呢？

　　答：其实贷款机构的背后，都会有些投资机构，比如德国退休金机构，这些投资机构向金融机构投资以获取高回报。良性贷款因为是有美国政府保证的项目，风险比较低，投资机构也会愿意把钱投进去。

　　广州日报：次贷从市场上消失以后，收入低的人将来要买房如何才能实现呢？

　　答：美国十年前是没有次贷的。如果想买房，美国政府作担保的FHA贷款风险比较低。华尔街创造了次贷产品后，放贷标准松懈，FHA竞争不过次贷，从市场上消失了。但因为危机，次贷几乎在市场上消失之后，FHA又回来了。它可以比较低的利率，向低收入者提供低息贷款。

　　不过，次贷可能还会回来，但肯定是小范围的，而且放贷标准将会更严格。FHA则可以重新获得市场份额。

　　次贷主要是华尔街的危机

　　广州日报：抵押贷款证券化本来是为了分散放贷机构而创造的。但在本次危机中，抵押贷款证券化却扮演了使危机恶化的角色。你如何看待这个问题？

　　答：次贷就是华尔街自己的问题，因为华尔街的机构比较贪婪。在危机发生之前，华尔街的人认为，他们可以给次贷提供更好的贷款价格，忽视了其实那些不符合标准的借款人根本付不起贷款。还有华尔街的标普和穆迪等评级公司，也扮演了不光彩的角色。本来那些次贷并不符合AAA的评级，但那些评级公司却给了他们这样的评级，因为评级可以获得好的报酬，拉来更多的生意。

　　次贷主要是华尔街的危机。投资银行还会继续受到不好的影响，还会有不好的消息，但房地产市场和华尔街的机构破产关系不大，因为人们总要买房，尤其是现在利率这么低，存货又较多。

　　美国楼市已出现企稳迹象

　　广州日报：房地产对美国经济影响至关重要。在房地产行业艰难处境下，你如何看待美国经济今年走势？

　　答：从房地产经济学家角度来讲，因为住房市场不景气，建房者会停止建造房屋，从住房建造开发角度来看，可能会导致经济速度的减缓，但不会导致经济衰退。因为经济刺激计划和降息都推动经济增长。一般认为，美国经济过去增长大概是在3%水平，而2008年可能在1.5%~2%。

　　广州日报：中国目前也进入加息周期，房地产价格也比较高，如何避免出现美国房地产市场的问题？

　　答：中国的情况比较不同。因为中国住房贷款首付比较高，贷款市场也没有美国这么发达，主要房屋价格是针对城市而不包括农村。我认为，中国房地产价格还会走高，因为农村人口继续涌入城市，这跟美国的大都市纽约和洛杉矶的情况一样。

　　广州日报：依照您的经验来看，中国房地产中介行业的寒冬期还要走多久才能结束？

　　答：我对中国的中介市场不太了解。按我的经验，日本的住房市场从20世纪90年代开始衰退，下降近15年。但美国今年是房地产市场下行的第三年，市场已经有了走稳的迹象。大概三年就属于一个比较短的周期。

　　广州日报：次贷危机的最大教训是什么？

　　答：第一，不要借钱给信用比较差或者信用风险高的人。第二，限制投资性的购买。中国政府目前出台了限制投资性买家的政策，对稳定房地产市场有正面意义。

　　(祝慧、孔华)