对话来由：在各地房价“涨”声一片之时，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号文件)发布了，它把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，被业界解读为房改转向的标志，意味着城市廉租房建设有望驶入快车道，社会各界对其表现出了高度的关注。

　　应该说，在24号文件出台之前，国家对于各地廉租房建设已有明确规定，然而实际效果并不明显。原因何在？为此本报记者深入采访了有关专家，对话廉租房建设中的疑难杂症，求解对症药方，这也许会对廉租房保障制度的进一步落实起到推动作用。

　　多重障碍制约廉租房建设步伐

　　记者：一直以来，国家对于廉租房的建设都给予了高度的重视，但从执行情况来看，廉租房建设中存在的问题还很多，是什么原因制约了廉租房的建设？目前廉租房建设还存在着哪些难点？

　　牛凤瑞(中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任)：国务院新闻办8月30号公布的最新数据显示，我国共有600多个县级市，目前剩余89个城市还没有实施廉租房制度。我认为廉租房建设有两个难点：

　　首先在于廉租房制度的单谁来买，又有多少钱来买的问题。各地政府是廉租房的具体实施者，然而各个地区发展并不平衡，其公共财政、财力的支撑能力存在着差异，即便公共财力水平相当的城市所要面临的主要矛盾也不一样，比如廉租房、最低生活保障、教育、环境保护、医疗等等都需要财力支出，在公共财力有限的情况下，政府会考虑优先次序的排列。

　　其次，廉租房保障范围的界定、保障对象的申请、审批及推出机制不健全。作为廉租房保障范围的低收入群体所面临的住房困难程度也存在差异，低收入家庭不一定住房困难。作为政府进行此群体的甄别、界定是一个相当繁重的任务。

　　廖英敏(国务院发展研究中心市场经济研究所期货证券研究室主任)：“24号文件”出台前，廉租房工作落实不理想的主要原因在于低收入住房制度不完善，主要体现在：第一，中央对地方政府没有建立完善的考核制度；第二，缺乏专门具体的组织机构来实施廉租房工作；第三，资金落实不够。

　　金育松(北京房产中介链家地产副总经理)：我认为四大原因制约了廉租房的建设，首先，地方政府不够重视，廉租房主要靠地方政府来实施，但很多地方政府还停留在文件上，没有把廉租房政策落到实处。

　　其次，资金短缺或没有稳定的资金来源，特别是中西部地区。建设部的统计数据显示，2006年全国城市土地出让金的净收益达到2978亿元，但是全国累计用于廉租住房制度的资金仅为70.8亿元，其中土地出让净收益仅占3.1亿元；没有资金支持，廉租房政策难以为继。

　　再次，廉租房保障范围的界定、保障对象的申请、审批及推出机制不健全；使得廉租房制度没有实行的标准。

　　最后，廉租房政策还处于摸索阶段，部分政策还不明确，比如是在建设商品房的同时配建廉租房，还是单独建立廉租房区域。

　　“赔本买卖”心理制约地方对廉租房的投入

　　记者：对于廉租房建设进展迟缓，有一部分人认为这与部分地方政府态度不积极，动力不足有着直接的关系，应该如何看待这种观点？

　　金育松：我认为部分地方政府对于廉租房建设表现不积极的原因是多方面的。一方面，许多地方政府没有形成廉租房建设是政府公共职能的意识，同时也没有监督机制来督促地方政府的执行。

　　与此同时，土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源，但是地方政府为了本地区的建设发展，往往把这些资金用于投资建设，这是城市发展的驱动，也是地方政府政绩心理的体现。

　　此外，廉租房建设不仅需要投入巨大的财力物力，而且对城市发展推动作用不明显，投入大，产出少，地方政府往往具有廉租房是“赔本买卖”的心理，不愿意或是舍不得把资金投向廉租房建设。

　　廖英敏：地方政府建设廉租房存在着若干问题的原因是地方利益和地方财力的考虑，土地是地方财政的主要来源，而建设廉租房，地方政府要放弃一部分利益，如果中央不明确责任的话，地方政府会有所顾及。同时，西部地区由于财政能力有限，在廉租房建设上心有余而力不足，还需要中央政府的支持。应该说，24号文件的出台，中央确立了地方的考核目标，比如到今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保，这有助于廉租房建设的具体落实。

　　牛凤瑞：我认为并不能笼统地、过度地批评地方政府，每一届政府都有自己面临的主要矛盾，举个例子来讲，中小学校危房改造和廉租房都需要财力，公共财力有限，必须要分轻重缓急，各地政府也都有自己的考虑。这里值得说明的是，很多地方政府中有相当一批政府的工作人员是愿意为老百姓做好事的，但由于受到现实的物质条件限制和束缚没能得到很好的实施。客观地说，任何政策、制度的实施，都是受一定的前提条件制约的。因此，要客观地看待这一问题。

　　资金来源不明致使廉租房“短腿”

　　记者：部分城市没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道是制约廉租房建设的一个重要原因，目前廉租房建设在资金方面面临着哪些问题？

　　金育松：我认为廉租房在资金方面面临着三方面的问题：首先，资金来源不明确。建设部的统计数据显示，截至2006年年底，仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例。

　　其次，资金来源不稳定，廉租房资金往往来源于土地出让金收益及公积金增值收益，但是这两种资金来源都具有不稳定性，这样就无法保证廉租房资金的稳定性。特别是相对落后的中西部城市，廉租房需要覆盖的面更广，但是其土地出让金及公积金增值收益远远低于东部发达城市。

　　再次，资金使用不规范。绝大多数城市没有将土地出让收益实际用于廉租房建设，这主要是由于没有法律法规对地方政府的约束，使得地方政府更愿意把资金用于见效快、收益多的商业投资。

　　真正让“市场的归市场，保障的归保障”

　　记者：国家出台的24号文件，对于廉租房的建设有了更多细化的规定，您们对于廉租房的建设有哪些积极的建议？

　　金育松：24号文件是1994年国务院推动住房体制改革后的第三次住房体制改革，文件从大的方向上明确了保障性住房的功能定位，把经济适用房和廉租房纳入政府保障体系，把保障对象从最低收入群体扩大为低收入群体；体现了政府回归公共服务职能的决心，即政府管社会保障，市场管商品住宅市场。

　　其次，引导合理的住房消费；既然政府管社会保障，市场管商品住宅市场，那么属于保障体系范围内的消费者，应该选择廉租房及经济适用房，而商品房市场则要市场规律决定，而市场价格有涨有跌，进入商品房市场的消费者应该根据自身需求购房，避免盲目跟从。

　　再次，缓解商品房市场供需比，有利于平抑房价；在对社会低收入群体应保尽保之后，避免了低收入群体进入商品房市场，从而缓解了商品房市场的供需关系；减少房价上涨的推动力。

　　此外，后期各部委出台的具体细则以及政策的落实是关键；24号文对于廉租房资金的来源、经济适用房的回购及上市等做出了规定，但是还需要各部委制定出可执行的细则；同时，把政策落到实处，避免出现之前的经济适用房变质的问题，执行才是政策的关键。

　　廖英敏：廉租房制度的彻底落实还需要制定一些具体的细则，比如财政的资金怎么给，投资项目如何安排等。中央还应定期和不定期的对地方政府廉租房工作进行监督检查，包括落实的情况，落实的进度，计划的安排，资金的使用。

　　同时，应该积极发挥地方的主动性和能动性，做大量的基础性工作，比如，该地区有多少低收入家庭，这些家庭的住房状况如何，要广泛的入户摸底调查，建立详细档案信息系统。地方根据各地情况，因地制宜地确定低收入水平线、保障方式、保障范围等事宜。

　　此外，不能单纯就住房问题解决住房问题，还应该和民政部门和社会保障部门协同解决低收入家庭的民生问题，也要考虑他们的社会生活保障问题和生活环境等问题。(李佳鹏 商艳青）