据媒体报道，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，并可能在国庆前出台。据悉，本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范(见《上海证券报》)。

　　现期调控定位更为明确

　　房市新政即将出台的消息一石激起千层浪，引起了境内外媒体的高度关注。结合不久前建行广东、重庆等地分行对于第二套住房的按揭首付已率先由以前的三成提高至四成的事实，以及中国人民银行在通胀压力较大背景下连续审慎加息的政策趋向，市场普遍认为中国房地产市场的信贷约束正在不断增强。现在，市场主体大多将目光聚集于这种约束对中国房市走向的可能影响。

　　但在笔者看来，其局限在于陷入了“就新政论新政”之偏颇。用发展的眼光从全球视角审视即将出台的房市新政，中国宏观调控在次债风波中边干边学的政策趋向将有助于中国资产市场的理性发展，有助于宏观经济金融局势的稳健演化，有助于绝大多数微观主体经济利益的有效保障。

　　首先，房市新政意味着中国政策当局已经将现期调控定位于风险传染的重要环节。从美国次债风波酝酿、爆发和扩散的全过程来看，金融创新起到了一个“风险模糊”的重要作用，多重证券化将风险分散于许多国家、许多市场的各个角落，这使得控制风险源头发生了困难。在如此背景之下，控制渠道比控制源头更为实际和可行，正是因为如此，风波爆发之后欧美货币当局都将"救市"的主要目标投向了商业银行，通过直接提供流动性和降低贴现利率的方式防止风险借由信贷渠道的进一步扩散和蔓延。由此看来，中国政策当局在充分研究美国风波之后将调控重心放在信贷渠道是有效抑制中国市场潜在风险大幅度增强的必要之举。次债风波的国际经验和信贷增长飞快的中国国情相结合，防患于未然的关键之一就在于着力避免间接融资渠道成为资产市场的“风险加速器”。

　　宏微观双层次协同防范风险

　　其次，房市新政意味着中国政策当局已经认识到宏微观双层次协同防范风险的必要。次债风波提出的一个深层问题是宏观调控者和金融机构之间政策制定与风险管理的协调配合。其实，深入研究发现，美国房屋抵押贷款提供者并非如普通人想象的那样在经营管理上存在极大漏洞和不足，这些曾经很能赚钱的美国金融机构拥有完善的公司治理、高效的风险管理、一流的从业人员和健全的经营流程，如此高层次、高技术的微观风险管理之所以没有控制住风险，很大程度上是因为缺乏宏观层次的谨慎政策作为经营背景。

　　美联储宽松货币政策的失慎部分弱化了微观主体控制风险的能力。由此看来，在中资金融机构于复杂金融背景下业已开始增强房市风险管理的同时，政策层面及时的同方向政策调控将在宏微观搭配协调的过程中为中国银行业整体风险控制形成倍数助力。

　　警惕国际金融环境微妙变化

　　再次，房市新政意味着中国政策当局已经对国际金融环境的微妙变化有所警惕。次债风波发展过程中最大的影响之一就是改变了国际货币政策搭配的内部结构。由于风波对美国的影响超乎预期，美联储业已大幅降息50个基点，如此出人意料的政策选择将不可避免地引致美国乃至全球流动性泛滥的再度恶化，与此同时中国经济的持续增长、中国利率的审慎提高、人民币汇率的稳健升值，尤其是中国股票市场和房地产市场的空前火爆为外部流动性流入中国提供了激励。

　　中国政策当局在如此国际背景下加力控制房市风险，既起到了规范市场的内部作用，也起到了信号传递的外部作用，在中国政策针对性调控持续增强的预期之下，外部流动性进入中国也需更加思量。

　　最后，房市新政意味着中国政策当局已经从次债风波经验研究中不断调整着控制本土风险的政策搭配。此番新政不可能立刻解决中国房市的全部问题，但其作为一个有效信号已经传递出政策层全面控制风险的可能趋向。

　　结合次债风波的研究结果，中国政策调控进一步的着力方向可能在于加强征信体制建设，完善个人信用风险甄别体系；审慎发展房贷产品证券化，对金融创新施以更加有针对性的宏观监管；帮助商业银行整合完善风险管理机制，防止信用风险在包括房市在内的各个领域的酝酿；在稳健推进金融开放度的同时加强对国际资本流动的高度关注，抑制全球流动性泛滥对中国房市的可能冲击；增强对房市投机行为的监管，进一步提高房市交易的透明度。

　　总之，房市新政的呼之欲出是中国政策当局在次债风波中边干边学的信号显示。可以预期，更多有针对性的，防止次债风波在中国房市重演的后续政策搭配将持续进行。（程实 中国工商银行城市金融研究所，金融学博士)