资金和土地是房地产开发的两个重要元素。近来，对于储备土地的热情空前高涨。在资金和决心的助推下，数十轮上百轮的叫价争夺司空见惯，超出底价三四倍的竞买价也很平常。

　　近期开发商拿地“战况”

　　6月21日，新江湾城D1地块出让，绿城以12.6亿元的价格夺得，这个成交价是挂牌起始价5.16亿的两倍半，12509元的楼板价，几乎将7个月前刚刚出让的C2地块楼板价翻番，接近新江湾城附近在售楼盘的价格。而就在几天前，绿城刚刚在杭州获得一幅钱江新城土地，楼板价高达1.5万元/平方米。绿城在江苏南通的战利品是一幅住宅用地，以5.83亿元代价收入囊中，竞拍价格高出起拍价3.81亿元。

　　7月24日，保利集团用32.4亿元拿下上海宝山顾村三幅土地，楼板价接近周边销售楼盘的房价。第二天，保利在杭州以22.8亿元取得下沙一航母级地块，折合楼板价比下沙区今年2月份出让的土地翻了一倍。

　　地产业龙头万科近来出手也毫不含糊，仅仅在一个月内，购买地块已花费近60亿元。广东东莞一块35万多平方米的土地以26.8亿元夺得，超过1.5万元／平方米的楼面地价创广东省今年的新高；南京江宁的地块成交价17.85亿元，超出了起拍价3倍多，折合每亩地价437万元，创下江宁地价新高。

　　还有，北辰实业以近百亿元的代价在长沙获得一幅巨幅土地，富力地产在天津以约50亿元的价格竞得一地块，华润亦在武汉以29.74亿元取得地块。

　　地价上升，有喜有忧？

　　喜的是，经过上一轮的发展竞争，房地产的产业集中度越来越高。细细观察，最近出巨资拿地的都是实力雄厚的著名开发商，且大多数是上市公司，没有资金困惑。例如保利地产去年A股上市，浙江绿城去年成功登陆港股，万科借着内地楼市回暖，加上境外基金公司的支持，资金实力已不可同日而语。因此，在各地的土地招标中，这些大开发商当仁不让成为舞台中心的主角，几乎每块土地都难逃他们的手掌心。相比之下，中小开发商在“夺地”大战中由于资金不足，纷纷败下阵来，甚至连角逐的勇气和机会也没有。可以预计，随着资金和土地快速向大开发商集中，今后的房地产界，将是大开发商们的角力场，他们的品牌和高质量的产品将会打开房地产发展新的篇章。“强者恒强、弱者恒弱”的趋势已经形成。

　　忧的是，土地的争夺必定会带来地价的上升，从而推高房价。从各地出现的新高看，它们要么比底价高出三四倍，要么楼板价已经接近当地房价，算上建安成本和管理成本，未来“地王”地块上的房子成本肯定大大提高。宝山顾村的房子两三年后单价如果没有八九千元，开发商就没有利润可赚。有的新高周边的房价一夜之间向未来几年后可能出现的价格看齐，比如新江湾城D1地块拍出之后，该板块内的楼盘均价普遍上调，涨价“依据”就是D1地块所带来的显而易见的上涨空间。

　　忧虑还在于房地产板块整体市盈率暴涨，隐含新的地产泡沫。由于上市房地产企业土地储备增加、房价回升，加上本币升值和流动性过剩等因素，使得地产股板块整体表现强劲，一批已拥有大量土地资源的房地产上市公司，面临着新一轮的价值重估。特别是今年上半年，众多房地产上市公司通过定向增发等方式，进行资产重组、资源整合、整体上市，极大地改善了相关的上市公司的基本面情况，也成为股价上涨的动力源。笔者写稿时，适逢股指创新高后大跌170点，但大部分房地产个股市盈率仍在100-200倍之间，保利地产市盈率242倍，招商地产175倍，金地集团为107倍，上海新梅市盈率更是高达10900倍，创下地产股市盈率之最。而沪深两市的平均市盈率则在50倍左右。

　　资产负债率偏高也预示着房地产企业今后的风险。中房指数研究院今年年初公布的调查结果显示，境外开发商在内地公司的资产负债率平均为41.7%，而内地房地产TOP10企业则达到66.9%。这样的负债水平，如果遇到市场发生突变，带来的风险可能不仅仅局限于地产公司本身。

　　开发商的买地速度高于开发速度，土地供应正变成开发商的“土地储备”。由于经济总体向好和行业利好的环境不会改变，土地和房地产价格的上涨预期短时期内也不可能改变，在这种情况下，谁储备的土地越多，谁未来的空间就越大。万科2006年年报显示，即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。金地年报显示，未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米，可以保证5年的开发需要。建设银行的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告更让人忧虑，2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和变相倒卖。

　　正如防止捂盘惜售需要对策一样，防止囤积土地也要花大力气。早在1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》就规定，连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。2006年7月1日起实行的《国有土地使用权出让合同补充协议》也明确，土地受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。并约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。但现实情况是，真正被收回的土地少之又少；由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。(许国萍)