正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000年~2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。

　　人们记忆犹新，在1985年以后，随着日元大幅度升值，日本的房价涨了好几倍。在很短时间内日本人似乎变得非常富裕。可是，在上世纪90年代，日本的泡沫经济突然崩溃，至今还没能从衰退的泥淖中挣扎出来。

　　日本的教训使得经济学家们非常警惕，他们普遍认为，房价快速上涨会导致泡沫经济，随之而来的可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1990年日本的泡沫经济崩溃和1997年东亚遭遇金融危机的惨痛教训，许多学者把注意力集中于研究房地产市场投机活动上，分析投机需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间的联系。许多学者研究了形成推动房价上涨的基本要素。另一些学者则试图解答目前北美高速上涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。

　　推动房价上升的力量

　　在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。

　　除了需求方面的原因之外，目前推动房地产价格上升的力量还来自于以下几个方面：

　　第一，房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。在许多情况下，人们往往出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。购房者尽管抱怨房价太高，实际上仍然希望在购房之后，房价继续上涨。因此，作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。

　　第二，住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。

　　第三，房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。由于目前中国的房地产开发商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。

　　如果房地产商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去呢？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。

　　某些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息，控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。指望房地产商主动降低房价，更无异于与虎谋皮。

　　第四，地方政府官员往往把房地产价格上升当做经济繁荣的指标。同时，房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产价格上涨。

　　从目前中国的普遍状况来看，促使房价上升的几条原因都存在，使得房价上升的压力越来越大。

　　导致房价下降的原因

　　再看看问题的另外一个方面。一般来说，除了产业转移、灾害、经济萧条时期，遭遇金融危机等因素外，房价可能下降的原因还来自以下几个方面：

　　第一，如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都不完善。

　　第二，如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力起了一定作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间，在短期内可能还不能发挥作用，并且，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。

　　第三，实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能长期压制房价？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价(如同在计划经济体制下的价格管理)，无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。

　　例如，我国台湾地区的房价曾经出现三次暴涨。在1972年和1973年期间房价上升幅度分别为24.24%和26.83%。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了3.85%。可是，5年以后，房价再度飙升，在1979年和1980年房价涨幅分别为26.79%和23.94%。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，1981年房价增幅为-6.82%。以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，台湾连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。

　　房价变化的主要矛盾

　　在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。

　　从国外的经验来看，挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了许多变量。

　　这个研究使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。其中，利率的变化对房价的影响尤其重要。家庭债务负担对房价的影响甚微。人口移动或者地理要素的变迁起码在短期内对于房价的影响并不显著。同时，房价的长期趋势和家庭收入的变化高度相关。

　　挪威地处北欧，实行高社会福利制度。挪威的国情和其他欧洲、北美国家不尽相同，因此不能将针对挪威的研究结论轻易搬到其他国家。挪威和中国的国情相差更远，也不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。

　　若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。

　　判断中国房价涨跌原因对于健全和规范房地产市场、防范金融危机具有绝对不可低估的重要意义。当务之急是创建一所独立的高质量的研究机构。只有坚持不懈地收集必要的数据，认真地推进房地产市场研究才能结束当前房地产市场上“滥言”的混乱状态。只有进行严肃的经济分析，才能为制订房地产和金融政策提供坚实可信的依据。

　　虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，导致房价下跌的因素却都不明显。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还将处于上升通道。

　　面对房价飞涨，政府的作用应该是规范市场竞争秩序，抑制房地产市场的过度投机行为，减缓房价上升速度。对于经济基本面的各个要素，政府只能顺势引导，而不宜过多干预。(徐滇庆 作者为长城金融研究所所长、第九届(1994年-1995年)中国留美学者经济学会会长、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授)