中国人民银行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发［2007］359号)已于9月27日正式发布了。

　　鉴于美国次级按揭危机震动世界金融市场，在主要金融机构(包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行)对房地产业贷款已占人民币中长期贷款的15.1%(中国人民银行：《2007年第二季度中国货币政策执行报告》)的背景下，此举对遏制房地产开发商和房地产投资者的过度投机倾向、抑制房地产信贷市场的潜在风险自有其积极意义。但在资本市场火爆、房地产又是其中最火爆板块之一的今天，要调控房地产市场还必须对资本市场给予更多关注。

　　必须盯紧融资渠道

　　无疑，在房地产开发这个资本高度密集行业，要遏制其过热和过度投机倾向，就必须从融资渠道下手，而调控的效力又取决于能否有效击中房地产开发行业最主要的融资渠道。房地产融资渠道依其性质可划分为债务融资和股权融资，依据其是否经过金融中介可以划分为直接融资和间接融资，依据融资方向可以划分为买方融资(即购房者的预付款和按揭)和卖方融资(包括房地产开发信贷和房地产开发企业上市融资)。

　　自从问世至今，中国房地产开发行业融资渠道的主要特点是债务融资为主、间接融资为辅，以至于高负债率成为中国房地产行业的普遍特点。根据中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日发布的《2004年中国房地产金融报告》，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上；在房地产市场多年独领中国内地之风骚的北京，2000年～2002年房地产开发企业平均资产负债率竟然高达81.2%。由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。

　　然而，在2004年前后政府加大力度紧缩信贷以抑制房地产投资过热，中国房地产企业普遍面临资金紧张局面。在中国股市新一轮牛市启动的背景下，房地产企业必然更多地转向股权融资；房地产价格的持续上涨又使得房地产公司成为资本市场的宠儿。

　　根据已经公布的上市公司中报不完全统计，上半年有38家A股和在香港上市的内地房地产公司通过增发等手段融资逾1100亿元。与此相对应的是，上半年沪深两市共有106家公司完成股市融资(其中45家公司完成新股首次发行)，筹资总额1879.57亿元。而证监会发行审核委员会2007年9月29日举行的2007年第143次会议又审核通过了名流置业集团股份有限公司和亿城集团股份有限公司的增发申请。

　　与此同时，国内贷款在房地产开发到位资金中的地位出现下降。今年上半年房地产开发到位资金15618 亿元，同比增长27.8%，比去年同期下降1.3 个百分点；其中自筹资金和其他资金合计占比为76.1%，增速分别为28.4%和26.9%；国内贷款占比22.1%，增长25.9%，增幅比去年同期下降30.5 个百分点(中国人民银行：《2007年第二季度中国货币政策执行报告》)。

　　在房地产市场的买方，在拥有股市这条快速套现渠道的情况下，投资者有能力、也有意愿承受更高的房地产收购价格；在房地产市场的卖方，依靠从资本市场筹集的巨额资金，房地产上市公司不仅有了足够的资金实施捂盘抬价策略，而且得以实施新的经营模式，即“资本市场募集资金——高价拿地——利用高额土地储备题材抬高股价——再融资——再拿地……”其结果是今年以来各地频频涌现天价“地王”，出现增量土地地块楼板价逼近乃至超过区域房价的“面粉贵过面包”现象，媒体对此报道已经相当充分。

　　会计准则助推房价

　　就总体而言，居住用地交易价格涨幅超过了同期房价涨幅，蕴藏着未来房价进一步加快上涨的压力。

　　今年6月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，其中新建商品住房销售价格同比上涨7.4%(国家发改委：《2007年1—8月房地产市场运行情况》)；相比之下，2007年第二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度高3.7个百分点，其中居住用地交易价格上涨16.2个百分点，涨幅比一季度提高7.3个百分点之多(中国人民银行研究局专题课题组：《当前价格与未来趋势分析(2007年9月)》)。

　　令人担忧的是，会计准则的调整可以提高房地产上市公司账面净资产和当期盈利，房地产公司完全有可能运用这项至今尚未运用的题材进一步延续其“资本市场募集资金——高价拿地——利用高额土地储备题材抬高股价——再融资——再拿地……”模式。新的《企业会计准则——基本准则》已于2006年2月公布，自2007年1月1日起施行。新会计准则中规定会计报表中须单列“投资性房产”项目，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条和第十一条规定，会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，在有活跃市场、能确定公允价值并能可靠计量的情况下可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。近几年我国房地产升值幅度之大有目共睹，上市公司一旦采用公允价值法计量其前些年购入的投资性房产，必将大大提高其账面净资产和当期盈利；而在2006年年报中，只有极少数上市公司选择公允价值模式计量投资性房地产，房地产行业上市公司并未采取公允价值计量投资性房地产。

　　在这种情况下，难道我们不应当投入更多力量限制房地产公司在境内外证券市场的融资行为吗？(梅新育 作者为商务部研究员)