薛建雄 佑威房地产研究中心主任

　　闵益飞 荒岛房产工作室市场研究部副经理

　　在4月发布的社科院房地产研究报告中，专家们做出了房价涨幅将得到有效控制的判断，最核心论据来自楼市“结构调控”。根据规定，新建商品住宅70%以上须建成90平方米以下的小户型。如今一年过去了，首批“70-90”房源已缓缓步入市场。但近期不少信息却显示，“70-90”房源反而成了涨价“急先锋”，并成为不少投资客的“猎物”。如年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园，已经算是区域最贵楼盘之一，但其7月推出的按“70-90”规划建设的三期房源，报价又攀高至9000元/平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。结构调控政策为何见效难，本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起讨论。

　　市场现状引发小户型热

　　主持人：首批“70-90”小户型入市后，反而成了涨价“领头羊”，甚至被不少投资客利用。事实上，此前就有不少市场人士指出，“小户型并不代表中低价房”，“小户型的选择者虽然总体付款数额降低，但单位面积的支付并没有减少，单价甚至有可能在总价降低的掩盖下反而提升”。您认为“70-90”房源领涨的原因有哪些？

　　闵益飞：这个现象主要是由当前的楼市供求结构所致。消费者需求旺盛，市场供应紧张，中小户型总价低，就算开发商把单价抬高，也不会对需求造成太大的阻碍。具体来看，我认为“70-90”房源销售热的原因有三，一是大势所趋，宏观经济走势好，房价不断上升，小户型的价格自然也上扬；二是股市热后，部分投资者资金转移，引发买楼风潮；三是购房者的偏好和需求正好与小户型契合，开发商借机抬高价格赚取更高利益也是意料之中。

　　薛建雄：结构调控是个宏观层面的政策，国家通过限制户型面积来增加供应套数，长期可以起到解决我国人多地少、土地资源紧缺的问题。这个政策有先见之明，但同时也让房价有“先见之明”地上涨。去年这一政策出台时造成了开发商的一定观望，导致了目前新房供应不足，新入市的小户型少，房价自然上涨。

　　小户型“辐射”影响各异

　　主持人：小户型的大量建设是否会对大户型产生影响，造成开发商对大户型的捂盘惜售及进一步抬升大户型的价格？

　　闵益飞：我觉得影响较小。大户型的房价主要还是受整个楼市的变化而动，需求量也是比较平稳的。开发商不应对大户型捂盘惜售，无论是大户型还是小户型，都有利润点，增加资金流转才有意义。

　　薛建雄：前面提到，由国土资源紧缺带来的高房价，将会让高品质的小户型成为未来住房主流。届时的房价和税费，也会让大多数人买不起也不愿意使用大户型。但这是一个长远趋势，目前大户型还会受欢迎，所以开发商会因考虑到大户型今后稀缺而惜售。

　　主持人：新入市的小户型的价格领涨是否还会拉动周边二手小户型的价格？

　　闵益飞：不会。二手房市场体系还是比较独立的，这两者之间的必然联系不大。二手房源一般入市时间较长，房东最多也就是把二手房价与一手房价之间的差距逐渐减少。

　　薛建雄：肯定会。新房价涨会拉动周边二手房价格的上涨，其中包括小户型。但是这些二手房小户型的价格涨幅应该会小于新的“70-90”项目，理由是目前的自住购房者都希望有较好的居住品质，以往的小户型不一定能满足现在的需求。

　　住房合理配置很重要

　　主持人：从市场动态来看，结构调控似乎“事与愿违”，您认为今后这种市场局面能否得到缓解？政府是否会继续出台相关政策共同调控房价？

　　闵益飞：是否会继续出台政策不好说，但我认为短期内不会，因为政策出台后，是否有效果，总要进行评估，这是需要一段时间的，而从“国六条”出台至今1年的时间，对于“70-90”政策的生效还是显得有些短的。

　　薛建雄：由于看到长期房价会因资源紧缺而上涨，投资者加大了对房地产的投资力度，导致了房价加速上涨，也使得调控没怎么起效，这就需要政府出台更为严厉的调控政策，如物业税等，应该尽早出台——让投资者得不到高回报，这才能进一步起到调控房价过快上涨的作用。

　　主持人：专家能否预计一下政府除了“70-90”结构调控以及诸如“两限房”政策等，未来小户型的发展还将呈现出怎样的态势？

　　闵益飞：分析未来的态势，先要看到，现在是整个宏观经济较热，任何经济效应都是与大环境联系的，不能单独看待，所以当前的整体热决定了房价走势至少不会走低。同时，开发商也发现了小户型热销，所以加紧设计开发，但是真正关键的环节在于开发商怎样去供应。

　　薛建雄：要实现土地资源的合理使用，住房就必须实现梯度消费，还需要解决二手房的流通问题，帮助实现住宅资源的合理配置。另外，住宅节能也是发展趋势，全装修将得到推广。以上这些最终都会增加建筑成本，从而影响房价，所以通过降低面积来实现住宅的高品质、低总价势必成为主流。(活动策划：柯鹏 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕 唐皓 倪珊珊）