最近数年来，房价暴涨，政府调控了再调控，结果是越调越高了。基本的事实是：面对中国一路高歌的房价，市场调节是失灵的，政府调控也是失灵的。

　　面对房价节节高升，中国的经济学人总是在围绕是否加息、或增加土地供应、或增减税费、或限价、或增加经济房供应、打击价格欺诈等等方面争论不休。争论的各方都觉得真理在自己手里。但在我看来，中国房地产市场在很多最基础性的条件没有建立之前，对照西方经济学圣经高谈阔论，似乎有些不着边际。

　　我们知道，经济学是讲假设的，市场无形之手和政府有形之手要在房地产市场上能够起调节和控制作用，先必须符合如下假设：

　　假设一：市场上买卖的房子是房子，具有最基本的商品属性——房子是用来居住或办公的。我们知道，市场机制在非法传销市场上不起调节作用，因为非法传销市场上传销的商品已经不是商品本身了。

　　假设二：在假设一成立的前提下，市场机制只能在均衡市场下起作用。均衡市场的必要条件是：市场上存在供给阵营和消费阵营两大阵营，并且是对立的、权利对等的、势均力敌的两大阵营。

　　假设三：在假设一、二都成立的前提下，供给阵营竞争供给的有效性，基于消费阵营合作消费的有效性；或者说，消费阵营的消费合作无效性，基于供给阵营供给竞争的有效性。

　　假设四：在假设一、二、三都成立的前提下，市场机制是中立的、客观的。宏观调控透过市场机制起作用。外因透过内因起作用。

　　假设五：当绝大多数人不能通过市场获得住房时，弱势的一方拥有退出房地产市场、实现住房自给自足的绝对自由；当弱势者无法实现住房自给自足时，政府有绝对责任保障其基本居住权。

　　如果上述五个假设成立，围绕中国房地产市场的调节和调控措施才有意义。中国的房地产市场存在上述五个假设吗？

　　房市上销售的是住房吗？

　　房子是用来住的，这是房子的基本商品属性。可城市，特别是大城市的新楼盘，有多少是用来住的呢？深圳6月的房价涨了50%多，交易的房子中有70%以上不是为没有房子住的人生产的，而是为有房子、甚至有很多房子的人套利而生产的。房子已经异化成投机套利的工具了，这样的房地产市场就不是经济学意义上的商品市场了。在这样的房市上，房子的空置率越来越高，价格也越来越高，价值规律和市场机制在这样的市场上并不起调节作用。很显然，在中国的房市上，假设一不成立。

　　房市是均衡市场吗？

　　均衡市场的核心标志，是市场上存在供给和消费两大阵营，并且是对立的、势均力敌的、权利平等的两大阵营。供给阵营总是希望涨价，消费阵营总是希望降价。市场上两大阵营的相互博弈是市场机制发生调节作用的内在动力。市场没有两大阵营的存在，就没有市场机制。两大阵营的权利平等、势均力敌，还是市场机制保持中立性、客观性、并持久发挥调节作用的基础。

　　中国的房地产市场是否存在势均力敌的供给和消费两大对立阵营呢？事实是，供给阵营期待房子涨价，购买阵营中的大多数也期待房子涨价，两大阵营似乎是联盟关系。房地产市场成为投机者和强势者套取暴利的场所，80%以上的人不仅被排斥在房市之外(没有住房消费者阵营了)，还被剥夺了自主建房或合作建房的权利(失去自给自足的权利)，完全失去了博弈地位和能力。市场机制在这样的市场上，不可能中立地、客观地发挥调节作用，只会造成强者更强，弱者更弱。中国房市是一个既非充分竞争的、又非均衡的市场。很显然，中国房地产市场的假设二，不成立。

　　中国的房市，是一个供给竞争和消费合作均有效的市场吗？

　　只有供给阵营内部竞争，竞争才出效率。供给阵营内部为什么竞争呢？合作形成价格联盟不是更好吗？中国的房市就是一个供给阵营价格联盟的市场，实际是一个供给阵营联合垄断的市场。怎样才能打破垄断呢？要靠消费阵营的有效合作，即当供给阵营的涨价超出了消费阵营的底线——比自主建房或合作建房的机会成本高出时，消费者阵营就会坚守底线——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建设是有效的，就构成对供给阵营的压力，供给阵营内部的竞争就是必然的——由联合抬价转变为竞争性降价，这时的市场才由卖方市场转变为买方市场。当价格降到接近消费者自主建房或合作建房的机会成本时，消费阵营的自主建房和合作建房变得低效或无效，就会放弃合作，选择在市场上购买商品房，房地产市场的两大阵营就会达成新的均衡。

　　现实的中国房市，供给阵营形成了价格联盟，但消费阵营却无法有效自给自足和合作建房，因为政府不给消费阵营自给自足和合作建房的权利。很明显，中国的房市，假设三也不成立。

　　房市的宏观调控是否通过中立的、客观的市场机制起作用呢？

　　在一个既充分竞争又相对均衡的市场上(如大米市场)，市场机制是中立的、客观的。但均衡市场的供给阵营和购买阵营的力量有时也会出现失衡，会造成价格的波动，中立的市场机制会客观地修复市场失衡；政府也会采取宏观调控的措施，如减少库存增加供给等，帮助修复失衡。在均衡的市场上，政府宏观调控措施是透过市场机制调控市场的：当供给阵营过于强大时，有形之手透过市场机制会帮助消费阵营；当消费阵营过于强大时，有形之手透过市场机制会帮助供给阵营。修复市场供求关系，达成新的平衡。简而言之，政府调控是外因通过内因(市场机制)起作用，是中立的、客观的调控，会持久维持市场均衡状态。

　　在当下中国不均衡的房地产市场里，由于房市的供给者和购买者没有势均力敌、权利对等的两大对立阵营，而是价格同盟，市场机制在这样的市场上不会中立、客观，市场是强势阵营的市场，市场机制会造成强者更强、弱者更弱。加上某些地方政府部门和腐败官员都是“房子养的”，房子涨价符合某些政府部门和腐败官员的利益。所以，在中国的房地产市场上，市场和政府都失去了“裁判员”、“平衡者”的中立、客观地位。因此，中国房地产市场的假设四也是不成立的。

　　政府愿意保障公民基本居住权吗？

　　前面的四个假设都不成立，市场机制和宏观调控在中国的房地产市场上都不会起积极作用。在这样的情况下，唯一的出路是市场的弱势阵营选择退出市场，寻求住房自给自足或政府保障其基本居住权。负责任的政府应该最大限度地扶持弱势阵营实现住房自给自足(自主建房或合作建房)或保障其基本居住权(政府提供廉租房)。可是，中国城市的无房者无权自主建房，对合作建房政府也不支持，政府也不保障无房居民的基本居住权利。因此，假设五，也不成立。假设五不成立，表明中国的房地产市场的危机不可能化解。

　　很多经济学人，总是天真地为中国的房地产市场开出一些特经典的经济学处方，还常常振振有词地说自己的处方是国际上通用的“灵丹妙方”(中国的经济学人似乎都很书呆子气)：加息可以控制房价上涨？增加土地供应开发商就会降低房价？减免税费就可以降低房价？政府的经济适用房可以抑制房价上涨？政府限价会持续起作用？阻击国际游资就可以控制房价？……十几年了，实践证明不起作用。这些措施只有在上述假设成立的前提下才会起作用——前提都没有，胡扯什么呢？！

　　中国的房地产市场是一个什么样的市场，我给你打个比方：运输和交通需要车子。政府扶持大汽车制造商生产高档汽车，价钱高得80%的人都望车兴叹。于是，一些小厂商制造拖拉机、一些家庭工厂制造三轮车、一些农户自制人力车或马车。可是，有一群人鼓动政府作出了一个有战略意义的决策：制造拖拉机、三轮车、人力车、马车统统非法，运输和交通只能用汽车。于是，汽车就身价百倍，价格只涨不跌。汽车不仅具有金子一样的保值功能，还有增值套利的功能。于是，汽车就不做运输了，有钱人买汽车放着，等着涨价套利，或出租收租。这可苦了农民、市民和从事运输的人。这就是中国房地产市场的现实。

　　其实，中国的房市和非法传销市场更相似。市场机制在传销市场上是失灵的，因为传销销售的已经不是一般商品，而是“人头”这种特殊商品。传销市场上没有势均力敌、权利平等的两大对立阵营，而是进入这个市场的人，齐心协力骗入“人头”，新骗来的人头必须参与骗入“更新的人头”，如此维持市场的存在。非法传销市场不是经济学意义上的市场，市场机制无法调节。最终的结果只有一个：当骗入的“人头”增加变缓，新增资金不足以维持市场的“食物链”时，市场就会崩溃。最近十多年来，政府从来没有停止打击非法传销，可非法传销却越打越旺，因为政府的调控无法透过市场机制起作用，并且所有在市场里的人都不想主动退出市场。在传销市场的“食物链”断裂的时候，政府就会派出国家机器将传销团伙镇压和遣散了事。中国的房市有向非法传销市场转变的趋势，所不同的是，中国怪胎式的房市是合法的，一旦资金链断裂，政府恐怕不能镇压和遣散了事。

　　非法传销市场是危险的，中国房市也许更危险。

　　没有上述假设的存在，这些市场的或非市场的调控措施都是没有用的。这些前提(假设)如果不存在，所有的经济学“规律”、“定律”在房市上的运用和解释都是扯淡。建立上述前提(假设)，是有形之手和无形之手解决房市“危机”的当务之急。

　　在当前的中国，如何尽快建立房地产市场的前提呢？第一，在今后相当长的一个阶段，要优先发展“小产权房”。因为，“小产权房”不是用来炒的，是用来住的(建议小产权房满10或15年可以入市交易)。只有这样，房地产的价格才会回归价值，房子才能回归住房的商品属性。毫无疑问，当前要优先发展“小产权房”，而不是禁止发展。第二，政府要鼓励和扶持自主建房和合作建房。因为只有这样，房地产的供给阵营内部才能恢复竞争，房地产市场才会是一个真正竞争的市场。市场的需求阵营才会逐步回到市场，才能逐步形成市场中的供给和购买两大势均力敌、权利对等的对立阵营，逐步恢复市场均衡状态。

　　无论是“小产权房”，还是“自主建房”、“合作建房”，都是符合市场经济“所有制多元、主体平等”的基本原则的，也是《宪法》保护的。上述这两条，假如政府和 “主流经济学家”都不同意，这就不是经济问题了，也不是法律问题，而是人权问题，是最基本的政治问题。而政治问题就不是经济手段、甚至法律手段可以解决的了。

　　我判断：房市有大忧。如此下去，有两个方面的严重后果：一是将有更多的人在城乡之间流动，不出10年，至少有4亿人会以城市的地下室、公园和交通林带为家；二是房市将会沦为下一个非法传销市场。但是，如果政府优先发展“小产权房”和扶持穷人“自主建房”或“合作建房”，5年之内，中国将有5亿农村人在城镇安居乐业；中国的房市也会回归均衡市场的发展轨道。(李昌平 河北大学中国乡村建设研究中心学者)