投资买房加剧住房紧张

　　记者：由国家发改委、国家统计局等部委上周公布的新数据显示，今年9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点。在你们看来，眼下房价不断上涨的动力何在？

　　殷剑峰：房价上涨过快的原因是多方面的，最直接的原因是流动性过剩和城市化大背景下商品房领域显著的供不应求。从供需角度看，目前中国每年新增的城镇家庭大概在600万-700万户，而同期新竣工的商品住宅只有300万-400万套，缺口很大。另一方面，越来越多的人将买房作为一种投资行为，也进一步加剧了住房的紧张。

　　沈明高：目前中国民众和企业缺少有效的投资途径。储蓄和购买国债回报都比较低，企业投资回报率高，但指望普通居民办企业不现实，买股票风险又太大。在这种情况下，投资不动产、买房就成为增加财富的重要渠道。钱都涌向房地产，房价自然上涨很快。

　　顾云昌：一定意义上讲，贫富差距的持续扩大也造成了投资性买房的增加。一部分人手中持有的财富越来越多，这部分财富进行投资、增值的要求也就越大。从总体上看，在目前房价上涨较快的情况下，投资房地产获利较多，所以尽管国家对投机性需求进行了遏制，但投资房产者依然有利可图。

　　低端房价市场政策缺位

　　记者：众所周知，针对高房价，政府已经出台大量的调控政策，但为什么效果并不明显？

　　顾云昌：地价在商品房的成本构成中占据很大成分。中国实行最严格的耕地保护政策，要守住18亿亩的红线，土地部门根据国家的宏观要求必然要对土地收管压减。一方面收紧土地，另一方面实行“招、拍、挂”，必然造成地价上涨。

　　另外，政府出台的一些措施，从长期看有助于房地产市场的稳定，但短期看，对于目前住宅的供应还是有一定的影响。去年提出“90-70”的政策以后，开发商和政府都在观望、等待，一些项目差不多推迟审批半年甚至9个月；另一方面，在建立和谐社会和《物权法》实施的背景下，拆迁的难度加大，拖延了竣工的速度。这些都导致住房的供应有所滞缓，成为今年房价上涨的重要因素。

　　殷剑峰：如今，地方政府是明确的唯一的土地创收主体，构成财政收入的重要来源。这种垄断性的土地创收问题不改变，土地的成本也就改变不了。从这一意义上看，仅仅靠一些简单的手段去抑制炒房，例如提高交易成本是起不到作用的，也是不明智的。

　　陈道富：事实上，目前住房是一个很特殊的商品，既是住宅，又是一个可以投资的商品。就投资品而言，完全按照市场的规则办就可以，但这对低收入者而言则是一种伤害。可以说，政策在低端市场里的相对缺位使得房地产市场的调控和整个市场的运行出现了很大的扭曲，两个完全不同的市场采取统一的政策，这对整体来说是对的，但是对局部都不是针对性的政策，所以就出现了房地产各种政策出来以后任何人都有意见。

　　房价还有多大上涨空间？

　　记者：现在大家最关心的还是房价到底还能涨多久，房价上扬还有多大的空间？因为各方的观点争论非常大，有人提到目前深圳、上海的房价和交易量都有一定的回落，这是否标志着房地产市场拐点的到来？

　　沈明高：这很难给出一个明确的答案，但从世界范围来看房价上涨是一个趋势。欧洲的房价现在也涨得比较快，特别是北欧的一些小国，像芬兰、丹麦、挪威、瑞典这些国家人口只有500万，典型的地广人稀的地方。我今年3月份去北欧的时候发现他们的房价过去5年来也翻了一倍以上，当然速度不如中国快。伦敦的房价涨得就更离谱了。

　　但是中国人多地少，如果上面提到的这些地广人稀的国家房价都在涨，我们再涨的话在一定程度上可能有关联性。当然，这并不是说中国的房价涨是应该的。我觉得，在流动性比较充裕的情况下，包括房产在内的资产价格上涨是一个必然的结果。

　　顾云昌：中国房地产市场目前处于一种“钱松地紧”的状态，流动性资金量大，土地政策却在收紧，因此，我觉得中国未来的房价肯定会涨，地价的涨幅也还是会继续涨下去的，除非中国经济出了大问题房价才会往下跌。我希望房价的涨幅如果能低于我们的收入水平的增长速度，比如房价增长5%-6%还是能够接受的。

　　但我希望的是房价目前这样的涨幅不要再继续下去。事实上，更多的人是不希望房价往下降的，他们是希望房价慢慢地增长，用我们收入的增长逐步把房价上涨的泡沫吸收。

　　殷剑峰：我个人判断，中国目前凸现的住房供不应求的这种状况至多在2020年就会平衡。届时，全国房价的增长速度肯定会放缓，不排除部分城市如深圳、上海甚至是北京出现房价绝对水平的回落。但是，到那个时候出现如日本当年房地产崩盘的情况的可能性也很小，毕竟中国的城镇人口占比只有40%多。

　　增加资金和土地供给能否降低高房价？

　　记者：刚才你们几位也都提到，中国当前房价“虚高”的根子在于土地资源稀缺，但是，在中国现有的制度环境下，我们又不可能对土地制度本身作出很大的改变。那么，在你们看来，有没有其他比较现实的途径把房地产的“虚火”降下来？

　　顾云昌：我觉得，在保证18亿亩耕地的基础上，让农村宅基地和农村建设用地通过合理、合法的程序进入土地供应市场，可缓解土地供应紧张。此外，中国的房价最终还是要从需求角度考虑，需求方面有赖于流动性的收缩，在这方面，恐怕还需要政府创新通过更多的金融产品来吸收大家的投资，吸收泡沫。

　　梅新育：从目前房价上涨过快的情况来看，我认为，有一个重要的原因就是房地产业从资本市场得到的资金太多了。如果房地产市场开发商囤积土地、囤积楼盘的方式不改变，再给多少钱也一样不够。

　　陈道富：我也认为，现在有些开发商资金一点都不紧，资金松得很。真正紧的是中小开发商，现在大的开发商在一线城市出现了垄断的局面。只要地价一直上涨，资金就肯定会向这些机构集中，中小的开发商可能就会跑到二三线城市了，但是中小开发商的资金是非常紧的。如果仅仅向这个市场注入土地或者是资金，在目前的情况下可能发挥不了增加供给的作用，我觉得解决土地囤积的问题可能比这个还重要。(郑春峰 胡剑龙 齐有波）