9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”)，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定。尽管房地产开发商都在说影响不大，又会成为“空调”，但是仔细研读就会发现，“927新政”与2003年的“121文件”有本质不同。

　　它有一个基本点就是对住房消费与住房投资的区分。作为消费，政府不仅希望通过保障性住房来保护低收入民众的居住权，也希望通过各种优惠政策让更多民众有能力进入商品房市场。作为投资，则提高贷款利率和首付比例，不能享受优惠。可以说，如果在信贷政策上能够对住房消费与投资做出清楚的界定，那么国内房地产市场的健康发展也就迈出了第一步。

　　更为重要的是，“水能载舟、水也能覆舟”。国内房地产市场快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。一方面，开发商大肆“圈钱”、“圈地”，另一方面则是有不少投资者利用信贷资金或金融杠杆进行投机炒作。目前，银行住房消费信贷估计已接近5万亿(二季度末达4.3万亿)，加上住房公积信贷5000亿，共计有5.5万亿贷款(2005年末只有2.27万亿)。也就是说，目前国内房地产市场火爆已并非什么刚性需求，而是投机炒作的结果。

　　有人说，“927新政”对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人。其实，凡是房地产投机炒作者，都肯定是在利用银行的便利金融杠杆。即使是有钱人，他们也不会完全用自己的钱来炒高风险的房地产，之所以要借银行的钱，根本上就是要把风险转嫁出去。如果房价上涨，他们就能够轻易的赚钱；否则，大部分风险就可以让社会来承担。

　　还有人说，民众手上的钱多，在通货膨胀过高的情况下，进入房地产投资有什么罪？央行为什么要阻止？其实这种言论完全是不负责的。因为“927新政”打击的是利用银行金融杠杆的炒房者。如果个人真的钱多，也不需要向银行贷款投资，那么“新政”对他们也就没有任何影响。

　　值得注意的是，购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的1.1倍以上，即投资性住房比购买第一套住房的利率上涨了近30%(由目前的优惠利率6.66%上涨到8.61%)。那么，投资者就得考虑其面对的风险了。现在最为重要的就是：购买第二套住房的时点如何来确定。希望央行与银监会进一步出台其细则，即规定凡是在某一个时点(比如说2008年1月1日)以后还款的银行第二套住房贷款(请注意这里是“还款”而不是从什么开始“借”)都得采取新的信贷政策。那样，房地产投资者面临的风险可就大了。

　　现在很多人都在根据自己的需要、以对自己有利的方式来解释“927新政”，但这些解释很可能与实际的政策“信号”是不相符的。我想，要落实“927新政”首先就要把它当做一项公共性政策来严格执行，而不仅是一种商业银行行为，各商业银行不得以“利润最大化”为准则来讨价还价。对于那些不严格执行的，央行及银监会要制定严格的惩罚规则。比如，就像对“河北邯郸农行事件”的处理一样，采取严格的“行长负责制”。

　　与以往不同的是，“927新政”是用市场化的工具对房地产进行调控。以往调控的效果之所以不好，最根本的原因就在于采取行政性调控的方式，必然要通过行政性方式来落实。地方政府就可以用各种方式来消融中央政府的宏观调控，从而使调控无效。而市场化的方式是通过价格机制来调整，地方政府的影响就有限了。比如说，银行利率、信贷政策，地方政府还有能力来改变吗？因此，只要走上市场化调控之路，那么我们相信央行及银监会是有能力对房地产市场进行全面调控的，也就不会像有些人说的那样又是“空调”了。

　　“927新政”针对的是“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含)以上住房的”，首付不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。而对于购买首套中小户型自住住房的贷款需求，则应重点支持，无论按揭成数上还是利率都采取优惠的方式。目前市场上有人说，“新政”之后，对那些购买自住房的民众来说更为不利。可以说，这完全是一种谎言。

　　对于“第二套（含)以上住房”的界定问题，文件规定还不太清楚，不同的人有不同的理解。比如，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位？是以全国为范围还是以一个城市为范围？是以现“新政”出台为时点还是以购买者贷款、还款时间为时点？等等。这些模糊之处也很容易减弱政策的执行力度与效果。

　　不过，文件中也有一些制度安排来确保第二套住房的认定，比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；银行的征信系统管理与建设。这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技术条件及银行管理要求来看，只要央行及银监会做出强制性的要求，查询购买第二套住房的征信体系也容易落实。当然，就如前面所指出惩罚条例一样，央行与银监会不仅还得就第二套住房的界定作一个更清楚的解释，同时也得让各商业银行住房信贷信息强制性进入央行的征信体系，以免各商业银行各行其是。

　　同时，“927新政”也并非仅是针对需求的一方，对开发商也有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房的企业不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款……这些政策都表明管理层对房地产市场信贷的全面收缩。

　　当然，对于房地产开发商的信贷管理，最为重要的还是应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。这既是开发商“捂盘”、“捂地”的根源，也是房地产市场价格推高的重要制度根源。一个完全变化了的市场环境，一个成了全国第一产业的房地产，难道还要在这样一个计划经济下制定的制度来庇护吗？

　　其实，“927新政”相关的内容还有很多，比房地产信贷监测及房地产信贷征信体系的确立，这些都能够为上述规则执行创造条件与基础。也就是说，市场决不可低估央行及银监会对“927新政”执行与落实的决心。我想，只要管理层能够在一些细则上作进一步的制定安排，“927新政”就能够真正落实，房地产市场的投机炒作行为就会得到有效遏制。“新政”不仅要对房地产市场今后的进入者严格限制，而且对已经进入者也要进行全面清查和严格限制。这样，国内房地产市场回归理性的日子也就不远了。(易宪容)