12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，明确第二套住房的认定细则是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，人均住房面积低于当地平均水平的家庭除外。

　　与此同时，国务院常务会议叫停城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发(参见本报昨日相关报道)。

　　表面来看，这两条新规都是为了限制和规范购房者的行为，但出发点显然有所不同，对民生和房价也将产生不同的影响。

　　与以往主要针对供方的房产政策不同，《补充通知》的矛头直指投资性购房需求，目的是通过提高第二套房购房门槛，有效抑制投资性购房的炒房行为，使住房回归民生本性。近期的政策面一再强调，住房是人们的一项基本生存权，这是房地产不能完全沦为投资市场的根本理由。购买第二套房产门槛的提升有利于改变房市的需求结构，控制房地产按揭贷款还有利于控制信贷规模过度扩张，这也是从紧货币政策的题中之意。

　　与此同时，《补充通知》的相关问题也值得关注。银行授信系统在执行层面上的可信度已受到各界的广泛议论，撇开这点不论，此番房市新政还至少存在以下两点疑问。

　　其一，提高房贷门槛只能限制中等收入阶层，而不是高收入阶层。对于那些资金雄厚的恶意炒房者来说，并不依赖银行信贷。实际上，早在细则出台之前，就有人表示这项新政只能限制一部分的投资购房者。结果，第二套房贷款紧缩可能会演变成一个区分机制：中低收入者将被排除在投资购房者之列，而剩下的则是高收入者。对整个社会而言，这可能是一个不合理的逆向选择。因为，只有高收入者才能真正享受未来房价上涨的收益。

　　其二，第二套房标准的实施，并不会增加现有多套住房持有者的成本。对于北京、上海这样的大城市来说，市中心的住房供应已经很难增加，持有多套住房者将不受此新规定的影响，从而成为潜在受益者。因而，即便第二套房新规立即得到严格执行，也只能起到边际调整的作用，难以一举扭转现已较高的房屋空置率。这一点将使新规效果大大折扣。

　　其三，第二套房购买细则或将推升小户型的价格。房市是高度联动的市场。一个看似压制投资行为的措施，也可能会抬高小户型的房价，因为小户型在税收、房贷等各个环节都享受优惠。而小户型房价提升的结果是中低收入者等“夹心层”购房者成本的增加。这可能不是政策的初衷。

　　此外，叫停“小产权房”主要将影响到中低收入者的购房选择。显然，到农村购买小产权房的人多半是中低收入者。与《补充通知》的限制对象不同，限制农村土地转为房地产开发用地和小产权房的蔓延，将限制中低收入者逃脱市区高房价的能力。

　　诚然，继续坚持农村集体土地所有制和国有土地的界限是国情所需。土地制度极为复杂，不能仅仅从降低房价这一个维度来考量。但打通城乡二元土地制度，从根本上稳定房价，一个可能的选择是延续此前划分主功能区的理念，从全国和区域的视角来综合考量对土地资源的使用。

　　鉴于房价上涨主要在大城市发生的现实，可以考虑在产业和人口集聚的地区形成城市群、城市带，用公共交通缩短区域间的距离，而对一些内陆地区，则应严格限制城市扩张，增加耕地供应。通过差异化的调控手段，达成从吃饭到居住等民生问题的最优结果。

　　□傅勇(经济学博士 中国人民银行上海总部)